中山拟增设新型产业用地类别 承担创新型产业功能及相关配套服务

中山翠亨新区起步区规划调整公布的翠亨区位示意图。

日前，中山市自然资源局发布《中山市新型产业用地管理暂行办法（征求意见稿）》（下称“征求意见稿”），首次提出“新型产业用地（M0）”概念，对新型产业用地的适用范围、规划管理、土地供应、项目认定、开发运营等方面进行了规定。

根据征求意见稿，新型产业用地规划容积率不超过6.0、建筑密度不超过45%、绿地率10%至20%、建筑高度不超过100米，配套服务设施计容建筑面积不超过项目总计容建筑面积的30%。

目前，其选址范围拟定在翠亨新区、岐江新城、市产业平台（民众园），并选取试点先试。

【分布】

布局在重大平台及重点发展区域

根据征求意见稿，中山在城市用地分类“工业用地（M）”大类下，增设“新型产业用地（M0）”中类。在办理供地手续和不动产登记时，土地用途表述为“工业用地”并标明为“新型产业用地项目”。

新型产业用地是指符合中山产业发展导向，融合研发、创意、设计、中试、检测、无污染生产、生产性咨询服务等创新型产业功能以及相关配套服务的用地。新型产业用地项目用房包括产业用房和配套服务设施。其中，产业用房指可用于生产、研发设计、勘察、检验检测、技术推广、环境评估与监测等功能用途的用房。配套服务设施包括生产服务、行政办公及生活服务设施等。

从制定目的来看，征求意见稿的出台主要是为了进一步支持新型产业发展，增强加快产业转型升级、推动高质量发展的新动力，促进土地节约集约利用。

按照类型划分，新型产业用地面积应大于3公顷。其中，用地面积5公顷以下的，为不允许分割转让项目，仅限开发主体自持；用地面积5公顷及以上的，为允许分割转让项目。征求意见稿还对新型产业用地的分割要求进行了规定，产业用房按幢分割的，每个基本单元建筑面积不得少于2000平方米；产业用房按层分割的，每个基本单元建筑面积不得少于500平方米。此外，配套服务设施不得单独分割转让，确需转让的，须按分割转让的产业用房建筑面积占产业用房总建筑面积的百分比进行分割转让，且应以幢、层等固定界限为基本单元。

从布局原则来看，新型产业用地布局有一定的要求：在符合国土空间规划、土地利用总体规划、城市总体规划、控制性详细规划、产业规划等相关规划要求下，布局在交通便捷、配套完善的重大发展平台、重点发展区域、轨道交通站点周边等区域。值得注意的是，属工业用地通过“三旧”改造转为新型产业用地（简称“三旧”改造“工改M0”）的，还应符合“三旧”改造规划等相关要求。

【试点】

在翠亨新区、岐江新城等地选取

新型产业用地的调整方向，在近期公示的《中山翠亨新区起步区控制性详细规划调整》中也有体现。

在原有的规划中，马鞍岛中部规划为“依托英皇集团全球华人文化村项目的多元服务中心”。随着粤港澳大湾区的快速发展，广东省对翠亨新区的功能定位要求发生了转变，马鞍岛中北部地区需要由原来的产业用地为主调整为以新型产业用地、综合服务、科创研发为主的综合功能区域；另外，创新产业集聚区的东南侧物流—工业混合用地，调整为新型产业用地；先进智能产业区也进行了用地调整，东部沿海的工业用地调整为新型产业用地……

翠亨新区是此次征求意见稿提到的新型产业用地试点范围之一。另外，另一城市新中心岐江新城，以及市产业平台（民众园）也在选取试点范围内。其余镇区原则上可布设1个允许分割转让项目，且应为“三旧”改造“工改M0”或因政府原因造成闲置的工业用地转为新型产业用地，由中山市自然资源局负责统筹新型产业用地项目布局。

从准入条件来看，新型产业用地项目的开发主体或法人应无不良信用记录，对被列入经营异常名录、严重违法企业名单、相关主管部门认定有失信行为的企业依法予以禁入。国家、省、市在产业导向、产业政策、控制指标等方面对新型产业有具体规定的，准入要求不得低于已有规定。另外，值得注意的是，新型产业用地项目实行产业准入认定制度，由区管委会、街道办事处、镇人民政府（下称镇区政府）提出申请，由领导小组审定开发主体、项目选址、产业类型、项目技术经济指标等内容并出具产业准入认定意见。

【指标】

建筑高度不超100米，密度不超45%

笔者留意到，新型产业用地有着明确的控制指标和控制要求，如容积率不超过6.0，建筑密度不超过45%，绿地率10%至20%，建筑高度不超过100米，配套服务设施计容建筑面积不超过项目总计容建筑面积的30%。此外，具体指标还要纳入项目所在片区的控制性详细规划或“三旧”改造单元规划。

根据征求意见稿，新增新型产业用地须采取公开方式出让。而“三旧”改造“工改M0”和因政府原因造成闲置的工业用地转为新型产业用地的，可采取协议方式出让。其公开出让流程包括：由镇区政府或市土地储备中心拟订出让方案并提请市土地管理委员会审议，审议通过后将出让方案报市政府批准；经市政府批准的出让方案由市公共资源交易中心制定公开出让文件、发布公告，实施公开网上竞价出让，并审核竞买人资格、见证交易过程、确定交易结果；公开交易成交后，竞得人与市自然资源局签订出让合同、与镇区政府或市土地储备中心签订《土地交付协议》，并根据镇区政府需求，与镇区政府签订项目履约监管合同；竞得人按出让合同约定全额付清成交价款后，镇区政府或市土地储备中心将土地交付竞得人，并签订《土地交付确定书》；土地交付完成后，竞得人持规划许可证、缴纳出让金单据及完税证明等资料，办理核发批文及不动产登记。

“三旧”改造“工改M0”协议出让流程则包括：土地使用权人和属地镇区政府申报改造方案，市城市更新局按程序审核改造方案并报市政府批准；土地使用权人向市城市更新局提出改变土地用途申请，市城市更新局核发建设用地规划条件变更批复书及三线图、建设用地规划许可证；市城市更新局按程序办理改变土地用途手续，确定应补缴的地价拟订出让方案报市政府审批同意后，签订出让合同变更协议，并与镇区政府签订项目履约监管合同，用地项目的开发建设相关要求和指标等事项接受镇区政府的监管；土地使用权人缴纳相关税费后，市自然资源局办理土地登记。

采写：罗丽娟伍杰

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