涨租金 按年租 只售不租 车位“身价”高 业主攀不起
记者文秋华
记者观察发现，不少小区的业主与物业、开发商产生纠纷的源头，都是在停车位管理问题上达不到一致而产生的。停车位租赁费用突然上涨、租赁方式只有年租没有月租、地下停车场只售不租，这些管理方式普遍让业主难以接受，没有车位的业主只能把车子停在小区周围的道路边，甚至出现业主用车堵住车库出入口以示反对的现象。不管是哪种方式，都潜藏着不安全因素，对业主的人身财产安全带来不利影响。
情况一小区停车位月租说涨就涨
海田路某小区这些年来的地下停车位纠纷可以说是市区小区停车纠纷的缩影。业主杨女士于2015年入住小区，当时小区处于开发初期，入住的业主不多，小区把地下停车场免费开放给业主使用。到了2016年中，小区决定取消免费使用，要使用停车场的业主需要每个月缴纳280元的月租费用。当时与周边小区相比，280元的月租并不算高，虽然物业事先没有与业主沟通过收费问题，但是业主们基本都能接受这个价位。不到一年，物业又贴出了通知，地下停车场的月租要涨到350元，业主们就不乐意了。据杨女士讲，业主们推选了几名业主代表与物业协商，这不到一年的时间就涨价，业主们不同意，要求恢复原价，但是物业不愿意妥协，并称这是开发商的决定，物业只是代为执行。不满的业主选择了把车停在车库门口的方式抗议，逼迫物业妥协，但物业依然坚持不降价，而不需要租车位的业主则不满这些业主以激进的方式阻塞道路交通，业主群里爆发了争执。350元的月租实行了2年多，从去年底开始，停车位租赁价格又涨了，变成了450元，“每次物业涨价都没有与业主协商，都是突然贴出通知，说涨就涨。每次涨价都会有业主代表去提反对意见，但都没有效果，最后妥协的都是业主。”杨女士无奈地表示，停车位收费问题，物业和开发商想涨价就涨价，业主说不上话。
情况二小区车位只能年租没有月租
位于源珠路的一个小区，在上个月因为停车位收费问题引起了市民热议。据居住在这个小区的周先生说，自己从2016年入住小区后，地下停车场都是免费供业主使用，今年下半年，物业贴出通知称，地下停车场乱象横生，私家车位经常被占用，公共消防通道被堵塞，公共设施被撞坏，汽车打横停放占用多个车位，为了规范管理，从11月起地下车位要有偿使用。“地下停车场要收费才能使用，这本无可厚非，毕竟市区其他小区的停车场也是要收费，问题是收费要在合理范围内。”周先生说，物业给出的价格，让业主大跌眼镜，“不能月租，只能年租，每年费用为8400元，平均下来一个月700元，这样高的租赁价格，在湛江找不出第二个。”业主们的意见非常大，多次找物业反映意见，“一年8400元租车位”一度成为市民热议的焦点，在业主的强烈反对下，物业同意让步，下调车位月租价格。记者昨日咨询该小区物业，目前地下车库车位若按年租，加上管理费是6720元，算下来是560元一个月，若是按月租，加上管理费是600元一个月。业主感叹，即使价格下调，这个租金依然是高，还是租不起。
情况三小区车位只售不租
最容易引起业主与物业矛盾的车位管理办法，就是小区车位只售不租。记者了解到，市区不少小区的车位都是只售不租，将没有购买车位的业主拒之门外，业主只能把车子停在小区周边道路上，或者是向购买了车位的业主租。大量车辆停放在道路边，有很大的安全隐患，也容易阻塞道路，造成交通拥堵。有的车主把车辆停在转弯处，易让驶经车辆驾驶员产生视觉盲区，无法及时躲避行人和电动车，有很大安全隐患。业主对于物业只售不租的做法感到反感，市民郑女士说：“虽然车位所有权在开发商手上，但是这种宁愿空着也不愿意租给业主的做法，有点太霸道，就是通过这种方式逼迫业主买车位。这种一味追求经济效益的做法让业主反感。”
律师说法
若开发商享有地下车库所有权可决定出租或出卖
北京德和衡（深圳）律师事务所蒋阳兵律师指出，根据广东省发展改革委、广东省住房城乡建设厅公布的《关于放开住宅小区、商业配套、露天停车场停车保管服务收费等有关问题的通知》，住宅小区机动车停放保管服务收费具体收费标准由物业服务企业、停车服务企业等停车场经营者与业主或使用人通过合同或其他方式约定。《物权法》《物业管理条例》明确规定：对业主共同管理的重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。因此对业主共同所有的车位、车库，企业调整收费标准也要依照法律法规规定程序进行。此处是用“约定”的方式进行定价，即通过双方达成协议的方式定价，而非单方有权涨价。
物业将未购买车位的业主拒之门外，是否合理呢？蒋阳兵指出，依照相关法律的规定，地下车库大致分为三类，第一类地下车库为人防工程，该地下车库所有权归区或县人防办，开发商作为投资者，管理收益归开发商所有；第二类地下车库不是人防工程且地下车库面积没有计入公摊，则地下车库属于开发商所有；第三类地下车库不是人防工程且地下车库面积计入了公摊，则地下车库归全体业主共有。业主要了解小区内停车位权属是约定还是法定属于业主共用或开发商所有，首先应该知晓小区规划中设置停车位的位置，然后阅读售房合同或者关于车位租售合同来确定其归属。如果小区规划中没有设置停车位，后来设置了停车位，而且是在小区业主共有的场地或道路上设置的，其权属应归业主共有，即使开发商或物业服务企业对这些停车位进行租售或赠予，也是违法和无效的。若开发商享有地下车库所有权，依照法律规定，则其享有了对地下车库占有、使用、收益、处分的权能，即其可以决定采用出租还是出卖的方式。对于地下防空设施所设置的车位，因防空设施空间属于国家所有，开发商对此类车位并不享有权属，不能转让或出租，作为车位的使用权益应归所有业主所有。提供了服务的物业公司，可收取适当的服务费。
蒋阳兵指出，在现实中，有不少因为停车位收费问题而引发业主与物业的纠纷，业主维权时要用正确的方式，可以以协商或者诉讼的方式解决，切勿以过激方式维权。
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