肇庆市出台新《肇庆市“三旧”改造实施意见》直击痛点 四大创新
西江日报记者 陈洁
为提高土地利用效率，进一步盘活肇庆市用地资源，鼓励产业升级，肇庆市在深调研和学习的基础上，于近日正式出台新的《肇庆市“三旧”改造实施意见》。对比旧实施细则，新《实施意见》针对改造效率、改造方向、旧村改造等“痛点”进行了创新。
创新一
优化旧厂房改造方式，鼓励产业项目，加大升级改造奖补力度
新《实施意见》为鼓励产业留在本地发展，明确肇庆市旧厂房用地改为经营性项目用地必须政府收储后重新公开出让，并加大“工改工”奖补力度，同时建立工业控制线制度。
一是对于旧厂房改造为住宅、商业等经营性项目的，必须由政府统一收储后重新公开出让，并分为挂账收储和直接补偿收储两种收储方式。两种方式对净地交付时间、容积率、补偿款均进行了清晰的限制。譬如采取直接补偿收储的，以净地方式移交收储后，直接按所在片区商服用地基准地价的50％予以补偿。
新《实施意见》鼓励在不改变土地用途的前提下，自行实施产业升级改造，条件非常优惠。譬如对旧厂房改造项目，增加容积率不再增收土地价款，对旧厂房改造项目拆旧重建的，土地权利人可申请在不补偿的情况下收回旧厂房用地，再按工业用地最高出让年限、基准地价10％的出让价格（补偿和出让价格总值不低于基准地价70％），重新协议出让取得该用地。同时，对旧厂房改造项目改造后容积率大于等于1.5、小于2.5的，对新建建筑面积按每平方米200元的标准给予奖励：容积率达大于等于2.5的，按每平方米300元的标准给予奖励。
创新二
规范和保障旧村庄改造实施
为进一步推进旧村庄改造，新《实施意见》鼓励旧村庄改造采取引入合作主体参与改造的方式进行改造，进一步发挥村民主体作用。
首先，明确由农村集体经济组织开展旧村庄改造前期调查摸底工作，根据调查摸底情况研判改造可行性，制定改造方案、合作开发协议、招拍挂方案等。所需费用可由农村集体经济组织自行支付，或者向政府有关部门申请先行垫付。同时，明确旧村庄改造应经农村集体经济组织召开会议表决同意，具体应有90％或以上股东或成员代表和地上建筑物建筑面积90％或以上所有权人同意。
若旧村庄改造项目须安置村民回迁的，回迁房必须安排在首期建设。回迁房未竣工或搬迁补偿协议未与全体回迁户签订完成的，改造主体工程不得销售。
创新三
鼓励政府统筹推进旧城镇改造
过去，以市场主体主导的旧城镇改造存在权属复杂、权属人补偿要价高、拆迁补偿工作难推进等问题，改造效果并不明显。新《实施意见》明确旧城镇改造以政府统筹为主，加强前期调查摸底，对经评估项目的土地市场价值大于改造拆迁成本的，由政府有关部门按规定制定改造方案、征收补偿方案和招拍挂方案、监管协议等，通过公开方式确定改造主体负责征地拆迁补偿和土地开发建设工作。
创新四
进一步优化项目退出机制
截至目前，肇庆市已批复同意、但未实施改造的“三旧”改造项目面积较大。为加快项目推进，提高土地利用效率，新《实施意见》通过市政府规章形式，重新规范肇庆市“三旧”改造项目的退出机制，通过分门别类地给出处理意见：如对旧厂房改造项目，新意见生效前没有完成改变用途并补缴土地出让金的，取消改造主体资格；对旧村庄、旧城镇改造项目，新意见生效前未完善用地手续或未完成征地拆迁、补偿有关工作的，取消改道主体资格（但已开展征地拆迁、补偿工作并实际投入相关资金可按规定申请延期）：对已完善用地手续但未动工建设的，参照闲置土地处理；对特殊情况的单独报市政府处置等。
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