《湛江市物业管理暂行办法》下月施行 公共物业收益归全体业主共有
图/记者欧阳泽
近年来，随着湛江市房地产行业的迅速发展，与之相关的物业管理纠纷问题日益凸显，投诉量逐渐增多，物业管理纠纷呈现诉求主体多元化、形式多样化、内容复杂化以及矛盾易激化等特点。
实际上，物业管理就如同操持一个复杂的大家庭，小区的公共停车位怎样合理分配，业主缴纳的物业维修基金该如何使用，业主、物业公司、居委会的权利义务是什么……现行的物业管理法律法规较为宏观笼统，难以解决目前湛江市物业管理出现的新情况、新问题。
因此，根据有关法律法规，总结湛江市物业管理工作的实践经验，由市住建局牵头制定物业管理的规范性文件，让居民享受更高更舒适的生活质量。日前，《湛江市物业管理暂行办法》（以下简称《办法》）正式出台，于7月1日起施行，有效期三年。
聚焦一
张弛有度促进业主自治
针对目前湛江市小区业主自治组织成立比例低、成立困难的实际，《办法》着重于业主自治组织的筹备启动，明确规定了业主大会成立的双启动机制和乡镇（街道）在业主大会筹备工作中的职责，促使业主大会成立。即是：物业管理区域占业主总人数百分之二十以上的业主或者占全体业主所持投票权数百分之二十以上的业主联名，可以向乡镇人民政府（街道办事处）书面要求成立首次业主大会会议筹备组。乡镇人民政府（街道办事处）应当在收到书面要求后一个月内成立筹备组，也可以根据物业管理区域实际情况主动组织成立筹备组。筹备组应当自首次筹备工作会议召开之日起六个月内组织召开首次业主大会会议。业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则并选举产生业主委员会之日起成立，筹备组的职责同时终止。
同时，《办法》规定，业主大会在管理规约和业主大会议事规则中可以约定以下表决方式：委托表决，业主将一定时期内维修资金使用事项的表决权，以书面形式委托给业主委员会或者业主代表行使；集合表决，业主大会对特定范围内维修资金的使用事项，采取一次性集合表决通过后，授权业主委员会或者物业服务企业分批使用；默认表决，业主大会约定将未参与投票的业主视为同意维修资金使用事项，相应投票权数计入已投的赞成票；异议表决，在维修资金使用事项中，持反对意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的，视为表决通过。
聚焦二
可通过招标投标方式选聘物业
《办法》第三章关于物业服务与管理的规定，规范了业主与物业服务企业的合同关系。该章主要解决两方面问题：一是希望能够根据物业的移转和权利义务关系的变动来界定物业管理活动的各个环节，把物业项目尽快、正常、规范地交接给相应主体，保障业主成为物业管理的主导力量。其中，明确规定建设单位应当通过招标投标方式选聘物业服务企业，鼓励业主通过物业管理招标投标平台选聘物业服务企业；物业承接查验资料的保存和移交；物业服务企业的续聘或退出、物业服务企业退出时财物和资料的移交要求，以及拒绝退出情况下的处理，物业服务企业退出后的空档期物业管理等。
二是针对物业服务中的突出问题，重点规定了装修管理、停车管理、消防管理、资金管理、公共收益管理等问题。《办法》规定，物业服务企业可以将专项服务委托给专业性服务企业，但不得将全部物业服务一并委托给其他单位或者个人。未选聘物业服务企业的，业主可以共同决定将各专项服务委托给专业性服务企业或者个人。物业管理区域的公共收益应当缴入业主共有资金共管账户或业主共有资金账户，根据业主大会的决定使用。
聚焦三
不得以任何原因中断业主水电气
为防止物业服务企业擅自收取业主有关手续费、水电周转金等费用，《办法》作出明确规定，物业服务企业接受供水、供电、供气、通讯、有线电视等专营服务单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费、水电周转金等额外费用，但可以根据双方约定向专营服务单位收取劳务费。专营服务单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。没有法律法规规定，物业服务企业不得向业主收取与水电费和其他专营服务费缴交相关的保证金（抵押金、风险金）等费用。物业服务企业不得以用户欠缴物业服务费用或者其他原因为由中断用户的正常用水、用电、用气。
聚焦四
不得擅自挪用业主共有收益
《办法》明确规定，利用物业管理区域共有部分进行经营活动的，应当由业主共同决定，可能损害特定业主就其专有部分享有的合法权益的，还应当经该业主同意。利用物业管理区域共有部分经营所得的收益归全体业主共有，由管理规约约定或者业主大会决定的管理机构进行管理，定期向全体业主公开收支情况，管理机构不得擅自挪用业主共有收益。业主大会可以委托会计师事务所对管理机构进行审计并将审计报告向全体业主通报。
此外，《办法》还明确了物业管理区域依法配建的人防工程用作停车位的，应开放使用并保持人防功能，并按照“谁受益，谁负责”原则确定维修责任的主体。
此外，《办法》探索创新物业管理纠纷调处机制，规定物业管理纠纷调处组织设置和调解程序制度，物业管理纠纷调解与行政调解、诉讼调解的衔接等，构建人民调解、行政调解、司法调解相互联动、相互衔接的物业管理纠纷调解工作模式，强化多元化解，构建和谐关系。
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