肇庆拟施新规推动“三旧”改造 简化用地报批 优化连片旧城镇改造
肇庆端州区利用“三旧”改造“工改工”政策，盘活旧厂房，扶持培育电子信息、机械装备制造等支柱产业。肇庆端州区供图
优化“三旧”改造项目审批程序，同步开展土壤污染调查和项目审批；旧厂房改经营性项目按土地出让成交总价款对应容积率2.5以下部分（含2.5）的50%补偿；微改造项目可叠加享用相关优惠政策……
近日，肇庆市发布《关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的实施意见》（下称“征求意见稿”），以改善城乡人居环境、促进产业转型升级、加强历史文化和生态环境保护为重点，优化“三旧”改造配套政策体系，全力推动“三旧”改造取得突破性进展。
●南方日报记者蓝单施亮
找存量、要增量
刀口向内打“补丁”
2017年以来，广东省改革了土地计划管理办法，不再直接分配指标给肇庆（不含广宁、德庆、封开、怀集县），“找存量、要增量”成为肇庆破解土地“生死门”的工作思路。
为促进盘活存量建设用地，提升节约集约用地水平，肇庆“三旧”改造应运而生。2018年10月，肇庆出台了《肇庆市“三旧”改造实施意见》，提出了规范旧村庄改造、鼓励“工改工”、“工改商”政府收储等政策措施。
从全省2018年正式下达计划指标和2019年预分配计划指标情况来看，“三旧”改造奖励指标所占比重达15%，肇庆市将“府城复兴”、瓶颈路、“美丽乡村”建设、“三清三拆三整治”等项目纳入“三旧”改造成效。
2019年，全市实际新增改造和完成改造面积4024.18亩和2942.23亩，虽然完成量接近省下达任务的两倍，但完成面积在珠三角城市中属于较少的地区，导致肇庆2018年获得“三旧”改造奖励指标仅1071亩，2019年获得预分配“三旧”改造奖励指标仅442亩，低于珠三角其他城市。
肇庆市“三旧”改造工作领导小组办公室分析，《肇庆市“三旧”改造实施意见》施行一年以来，根据各地反馈，存在“三旧”改造项目审批时间较长、旧厂房改经营性项目补偿激励不大、“工改工”成效不明显和旧城镇、旧村庄改造难推进等问题。
2019年9月，广东省出台了《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》，聚焦当前各地市反映的“三旧”改造入库门槛高、规划调整难、税费负担重、土地征拆难等重点难点堵点问题，提出“两创新三支持四强化”共19条针对性的改革措施。
因此，肇庆根据指导意见的要求，结合实际情况，于日前推出《关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的实施意见》，对19条针对性的改革措施进行细化，从优化项目审批流程、调整旧厂房改造标准、鼓励连片旧城镇改造、鼓励连片旧村庄改造、优化微改造审批、保障公益性项目等六方面打“补丁”。
《肇庆市深入推进“三旧”改造三年行动方案（2019-2021年）》提出，至2021年，全市要新增实施“三旧”改造面积0.8万亩以上，东南板块占比要在70%以上，完成改造面积0.45万亩以上。
时间紧任务重，肇庆刀口向内，通过简化“三旧”用地报批手续，推动行政效率提高。
征求意见稿提出，实地在2009年12月31日前已建设使用、现已落实建设用地规模并纳入标图建库范围的，遵循实事求是的原则，可按建设用地办理“三旧”用地手续。
作为“三旧”改造的主阵地，端州区现行“三旧”改造项目的审批须经市、区两级审批（查），均须征求同级“三旧”改造领导小组成员单位意见，审查内容重复，审批时间长。现参照高要、鼎湖区做法，对端州区“三旧”改造项目的审批拟调整给端州区实施。
对旧厂房申请政府收储前开展土壤环境状况调查评估耗时长、成本高的问题，拟参考东莞市做法，对不涉及土壤重点监管企业或疑似污染地块的旧厂房改造项目同步开展土壤污染调查和项目审批。
强激励、添活力
提高“工改居”“工改商”“工改工”补偿标准
为了提升“三旧”改造内生动力，肇庆曾提出通过完善收益分配、补偿安置、财政奖补、税费优惠、倒逼促改等配套政策，构建系统性的正向激励和反向倒逼机制，推动解决改造成本高、市场动力不强的问题。
此次征求意见稿进一步“让利于企”。
“以土地市场较好的端州区为例，一级市场商住用地出让价格对应容积率2.0部分的50%和工业用地二级市场的转让价格相比相差不大。”肇庆企业在算了一笔账后，对将旧厂房改造成经营性项目的兴趣大打折扣。
为了促进“工改居”、“工改商”“工改工”，征求意见稿提出适当提高“工改居”、“工改商”挂账收储补偿标准、提高“工改居”、“工改商”直接收储补偿标准，加大对“工改工”及公益性项目奖补力度。
其中，对挂账收储参照中山市标准执行，按土地出让成交总价款对应容积率2.5以下部分（含2.5）的50%补偿，使补偿容积率更符合项目实际情况，并明确按一个比例执行。
直接收储补偿按原批准净用地面积、所在片区商业或住宅基准地价的100%择高予以补偿。同时，直接补偿收储土地涉及开展土壤污染状况调查、治理等工作及其费用拟由土地收储机构承担。
“工改工”项目方面，对建设高标准厂房、改造后容积率大于2.0的，对超出原约定容积率的新建建筑面积，按每平方米东南板块500元、西北板块300元的标准给予奖励，单个项目奖励最高不超过2000万元。对“工改工”项目通过出租方式将土地使用权出租给新投资者改造开发、租赁期在10年及以上，连续三年将新引进项目每年同比新增地方财政贡献量的20%奖励给旧厂房原权利人、30%奖励给新投资者。
此外，为了降低“三旧”改造用地成本，征求意见稿提出，“三旧”改造供地，可以土地市场评估价为基础，综合考虑改造主体承担的拆迁安置费用、移交给政府的公益性用地及物业等因素，按照肇庆地价计收有关规定确定政府应收地价款。同时，在保障政府收益不受损的前提下，允许以建筑物分成或收取公益性用地等方式替代收缴土地价款。对创新创业载体根据土地权利受限情况实行差别化地价，降低其用地成本，支持科技创新和实体经济发展。
连片改、成规模
推进旧城镇、旧村庄成片改造
成片开发对于改善城市面貌是立竿见影的，成片连片改造,可以更加科学合理、更大体量地布局建筑物,有利于提升土地的节约集约利用程度与水平。
肇庆市今年的政府工作报告提出，要推进古城墙周边片区风貌改造，推动端州大冲片区、睦岗片区、蕉园片区等城市更新，谋划打造具有肇庆特色的美食一条街、名优特产一条街、文化时尚一条街，提升端州发展首位度。
这些街区的打造对于旧城镇、旧村庄连片改造提出要求。
如何成片，征求意见稿提出，旧城镇、旧村庄改造原则应连片实施改造，即按街区（以道路或自然界线划分的区域）实施改造；对不能形成街区的，改造面积应不小于30亩。
同时针对旧城镇、旧村庄改造涉及权利主体多等问题，征求意见稿也提出具体解决办法。
其中包括，以拆除重建方式实施的连片旧城镇改造项目，涉及原多个权利主体通过以房地产作价入股、签订搬迁补偿协议、联营、收购归宗等方式，将房地产的相关权益转移到单一主体。
对以拆除重建方式实施的连片旧城镇、旧村庄改造项目，旧城镇、旧村庄用地占项目规划总面积70%或以上的，项目中的旧厂房用地允许申请以协议出让方式一并改造，按连片旧城镇改造标准计收地价款。
此外，在符合规划、权属清晰、双方自愿、价值相当的前提下，允许“三旧”用地之间或“三旧”用地与其他存量建设用地进行空间位置互换。
在资金问题上，针对肇庆现行旧城镇政策按改造前后评估价格差额计收地价款，仅减免了原有建筑地价，改造投入与收益难以平衡的问题。征求意见稿拟参考佛山市做法，对以拆除重建方式实施的连片旧城镇改造项目，其认定建筑面积2.2倍（含本数）以上部分，按照土地市场评估价的100%计收地价款，2.2倍以下部分不计收地价款。
而以拆除重建方式实施的连片旧村庄改造项目，按土地市场评估价或公开成交价全额计收地价款后，地价款的95%可拨付给农村集体经济组织用于改造成本支出及基础设施建设。
城市更新并不意味着都是大刀阔斧的拆建。在保存城市传统文脉、传统文化等城市空间上，以局部拆建、加建扩建、功能改变、整饰修缮、完善公建配套设施等方式实施的微改造更加适宜。
征求意见稿提出要优化微改造项目行政审批手续。通过鼓励实施微改造，达到提升人居环境、培育产业创新、保护文化遗产、促进城市活力等目的。
新闻推荐
西江日报讯（记者甘婉怡）6月2日，由市河长制办公室、市水利局主办的2020年肇庆市法治宣传教育进社区活动——实施河长制湖长制...