“运营—出售—再运营”吸引投资者 开发商推创新模式，持续深挖社区商业市场价值
文/图记者梁展宏
市场动态社区商铺推“运营—出售—再运营”模式吸引投资者
据记者观察，如今社区商业建设是“510”工程，即步行5分钟到便利店，10分钟到餐饮店和社区购物中心，可见社区商业已是人们日常生活中不可或缺的一部分，开发商们也有意为社区商业的发展留下空间。从衣食住行四个方面来看，目前中山传统的大型新建楼盘社区商业的业态多以“食”为主。
正因如此，本月中旬悦盈新城推售的临街现铺以“悦盈食街”为主题，支持全业态餐饮需求，项目商业运营团队负责人向记者表示，其实这批商铺早在3年前就开始由开发商着手运营招商，因此目前所有商铺均已完成了对外招商并正式开业，属于带租约出售。因此与一般新建楼盘社区商铺采取“散卖+散租”的形式相比，悦来食街商铺买家除了实现即买即收租外，购买商铺后的3年运营仍将交由开发商旗下的招商团队统一负责。在这种“运营—出售—再运营”模式下，商铺业主能够每年享有带租赁合同的保底收益，无须为商铺后续运营烦恼。在租约期满后，如商户不续租，店铺装修将免费交由业主处理。
“其实社区商业很讲求前期统筹规划，符合社区客群诉求的定位、合理的业态布局等都是社区商业营运的关键，必须做好充分的客群需求分析，找准定位及主题，进行统一规划及招商等工作。”悦来集团商业招商运营负责人曾秀梅向记者坦言，近年中山建成大量的楼盘商铺，但真正能够旺起来的并不多。究其原因，很多楼盘的社区底商都采用开发商散卖、业主散租的粗放模式。在该模式下，开发商虽然在短时间内回笼了商业开发的资金，但其实便是想把后续的招商运营风险转嫁给了商铺投资者。尤其在近两年市场商业体量大增、招商难度加大、消费转型的市场大环境下，曾秀梅直言缺乏整体规划、市场调研的招商难以获得持续成效。
“经过了这几年的运营，目前悦来食街100%的招商率以及开业率不但给了商户以及商铺投资者信心，而且更重要的是真正把社区商铺的市场价值凸现出来。因为如今商铺投资者买的不单是商铺物业本身，还有物业的长远保值、增值的能力，而这往往考验着物业商业运营方的综合能力。”曾秀梅表示，持续吸引消费客群、消费力是“养铺”的核心因素。
记者观察多业态+多业权组合：或成社区商业发展趋势
近年中山新开发的大型楼盘社区商业已经不单只有底层商铺，而且有向综合业态消费场所靠拢的趋势。以上述南区悦盈新城为例，虽然其定位为楼盘商业体，但无论从体量规模、业态类型等都大有辐射项目方圆数公里范围的能力。
对此，中山资深商业地产人士谈子信早前曾指出，目前社区商业体需要有主力店的带动、合理的动线设计等，进行招商引流。而与一般商场通常用零售品牌作为主力店不同，社区商业的主力店多为更贴近日常生活主题的业态，如生鲜超市、儿童教育类及运动健康类等业态。主力店所需面积较大，在整个社区商业的动线设计及业态分布中，应先确定主力店的位置，有利于客流的引导。通常在主题及主力店确定之后，整个社区商业运营就有了明确的方向，利于接下来的招商或者销售。谈子信认为，社区商业业态组合、主力店的引入需要根据不同社区所处地段位置及其特定的客群来进行分析，例如白领居多的社区，运动健身类及轻食咖啡店等餐饮比例会增加；家庭型客群则更关注儿童教育类、兴趣培训类等业态。
“为确保更好地引入主力店及相关业态，突出社区商业的主题及特色，目前越来越多开发商意识到不能再采用纯销售的模式，而是采用部分（多为主力店）持有、部分销售，或者先租后售，即先引入对应定位的业态，再将商铺进行带租约销售及售后返租等模式。这样可以防止以往商铺散售所带来的弊端，利于后期有效统一的运营管理，使得整个社区商业能按预期的方向发展，更好地服务于社区人群。”中山悦来集团副董事长兼总裁刘华锡早前向记者如是表示。
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