南京推存量房改建租赁房实施细则 长三角城市密集出招“租售并举”
近期，全国最大的长租公寓品牌商蛋壳公寓深陷流动性危机。一边是长租公寓频频爆雷，另一边是我国对“租售并举”长效机制的积极推行。在此背景下，11月18日，南京市城乡建设委员会、南京市规划和自然资源局、南京市住房保障和房产局联合拟定《南京市存量房屋改建为租赁住房办理实施细则（试行）》（下称《细则》），被视为继续落实“租购并举”，祭出调控组合拳。
《细则》将进一步规范南京市存量房屋改建为租赁住房办理流程，加强建设管理。消息显示，细则适用范围是南京市已建成并具有一定规模的商业、研发、办公、酒店（宾馆）、厂房等存量房屋。改建项目应当以整栋、整单元、整层（应具备独立交通空间）为基本改建单位。
南京当地一名房企人士透露，作为租赁市场试点城市之一，南京出台这个政策主要是为了响应国家租售并举的政策，其次，南京这几年办公商业的存量比较大，去化比较慢，此政策也有利于将存量库存合理化配置，盘活社会闲置资产。
一家深耕南京市场的房企科研人士则认为，租赁住房得到充分供应和吸引人才政策等导向是一致的。这可以从侧面理解，是对租赁住房的补充，也是对房价上涨的一种抑制。
调控组合拳同策研究院分析师陈舒指出，目前，全国多地均已出台相关类似政策。整体来看，这是“租售并举”长效机制框架下的重要举措。南京政策的出台，一方面来看，可谓是政府对租赁市场和存量市场施展的一套组合拳。对于租赁市场而言，原有房源主要为租赁住房及二手房，但伴随商业和工业用房等可改建为租赁住房，将极大提高租赁房源数量，多渠道筹集租赁房源，为租赁市场提供多元化的房源供给。同时，基于当前长租公寓市场为争抢房源，导致“高收低租”和“租金贷”等现象的产生，扩大房源供应量，能够潜在地、长期地、有效地影响租赁市场平稳健康发展。此外，政府政策的正式介入在一定程度上将打击违法群租房、“非改居”等乱象，规范市场运作，维护市场健康稳步发展。而对于存量市场而言，大部分城市商业及工业建筑存在过量的现象，通过将其改建为租赁住房能有效盘活现有存量，提升城市运营效率。
南京新政出台后，记者采访部分南京房企获悉，政策对南京市的开发商直接影响不大。大部分公司目前住宅业务占绝对主力，办公商业类项目非常少。不少房企正在开展的商业运营和长租公寓运营和服务，均有和地产平行的独立公司专业化运作。
一名房地产从业人员认为，租和买并不是此消彼长，而是属于人生不同阶段的消费行为。链家此前发布的一份《2020中国青年居住消费趋势报告》显示，对于青年人来说，在北京、上海、深圳置业仍是困难的事，2019年北上深青年购房者的平均年龄都超过了30岁。而在二线城市中，南京、杭州的居住成本相对更高，甚至高于一线城市中的广州。租赁仍然是众多年轻人的主要居住模式，“85后”中选择整租的比例比“00后”中选择整租的比例高出7.5个百分点；租房周期也变长。
租赁强监管2017年，住房城乡建设部会同国家发展改革委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会等九部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，从融资、土地供应、盘活租赁房等角度提出加快住房租赁市场的发展，选取12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位，其中包括广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等。紧接着在同年8月，国土资源部住房城乡建设部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，确定北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市为利用集体土地建设租赁住房首批试点城市。2019年1月，福州、南昌、青岛、海口、贵阳等5个城市获批试点，试点城市扩容到18个。
2020年9月，我国首部专门规范住房租赁的行政法规《住房租赁条例（征求意见稿）》开始公开征求意见。
南京新政的出台，在部分业内人士看来，与分散式长租公寓连续爆雷关联不是很大。长租公寓的出现与扩张，也是顺应租售并举的方向。在这些长租公寓爆雷之前，政府也是在积极鼓励和推动这类企业发展，只是一些企业不是按照正规运营方式去进行。其次，南京算是全国院校非常集中的城市，在长租公寓出现之前，市场的容量都是足够的。南京也提供了毕业生的租房补贴，从一定程度上也缓解了应届生居住压力。
上海、合肥等城市均出台过类似的政策。为了促进租赁行业发展，今年8月，合肥市发布《合肥市住房保障和房产管理局、合肥市自然资源和规划局、合肥市城乡建设局关于非住宅改建为租赁住房工作的通知》（征求意见稿）（以下简称《征求意见稿》），其中明确，合肥市区范围内，不动产权证或其他合法权属证明用途为商业（办公）、工业（厂房、仓储）、科研教育等非居住类型，且近期内无征收计划的已建成闲置存量房屋，可以改建为租赁住房。
上海对于租赁行业的扶持更为系统。2017年2月份，上海市人民政府办公厅发布延长《关于鼓励社会各类机构代理经租社会闲置存量住房试行意见》的通知，有效期延至2019年2月28日。
上海对安全合规的“N+1”是支持的，但对“非改居”集中式公寓却持严厉打击态度。2017年初，宝山区规划和土地管理局等部门联合发出一份《宝山区“非改居”处置实施意见（试行）》（简称“《实施意见》”）的通知，自2017年5月1日起试行，试行期2年。
2017年4月21日，上海出台了《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定》。文件中规定办公用地的出让合同中应明确办公用地不得建设公寓式办公，商业用地出让合同中未经约定，不得建设公寓式酒店；办公、商业可售部分以层为单元进行销售。商业、办公、商品住宅自持面积不得整体、分割转让。
如此，上海前期大量进入集中式公寓领域的公寓从业者将面临巨大压力，他们用闲置仓库、厂房等非居住类房屋改造公寓项目不在少数，集中式公寓项目一般投入都比较大。这也提醒后来者，万亿级的公寓行业，不断受到政府重视，政策、规则越来越多，必须合法、合规经营，才能赢得长久发展。
南京新鲜出炉的政策，也有一条表明了政府对租赁行业的强监管：“改建项目运营后，经住房租赁企业成交的住房租赁合同，应当通过市房屋租赁服务监管平台办理租赁合同网签。网签备案应当使用租赁合同示范文本，在商业银行设立租金专用账户。”
“抢人”如何留人？2017年，“租售并举”长效机制的出台，可以说给城市调控定调，也为城市留人给出更多操作空间。
长三角多个城市人才竞争大幕开启。据不完全统计，2017年初以来，包括一二三四线城市在内的约60城先后掀起 “抢人大战”。2019年，各地通过对人才实施购房补贴、落户等优惠政策，吸引人才加盟，达到一个高峰。
2019年一季度，包括南京、北京、大连、西安、常州、苏州、无锡、广州、海口、襄阳、镇江、石家庄等20多个城市加入人才竞争，“参战”城市以长三角区域居多。2020年，抢人大战升级。2月份，杭州出台了落实“人才生态37条”的补充意见。
作为租售并举试点城市之一的南京，2019年至今，至少更新了两次人才政策，相继推出人才落户政策延期到2020年2月、本科生买房打7折等优惠政策。
2020年，南京再次放宽落户门槛：研究生及以上学历、45周岁以下本科学历人员（含留学回国人员、非全日制研究生），凭学历证书即可落户；40周岁以下大专学历人员，在宁就业参保半年即可落户。
一方面是积极引入人才，另一方面则是房价涨幅持续不下。据国家统计局数据，10月南京新房价格环比上涨0.4%，同比上涨4.5%；二手房价格环比上涨0.3%，同比上涨3.8%。
对此，陈舒认为，增加租赁住房的供应来源，可缓解住房供需矛盾，有助于住房供应结构的改善，在盘活存量资产上也起到积极的推动作用。但值得注意的是，为避免因新政出台而产生市场乱象，政府相关监管措施须跟上，同时也应给予一定金融扶持政策，积极鼓励企业稳健开展相关业务。
（作者：唐韶葵 编辑：包芳鸣）
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