7月房价普涨 调控或加码
本报记者王营实习生唐月慈北京报道
导读
房价各项指数涨至历史高点，意味着调控仍不放松，并会继续加码。
如同今年夏季罕见高温，调控高压之下，房价仍燥热不已。
国家统计局公布的7月数据显示，调控一年半有余，房价数据继续普涨并达到高点。7月份，新建商品住宅有65城环比上涨，二手房价有66城环比上涨，刷新了历史纪录。另外从房价平均涨幅看，6-7月房价均处于高位，仅次于2016年8-9月。按照新建住宅与二手房上涨城市数量计算，平均有94%的城市房价在7月上涨。平均房价环比上涨新建住宅高达1.2%，二手房高达1.12%，均仅次于2016年9月。
房价各项指数涨至历史高点，意味着调控仍不放松，并会继续加码。58安居客房产研究院首席分析师张波指出，从房价表现来看，7月楼市行情依然持续一定热度，但从7月末中央政治局会议和8月初住建部会议透传出的信息来看，各地短期调控将更加聚焦到对房价上涨的控制。另外，从上半年统计局公布的数据来看，房企开发投资和土地购置面积分别同比增长了9.7%、7.2%，商品房销售面积也同比增长了3.3%。在这一背景下，预计“金九银十”乃至下半年，同比去年成交量还将维持小幅平稳上扬。
涨声一片
统计局公布的7月房价数据非常值得研究。
新建商品住宅价格方面，7月环比上升的城市为65个，较6月增加2个；环比下降的城市3个，较6月减少1个；持平的城市2个，较6月减少1个。其中最大涨幅为三亚的3.7%，下跌的城市仅有上海、南京、泉州，跌幅均为0.1%。二手住宅价格方面，7月环比上升的城市为66个，与6月持平；环比下降的城市为4个，较6月增加1个。其中最大涨幅为三亚的3.1%，下跌的城市分别为天津（-0.2%），上海（-0.1%），南京（-0.1%），厦门（-0.4%）。
“7月绝大部分城市的房价是环比上升的，上涨城市数达到高点。”我爱我家市场研究院院长胡景晖注意到，新房价格65城环比上涨的情况，2015年以来只有2016年4月出现过一次；二手房价66城环比上涨的情况，2015年以来只有今年6、7月连续出现。
本轮房价上涨先锋是三亚。7月，三亚无论是新房价格、二手房价格的环比涨幅都超过了3%，高居全国第一。今年年初海南自由贸易港政策出台后，包括三亚在内的整个海南楼市迅速升温，其后海南虽然全域限购，楼市过热势头得以遏制，但政策的助推效果仍在。而三亚作为著名的休闲度假城市，进入夏季后外来人口大幅增长，不少人出于休闲度假、养老的需求也愿意在三亚购置房产，这也导致了三亚的房价在7月进一步攀升。
尽管绝大部分城市房价指数均在上涨，但也有极少数城市因严厉调控而在下跌。无论新房价格还是二手房价格，7月环比下降的城市非常少，但南京、上海7月的新房价格、二手房价格环比都在下降。事实上，除了新房、二手房，近期南京、上海的土地市场也同样存在下行状况，一是土地价格降低，二是频繁出现流拍，可见两地楼市在政策的长期调控下已经呈现全面下滑趋势。
另外，从2017年4月到2018年7月，厦门二手房价已经连续下跌16个月，成为此轮楼市政策收紧以来房价下跌最长久的城市。政策显然起到关键作用，各种限购限贷限售让市场彻底沉寂。但在下降之前，2016年的一波上涨曾将厦门房价推高到了全国第四，仅次于北上深，以厦门本身的经济体量、人口流入情况而言，这个价格明显偏高，政策调控后大幅下降也属必然。
暗潮涌动
炙热的楼市意味着调控仍没有放松的可能性。7月31日，中央政治局会议召开，会议公报合计上千字，其中专门针对房地产的内容有73个字，7个分句，会议针对房地产市场调控的表态措辞严厉。“下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。”
看似高涨背后也是暗潮涌动。张波分析，暗潮之一，销售面积增长之下，三四线“去库存”正在变化。三四线城市的“蜜月期”可能提前结束。随着PSL收紧，国开行总行收回了项目审批权，三四线将迎来政策收紧期；暗潮之二，土地成交价款上升，流拍也在增加。土地成交价款6619亿元，增长21.9%，但流拍也在快速增加；暗潮之三，开发投资增长之下，贷款金额依然下降。虽然全国房地产开发投资65886亿元，同比增长10.2%，但也要看到7月贷款金额在下降，其中国内贷款14045亿元，下降6.9%；利用外资33亿元，下降70.1%。央行在7月的放水动作并未在房企端形成快速影响，在下半年整体经济形势由“去杠杆”变“稳杠杆”的大背景下，货币政策的闸门虽然开始调松，房企资金面的“干渴度”缓解的难度依然较大。
“稳定预期是难点。”张波注意到，目前不同城市用户的需求正在分化。根据安居客线上监测数据显示，7月全国用户找房热度环比上涨1.0%，一线城市找房热度上升明显，涨幅为11.7%，二线城市找房热度环比下跌3.4%，三四线城市环比上涨1.8%。从具体城市涨幅来看，二到六位集中在三四线城市，分别为鞍山、东莞、汕头、秦皇岛、徐州。
因此张波判断，包括二三线城市在内的商品房价格将首先出现滞胀或上涨乏力，商品房价的变化也会逐步影响到二手房，部分城市的二手房价或出现明显回调，整体来看部分二三线城市的二手房成交量或将出现下滑，“有价无市”局面或将会出现在部分二三线城市的二手房市场。
胡景晖认为，7月全国房价上涨的城市较多，在全国楼市调控不放松的基调下，未来各城继续加码调控的概率上升。但当前的国家经济形势也需要各方面政策由紧趋松，这对未来各城的因城施策提出了很高要求。
中原地产首席分析师张大伟也认为，当下房价普涨局面依然存在，部分城市上涨幅度较高，预计后续调控加码的可能性加大。据他统计，8月已经有超过25个城市发布了各种调控政策。房价普涨背景之下，预计调控政策加码趋势加速。
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