住建部拟限制县城居住建筑高度以6层为主，最高不超18层
羊城晚报记者孙绮曼
作为“十四五”时期经济社会发展主要指标之一，到2025年，中国常住人口城镇化率提高到65%。县城逐渐成为县域农业转移人口和返乡农民工安家定居的首选地。在此背景下，3月29日，住建部发布了《关于加强县城绿色低碳建设的通知（征求意见稿）》（下称《意见稿》），拟对县城新建住宅的高度进行限制，以6层为主，最高不超过18层，6层及以下住宅占比应不低于75%。
《意见稿》指出，改革开放以来，县城建设取得显著成就，县城面貌发生巨大变化，但仍然存在县城规模无序扩张、布局不合理、密度和强度过高、基础设施和公共服务设施能力不足、人居环境质量不高等问题，迫切需要转变县城开发建设方式，推进县城建设绿色低碳发展。
《意见稿》提出，严格落实县城绿色低碳建设的有关要求。其中包括：控制县城建设密度和强度，县城人口密度应控制在每平方公里0.6万至1万人，县城建成区的建筑总面积与建设用地面积的比值应控制在0.6至0.8。
限制县城居住建筑高度，县城新建住宅以6层为主，6层及以下住宅占比应不低于75%。县城新建住宅最高不超过18层。确需建设18层以上居住建筑的，应严格充分论证，并加强消防应急、市政配套设施等建设。
《意见稿》还明确，县城建设要与自然环境相协调，大力发展绿色建筑和建筑节能，建设绿色节约型基础设施，加强县城历史文化保护传承，建设畅通的步行系统，营造人性化公共环境，推行以街区为单元的统筹建设方式等。
讨论
县城消防能力较难实现高层救援
根据《意见稿》透露的信息，住建部拟限制县城新建住宅的高度是出于绿色低碳发展的要求考虑。但记者了解到，县城消防救援能力较弱、城区空心化等问题也是影响该措施的重要原因。
广州市住房和城乡建设局相关工作人员解释，50米以上的建筑属于一类高层，大部分消防车能够到达54米，以3米一层计算的话，也即能够抬升到18层楼高。而在操作过程中，可能会受到地形、周边设施等诸多因素的影响，导致实际抬升高度进一步下降。
此外，很多高层建筑的消防设施并不完备，也增加了高层消防应急的难度。公安部数据显示，截至2017年上半年，全国23.5万幢高层住宅建筑中，未设置自动消防设施的占46.2%，设有自动消防设施的高层建筑平均完好率不足50%。
“对县城来说，消防车高度、设备配备能力、救援能力等可能难以达到高层救援的要求。”上述人士表示。
部分城市高层建筑空置率较高
给县城住宅高度戴上“紧箍咒”，与当地劳动力不断流出、楼市疲软有关。金茂地产东莞公司投资部刘冠宏表示，从市场来看，弱县的空置率普遍较高，需求疲软，房地产开发几近停滞，但如昆山、常熟等经济“强县”则仍有一定需求。
“拿我们县来说，年轻人普遍选择外出务工，留在县城的人很少。”家住湖南省衡阳市祁东县的肖霖表示，从其居住县城来看，当地居民住宅以自建房为主，对高层住宅的购房需求较低，高层建筑空置率较高。
来自廉江市安铺镇的市民李先生则表示，近年来当地高层住宅需求较旺，房价涨势明显。“几年前县里主要还是以自建房为主，但是近几年商品房频繁问世，目前已有很多楼盘，并且整体是供不应求的状态。”他说。
“过去县城的建设过于粗放，造成市场混乱，也影响了安全环保与居住舒适度，因此对于县城高层楼高的限制是有必要的。”有业内人士提出，对于没有人口支撑的县城确实应该严控，但是对于环京等承接一线城市溢出人口的县城则需要适度调整。
延伸
新政对县城楼价影响不大
新政如果实施是否会引发县城楼价的上涨？对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，去年70个大中城市房价和租金的统计数据显示，县域房价和租金基本呈下跌趋势，大部分县城需求较为疲软，因此对房价来说影响不大。
“长期来看供应确实会有所下降，但考虑规划条件对起拍地价的影响，对房价的影响不大。”
“十四五期间，县域城镇化发展必然会提速，这也要求住房规划有新的内容。高层建筑虽然客观上可以解决更多新市民的住房问题，但是如果消费等配套不到位，会影响居住的舒适度。”易居房地产研究院研究总监严跃进表示，过去县城开发的强度过高，而相关基础设施尤其是消防方面的设施不到位，所以导致相关住宅项目楼层偏高、密度过大，影响了居住的舒适度。
另有业内人士认为，许多开发商在县城开发高层建筑，以电梯房、洋房为噱头吸引购房者，但实际上并没有做到品质的提升和配套的完善，反而抬升了房价。大部分县城市场并没有达到供不应求的地步，因此“限高”并不会使房价波动，但会让房产价值得到提升。
“从高质量的县域城镇化发展来看，住房发展需要更加科学规范。以低层建筑为主，同时注重紧凑型的城市建设，能够真正让县域住房发展和当地生态环境紧密结合，符合高质量人居发展的导向。”严跃进表示。
开发商应注意后续产品规划
“高层建筑公摊大、建筑成本高、支出成本大，后期维护成本高，不符合未来需求。”李宇嘉认为，该政策可以避免开发商贪大求洋，盲目鼓吹和炒作，抄袭大城市商品房开发模式，增加建筑和维护成本，不符合农业转移人口和返乡农民工居住为主、对人居软环境要求较高的需求、对成本敏感的现实情况。
李宇嘉表示，在县城住房存量较大的情况下，政策从供给侧着手，增加县城住房有效供应，降低供应成本。同时，也降低未来可能出现的库存挤压，争取让供需能够匹配。
据了解，在新的城镇化发展背景下，城镇化的主体是农业转移人口和返乡农民工，降低县域城镇化的建设成本、安居成本成为当务之急。
“出台此类政策能够约束高层建筑的开发，将县城绿色生态、基础设施建设和住宅建筑规划等进行更好地协调。”严跃进表示，该政策有助于限制房地产过度开发，约束企业理性对待住宅开发。对于房企来说，后续产品规划尤其需要注意在消防设施等配套方面的导入，以更好地符合当地的城乡和住房发展规划要求，真正促进住房建设科学、生态、宜居。
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