成立难监管难履职难 业委会难题如何解？
西区蓝波湾小区因公共收益账目不清，部分业主曾要求罢免业委会。图为蓝波湾小区。南方日报记者叶志文摄
“我想辞职。”
6月13日，米兰阳光的业委会主任张某一脸无奈，“业委会主任不好当，我上任不到一年，前前后后辞职信写了4封。”
业主状告业委会、物业公司写公开信称遭业委会主任勒索、小区公用设施日久失修而公共维修基金却不知去向……近日，中山物业纠纷频发，不少矛盾更直指业委会，位于南区的米兰阳光小区就是其中之一。
业委会原是全体业主的代表，物业公司则是服务供应商，究竟是什么让三者关系变得紧张，引发纠纷的根结在哪？
这并非孤案。近日，笔者走访了绿韵花都、凯茵豪园、蓝波湾、朗晴轩等小区，实地调查业委会运作现状，听取了业主、业委会、物业以及政府职能部门的声音和建议。
【困惑】业主业委会物业公司三方纠纷
在中山出现物业纠纷的小区当中，蓝波湾小区是比较突出的。2012年，该小区的第一任物业公司华策物业声称亏200万元，提出要将蓝波湾公共收益全部用于弥补亏损。
今年6月上旬，该小区的纠纷又有新进展，三名业主状告业委会知情权纠纷（要求公布小区公共收益）一案在市第一人民法院开庭审理，鉴于案情复杂，法庭并未当庭宣判。
“官司多早已使蓝波湾变成了"烂波湾"。”蓝波湾现任业委会主任吴国坚无奈地告诉笔者，业委会工作开展非常困难，“业委会容易得罪人，很难做，物业和业主都可以把矛头对准业委会，但业委会不能代替物业办事，只能起建议和监督的作用。”吴国坚说，除了被业主起诉，该小区业委会与开发商也打起了官司，还因未返还人防车位租金而被纳入失信被执行人名单。
米兰阳光的业委会，近期也经历了类似的情况。6月5日晚，原定由业委会、物业公司、区住建局和社区工作人员参与的联席会议，因百名业主的介入而终止。随后，业主们联名提出，要求重组业委会。而在此之前，物业公司曾向全体业主发过一封公开信，称物业遭到部分业委会成员勒索。
小区业委会主任张某向笔者提供的材料显示，米兰阳光与现有物业公司——嘉会物业公司的服务合同早于今年2月28日结束。“考虑到长期以来小区公共收益去向不明，而不少业主又对物业公司的服务质量提出异议，因此一直搁置续约，并考虑更换物业。”张某解释。
【症结】小区物业公共收益难落实
笔者梳理发现，小区纠纷多源于物业服务质量问题，最终又指向公共收益的归属和账目问题。业委会作为业主代表，是公共收益的直接管理机构，也成为利益纠纷的核心。
吴国坚向笔者展示了“中山蓝波湾业委会”的微信公共账号和蓝波湾小区业主委员会博客，称这是业委会公示信息的平台。翻阅上述两个平台的历史信息可以看到，从去年5月起，业委会定期做工作总结，并列出明细事项，大部分是关于小区共用设施的损坏及报修。有关公共收益的情况则并未提及，吴国坚称公共收益账户目前约有40多万元。
按业主提供信息显示，蓝波湾每月公共收入总额约21万元，扣除税费及物业代理费外，每月公共收益有16万元左右。“我们的核心诉求是公开公共收益账目”蓝波湾四区业主郑先生对笔者称，从2003年至今，公共收益总额可能超过千万，但账目从来没有公开。“公共收益应该用在全体业主身上，用以改善小区环境和设施，但我们没有见到。”八区四栋业主徐先生带笔者在小区内转了转，列举了不少“待改善”项目：缺失灯泡的至今没有更换、灯柱损坏后仍留在地面的小坑、多处排水盖损坏严重……
“业委会既然说未经业主大会同意他们不会私自使用公共收益，那这么多年为何公共收益只剩下40多万？”三区业主庄先生表示，业主们多次提出要求公开账目，业委会则总是推脱不肯公示。
此前业主状告业委会的代表律师梁齐可也是小区业主，他说：“业主的知情权受损害，公共收益账号没有及时公开，业委会的工作和会议记录也几乎没有。”此外，还有业主质疑认为蓝波湾业委会的权限过大，私下更换物业又将业委会任期从三年延长至五年。
米兰阳光的公共收益同样去向成“谜”。业委会主任张某称，根据初步计算，小区一年公共收益大概在80万至100万之间。“在续约谈判中，我提出要物业返还部分公共收益，以用做小区公共设施维护和更新，同时返还给部分业主。”在嘉会物业与米兰阳光的物业服务续约合同中，并没有提及公共收益如何分配和管理。张某称，多年来公共收益账号一直由物业公司持有，并逐渐成为了一笔“糊涂账”。
【样本】阳光账目促小区和谐自理
根据《物权法》规定，小区公共收益归全体业主所有。然而像蓝波湾、米兰阳光公共维修基金“沉睡”、小区公共收益“糊涂”等问题时有发生。由于缺乏信息透明度，部分小区公共收益成社区管理中的“灰色地带”，而这也逐渐成为业主、业委会以及物业之间的主要矛盾之一。
据笔者调查，目前中山的小区公共收益主要由几个部分组成，小区电梯等公共部位广告收益、快递箱等自动机器以及电信运营商进场费、其他场地占用费（如摆摊、租用销售中心场地等），以及公共车位停车费，最后一项也是大部分小区的收益来源和重要组成部分。
朗晴轩是近年来业委会中运作比较成熟的社区典型，专业化的管理和阳光账目是朗晴轩业委会的亮点。朗晴轩业委会法律顾问邝昕，则向笔者讲解了朗晴轩业委会的专业化发展经验。
“朗晴轩的主要经验就是业委会团队建设，每个成员都在热心为社区办事。在选举业委会成员时，很注重其专业素质，里面的很多业主就是专门从事财务、建筑、消防、公务员等工作的，他们还会通过聘请第三方专业机构，比如法律顾问、会计师事务所等，管理事务专业，透明。”邝昕称，现在，朗晴轩的全部公共收益归属全体业主，每年初召开业主大会公布公共收益的预算，通过表决后，业委会全年都要依此执行。年末还会对公共收益结算召开业主大会。
“业委会的一切工作都应该在阳光下进行，朗晴轩业委会微信公众号每月还会通过例会对账目进行公示。业委会对于业主的知情权必须特别重视，不应给业主贴标签区别对待”邝昕说。根据该微信公众号的历史消息，5月业委会利用公共收益对小区泳池和路灯灯具进行了更新，同时又维修了供水以及消防管网。而截至今年第一季度，小区账号余额有10.4万元，一季度公用设施维修改造支出达38.9万元。
位于孙文东路西段的绿韵花都，同样是阳光账目小区的代表。“从2004年小区建成至今，只涨了一次价。”绿韵花都业委会主任罗华称，对于财务报表他们采取公开透明的姿态，“十年来小区没有涨过物业费，公共收益为小区公共建设提供了很大的支持和补充。”
■声音
市住建局物管科：
业主应充分行使监督权
针对中山频发的业委会管理纠纷，笔者采访了市住建局物业管理科工作人员石涛，他表示，现在上位法还没有出台监管业委会的相关法律法规，因此市级层面也很难出台任何规约文件。由于业委会的自治性质，监管层面上确实仍存在法律空白。
“关键是各方要清楚自己的角色，业委会就是执行机构，业主大会才是权力机构，业委会要明白自己的职责是谁赋予的。”石涛表示，“尤其在公共资源和公共收益的使用上。很多业委会擅自为业主做主，这方面业主应充分行使监督权。”
石涛表示，一些先期物业公司与开发商关系紧密，不能时刻代表业主利益，导致物业纠纷产生。在重新招标物业公司时，应召开业主大会共同决策避免业委会私自决定，处理好业委会、物业、业主、开发商之间的关系非常重要，各方应相互配合。
伍杰郎慧
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