房企11月再融资已超500亿 碧桂园拟借新还旧
本报记者张晓玲实习生陈靓
房企融资难贯穿了2018年全年，即使龙头房企也不例外。
11月21日，碧桂园公告回购最多78.3亿港元于2019年1月到期的可换股债券，并拟将发行新债券。
此前的10月底，恒大发行18亿美元优先票据，恒大主席许家印自己购买了10亿，利率仍然最高达到13.75%。
10月以来，房企开启新一波融资潮，以寻求新的资金来增强财务安全，或者缓解资金链风险，以供安全过冬。
作为龙头企业，碧桂园的财务状况尚算稳健，其发债利率也并不算高。但对行业大部分企业来讲，情况似有不同。
在境内融资渠道紧缩的情况下，海外发债成为房企融资的重要渠道，但其利率也在不断提高，风险也在加大。
碧桂园的发债逻辑
21日晚间，碧桂园发布公告称，其全资附属公司卓见国际有限公司作为发行人，正在计划根据现有债券的条款及条件部分购回最多78.3亿港元由发行人所发行于2019年到期的零息率有抵押担保可换股债券。
资料显示，碧桂园于今年1月发行总金额达156亿港元的免息可换股债券，期限为一年，该笔债券将于2019年1月到期。
此外，为减轻及降低新债券对该公司股东的摊薄影响，碧桂园亦正考虑订立买入看涨期权及卖出看涨期权。
房企是典型的资金密集型企业，现金流管理的重要性不言而喻。
过去十几年中，国内多数房企因为高速扩张而处于现金流紧绷状态，净经营性现金长期为负，依赖外部融资输血以平缓资金链条的压力。市场上，仅有万科、保利、碧桂园等少数房企能做到连续多年的净经营现金流为正值。
在国内房地产企业中，碧桂园属于财务策略较为稳健的公司之一。其2018年中期业绩报告显示，2018年下半年之到期债务为559亿，而2019年全年，公司到期债务总额约850亿，远低于2018年中期账面现金余额2099.1亿。
与此同时，作为三大龙头房企，碧桂园去化及回款能力也排在前列，为其现金流管理提供了保障。2018年1-10月，碧桂园实现权益销售金额4559.9亿元，同比增长34.9%；权益销售面积4844万平方米，同比增长25.6%。
截至2018年上半年末，公司实现营业收入1318.9亿元，同比增长69.7%；核心净利129.5亿元，同比增长80.2%，是业绩增长显著的房企之一。
国信证券最新研报显示，碧桂园剔除预收账款后的资产负债率为84.7%，净负债率为59%；截至2018年上半年末，集团平均融资利率为5.8%；短期偿债能力保障倍数为1.3，短期偿债能力较好。
市场分析人士认为，碧桂园此番计划发行新可转债，更多是为公司后续发展以及资金平衡考虑。因国内房地产市场仍处于市场调整阶段，充裕的现金流将为房企提供更厚实的财务安全垫。
广州一位大型房企内部人士认为，在当前行业销售增速下行的背景下，融资能力的差异将决定房企的生存状态。越能融到规模更大、期限更长、成本更低的资金，在市场中胜出的可能性就越大。
事实上，今年以来，为应对下行的市场周期，碧桂园已连续多次融资。
9月19日，碧桂园发行9.75亿美元双年期优先债券，利率分别为7.125%、8.0%，比过去两年明显提升。不过，其中部分年期为5.3年，是2018年2月以来内房股最长年期的发行之一。
融资利率明显上升
“2018年四季度，房地产企业最重要的工作将是融资。”中原地产首席分析师张大伟认为。
作为现金流的核心支撑，进入四季度，房企的销售仍在放缓。中原地产研究中心统计数据显示，11月超过26家房企发布10月销售业绩，单月销售达3631亿元，环比9月份的3664亿元轻微下行。
此外，中型房企依然在非常明显的拿地加速过程中，龙头企业则在加速转型中，这也推动了房地产企业的融资需求。
为缓解资金压力，11月以来，房企融资动作频频，主要为借新还旧。
除了碧桂园，房企三巨头的中国恒大也于11月19日再次进行美元优先票据的国际发售，发行金额10亿美元，年利率为11%，将与发行人10月30日公告中2020年到期的票据合并及构成单一系列。
下半年至今，恒大已发行约194.87亿元人民币的中长期美元债券。
此外，万科在2018年下半年共发行了10笔共计205亿元人民币的超短期债券及中期票据。
中原地产研究中心统计数据显示，截至11月20日，全国多家房地产公司密集获准发行大额融资，合计数额已经超过500亿。
其中，华夏幸福、上海豫园等都公告称将发行公司债券；而时代中国和雅居乐则在近期公告称发行美元计值的优先票据；龙湖企业则在11月连续提交了55亿元的第三期公司债券和50亿元规模的住房租赁专项债券。
不仅是11月，Wind统计数据显示，三季度房地产企业发债规模高达2073.62亿元，远高于去年同期的1409.03亿元；全年至今，房企的信用债融资总额已超4500亿。
并非所有的房企都能顺利拿到融资，房企之间严重分化。众多房企的境内公司债，纷纷被中止或终止，一些房企不得不提高发债成本。
融资被叫停的房企不仅包括像花样年、天津蓟州新城、合生创展、富力等，更是包括了像恒大和碧桂园这样的龙头企业。
10月，恒大拟发行的16.74亿元中山证券-景悦一期购房尾款资产支持专项计划处于中止状态，而此前碧桂园200亿元公司债也被中止审查。
大中型房企虽然能拿到融资，但利率也在不断走高。据21世纪经济报道统计，三季度以来房企融资主要集中在海外发债，但海外融资利率明显上升。
据统计，近两个月来部分房企发债的利率持续走高，华夏幸福于11月19日发行的5000万美元债券利率为9%，时代中国拟发行的3亿美元优先债券利率为10.95%，雅居乐拟发行的4亿美元优先票据利率为9.5%。
10月30日，恒大发行的三笔共18亿美元优先票据，融资利率分别为11.00%、13.00%、13.75%。
“对房企来说，2018年将是房企最近4年资金压力最大的一年，而且从趋势看，2019年依然将持续面临资金压力。”张大伟表示。
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