楼市也有“阴阳合同”？ 影视圈“阴阳合同”持续发酵，业内人士提醒此类合同避税费难避风险
记者梁展宏
置业案例为节省契税签“阴阳合同”起纠纷
法庭判决“阴合同”有效
去年，沈先生夫妇看中了周先生家的一套房子。经过商议，房屋的总价为180万元。于是，双方签订了一份合同，约定房屋成交总价为180万元。这也是双方当时真实意愿的表达。
二手房过户，涉及到契税等问题。为了少缴税，按照“潜规则”，双方采用了“阴阳合同”的方法。“阴合同”即当时签订的总价为180万元的那份，而“阳合同”是双方在房产交易中心签订的涉案房屋的网签合同，网签价格为150万元。
合同签订当天，沈先生夫妇支付了10万元定金。然而，后来双方却因为房产过户中的其他问题起了纠纷，沈先生夫妇将周先生告上法庭，要求周先生继续履行合同，并支付赔偿金和承担中介费。
令沈先生夫妇意外的是，周先生却在庭上提出了反诉请求：解除《存量房买卖中介合同》及确认网签合同无效；判决定金10万元不予返还等。
周先生甚至不惜自曝内幕：第三人（指中介公司）明知有正式合同，而唆使、诱导签订“阴阳合同”，并用假合同去办理网签。网签合同价款为150万元，比实际合同价款少了30万元，损害了国家的利益，应属无效合同。为证明己方观点，他还出示了向当地房屋主管部门的相关举报受理文件作为证据。
沈先生夫妇称，虽然三方曾经一起签署了总金额为150万元的具结书用于网签合同。但是，该具结书并未损害被告的利益，也不影响原合同双方真实意思的表示。因此原合同仍是合法、有效的合同。
最后，法院综合认定，双方签订的《存量房屋买卖中介合同》系双方真实意思表示，各方均应依约履行，判决“阴合同”有效。法院判决，周先生需协助沈先生夫妇做好涉案房产的产权变更登记手续，并确认双方在当地不动产交易中心签订的涉案房产的网签合同无效。
法院指出，判定案中网签合同无效的法律依据，主要基于以下几点：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同；损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。
市场分析“阴阳合同”主要为避税律师：暗藏风险
事实上，有关“阴阳合同”的房屋买卖交易，近年来在中山乃至国内市场可谓并不鲜见。尤其随着近两年商品房价格的上涨、房地产调控政策的出台，不少个人或中介机构、开发商为了促成交易，纷纷以“阴阳合同”的方式进行房屋买卖。而购房者之所以愿意签署这样的合同，最大的原因就是为了节省相关税费。
记者以上述案例的交易计算：由于二手房的个税、契税等一般都由买家承担，如果这套房子为沈先生夫妇的二套房，面积为100平方米，周先生当时买入价为150万元，且已经满2年无需缴增值税。那么，按150万元的“阳合同”，因为平买平卖则可以不用缴个税，契税部分按150万元的2%计算，则为3万元。
而如果按180万元的“阴合同”，则需要缴纳180万元的1%的个税，即1.8万元；契税部分按180万元的2%计算，则为3.6万元。总共需要缴纳5.4万元的税费。也就是说，通过“阴阳合同”可以省下2.4万元的税。
对此，早前中山资深楼市评论员、法律界资深人士元禹向记者指出，“阴阳合同”的风险不仅局限于房屋交易本身。如果为了少缴税款而签订“阴阳合同”，该行为违反了国家相关税收法律法规，一旦被查出，不仅要补缴税款，还要接受税务机关的行政处罚。如达到一定条件，当事人还有可能要承担刑事责任。
此外，中山乐有家总经理李功镇也提醒购房者，无论是一手还是二手房，签“阴阳合同”之后，卖方只会按照较低的价格开具发票，其余超出部分出收据。这也意味着，购房者在缴纳契税等税收时，所需缴纳的费用虽然相应减少，但倘若市民日后要卖房，此时就无法通过购房发票向买家证明该套房屋当时购入价格。而且，按照目前楼市环境，房屋在二度卖出时，由于（阳合同）买入价与卖出价的价差会进一步增大，这意味着届时相关税费有可能会增加。
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