完善土地收益分配 因地施策倒逼促改 肇庆计划3年新增实施“三旧”改造面积8000亩
改造后，俊富工业园将成为广东邦健总部。肇庆市自然资源局供图
日前，肇庆市出台《肇庆市深入推进“三旧”改造三年行动方案（2019—2021年）》（公开征求意见稿）（下称《行动方案》），提出至2021年，全市要新增实施“三旧”改造面积8000亩以上。
肇庆市自然资源局城市更新科相关负责人表示，下一步，肇庆市将根据《行动方案》出台实施细则，明确规划管理，加大扶持力度，提升社会资本参与“三旧”改造积极性，进一步推进全市“三旧”改造工作。
确保“三旧”改造不影响城市风景线
《行动方案》提出，至2021年，全市新增实施“三旧”改造面积8000亩以上，完成改造面积4500亩以上，投入改造资金165亿元以上，其中东南板块新增实施改造面积占比在70%以上。
同时，“三旧”改造体制机制进一步健全，综合效益明显提升，配套政策体系更加完备，闯出一条高密度城区通过低效存量用地再开发促进高质量发展、偏远农村通过激活土地资源助力乡村振兴的新路子。
具体而言，就是要以推进“三旧”改造工作为契机，进一步优化土地利用结构，完善城市功能布局，提高节约集约用地水平，推动城市老旧区域转型升级，为高质量发展提供更加有力的土地资源保障。
“三旧”改造，重在规划。肇庆市自然资源局城市更新科负责人表示，面对肇庆中心城区山湖城江独特的城市格局，以及深厚的历史文化底蕴，本次征求意见稿特别注重强化对“三旧”改造的规划支撑引导，控制规划高度，确保“三旧”改造不影响城市风景线和历史遗存的保护。
为此，肇庆将在中心城区、高新区、新区、各县（市）及时启动新一轮“三旧”改造专项规划修编工作，对“三旧”改造总体目标和规模、重点区域、改造时序和策略等作出统筹安排。有条件、有需求的地区应根据成片连片改造需要和对有关技术规范要求，合理划定改造单元，组织编制实施“三旧”改造单元规划。
调动各方参与积极性
早在2018年10月，肇庆市就出台了《“三旧”改造实施意见》。从实施效果来看，肇庆市“三旧”改造工作存在一些县（市、区）推进积极性不高、改造类型单一（房地产项目较多）、倒逼激励机制未形成等问题，导致推进难度大，速度相对缓慢。
“目前，社会资本参与"三旧"改造意愿仍然不强；改造项目大多为"工改商"，规模小，连片开发的项目少。”该负责人表示，《行动方案》着力通过完善收益分配、补偿安置、财政奖补、税费优惠、倒逼促改等配套政策，构建系统性的正向激励和反向倒逼机制，推动解决改造成本高、市场动力不强的问题，调动各方力量参与的积极性。
《行动方案》明确，2020年6月前，肇庆要完善相关配套政策规定：梳理和修订已出台文件中土地收储补偿标准、协议出让地价计收标准、出让收益返还标准、无偿移交公益性用地等规定，整合优化奖补政策；探索完善单一主体归宗改造、旧村庄改造公开选择合作改造单位、自行改造项目无偿移交公益性用地、政府引入市场主体实施拆迁改造、不动产注销登记等方面的操作规范，加大政策支持力度。
同时，肇庆将明确“三旧”改造中征收农村集体土地上房屋的补偿核算方法及补偿安置方式；落实资金保障，重点支持村级工业园改造、“工改工”项目及公益性项目建设；梳理“三旧”改造涉及的行政事业性收费和政府性基金，严格执行国家和省出台的各项减费扶持政策。
值得一提的是，肇庆计划逐步建立倒逼促改制度——建立制造业企业“亩均效益”综合评价体系，对用地效率进行分等定级，并制定实施用能、用电、用水、排污权等方面差别化配置政策；建立公安、自然资源、住房城乡建设、生态环境、市场监管、税务、应急管理等多部门联合执法机制，运用综合手段提高“三旧”用地占用人的运营成本，倒逼其主动升级改造。
保障实体经济发展空间
按照深化“放管服”改革要求，肇庆计划通过优化市县层面审批流程、优化微改造项目行政审批手续、实施区域评估制度，推动解决部分项目审批耗时长的问题，降低改造项目的制度性成本。
“三旧”改造审批环节上，《行动方案》提出优化市县层面审批流程，向社会公开制定审批流程图，探索“三旧”改造用地审批事项一次性打包审批；优化微改造项目行政审批手续，明确规划、用地、建设、消防、商事登记等审批手续办理流程的操作细则；各地要加快组织对改造项目集中区域的压覆重要矿产资源、环境影响、节能、地质灾害危险性、地震安全性等事项进行区域评估。
优化审批的同时要强化监管。按照“谁提出、谁监管”的原则，肇庆“三旧”改造将依据项目监管协议、土地出让合同、划拨决定书的约定或规定进行联合监管，并按职能分工依法依规或依约进行处置。建立银行履约保函、补偿安置资金监管等相关制度。探索建立村企合作改造协议监管制度，加强合规性审查和企业履约监管。
为保障工业发展空间，肇庆将建立“工改工”项目市场调控机制，防范商业资本炒作工业地产；建立工业用地、厂房信息公开发布平台，实时发布厂房供需及交易信息；规范新型产业用地类改造项目管理，支持新兴产业发展，防止变相实施“工改商”。
该负责人表示，推进“三旧”改造过程中，肇庆将加强“工改工”“工改产”项目管理，保障实体经济发展空间；通过完善项目协议监管机制，推动解决部分改造主体违规套用政策、不依规依约实施改造的问题。
南方日报记者刘亮
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