《湛江市人民政府关于深入推进“三旧”改造工作的实施意见》出台 高质量推进城市更新 提升湛江“颜值”与“价值”
图/记者欧阳泽通讯员李启斌尤嘉颖
随着湛江经济社会的发展，“三旧”改造正向更高层次升级，要求城市更新在盘活存量土地、创新发展模式、统筹土地资源、集约内涵式发展、服务龙头项目、承载发展先进产业方面发挥更大的作用。湛江迫切需要释放新一轮政策红利，加快推动城市更新（“三旧”改造）取得突破式进展，为城市高质量发展提供强劲支撑。日前，记者从市城市更新局获悉，《湛江市人民政府关于深入推进“三旧”改造工作的实施意见》（以下简称“《实施意见》”）新鲜“出炉”，意味着湛江城市更新将迈入崭新阶段。
现状
一批“三旧”改造项目旧貌换新颜
近年来，湛江市根据“政府主导、市场运作、计划实施”的原则。坚持以点带面，按照“改造一个，示范一片”的工作思路，科学谋划重点改造项目。如改造前海滩淤泥堆积的水上运动中心项目，改造后独具维多利亚港湾风情，变成湛江市一张亮丽的城市名片。用地总面积约680亩的城市原点广场项目，计划总投资超过100亿元，配建了市十二小原点分校、幼儿园、市民广场等一批公共设施。闲置十余年、近500亩的原三星汽车厂区改造项目，以10亿元的投资改造成为供数万人宜居的大型优质社区。
据悉，湛江市开展城市更新（“三旧”改造）工作以来，全市新增实施“三旧”改造项目土地面积29774.28亩，完成“三旧”改造项目土地面积14252.56亩，投入改造资金661.11亿元，实现节约土地11751.39亩，节地率82.45%。先后获得了全省2012年度“三旧”改造考核三等奖、2014年度“三旧”改造考核二等奖、2016年度“三旧”改造考核三等奖和2017年度“三旧”改造考核三等奖。
政策
政府让利“撬动”市场参与积极性
《实施意见》是“三旧”改造政策措施的“升级版”。特别是在降低项目改造成本、适度提高开发强度、公共设施配建、促进工业发展、城中村改造等方面提出了新举措。
鼓励成片连片改造
划拨土地补办出让手续和出让土地改变土地使用条件的，按规定计算方法评估差价的40%计收土地出让价款；旧城镇成片连片改造项目用地面积超过50亩以上部分按评估差价的30%计收；旧村庄改造项目用地面积超出50亩以上部分按评估差价的20%计收。
对于成片连片改造项目，改造范围内的所有权利主体通过以房地产作价入股、签订搬迁补偿协议、联营、收购归宗等方式，将房地产的相关权益转移到单一主体后，可由该主体申请实施改造。在完成上盖物拆除后再注销原有不动产权证，由自然资源管理部门直接与单一改造主体签订出让合同。但连片改造涉及公有经济成分占主导地位的公司、企业资产处置的，必须按照国有资产处置程序办理。
适当调整改造容积率上限
旧厂房改为居住用地的“三旧”改造项目，地块面积≤1公顷、>1公顷且≤5公顷、>5公顷的条件下，其容积率上限由原核准的3.5、3.2、3.0分别提高至3.8、3.5、3.2；旧厂房改为商业、办公用地的“三旧”改造项目，地块面积≤1公顷、>1公顷的条件下，其容积率上限由原核准的5.5、5.0分别提高至6.0、5.5；旧城区、旧村庄改为居住用地的“三旧”改造项目，在地块面积>1公顷且≤5公顷、>5公顷的条件下，其容积率上限由原核准细则明确的3.8、3.5分别提高至4.0、3.8；旧城区、旧村庄改为商业、办公用地的“三旧”改造项目，在地块面积≤1公顷、>1公顷的条件下，其容积率上限由原核准细则明确的6.5、6.0分别提高至8.0、7.0。
规划引领提高公共服务供给
《实施意见》提出，通过规划通盘改善改造片区交通道路、教育设施、医疗卫生、消防设施、社区服务等公共设施和基础设施的配套建设。改造项目凡达到配建教育设施的居住用地，须按照有关政策规定配建相应教育设施。其中规划住户达3000户以上应按有关规定配建中小学、规划居住人口达4500人以上应配建幼儿园。
对于“工改商”项目，由原土地权利人自行改造的，除应当按规定补缴地价款及相关税费外，还应当按照城乡规划要求，将不低于该项目工业用地总面积15%的土地无偿移交政府用于公益性项目建设。项目移交政府用于公益性用地面积超过15%土地的，超出部分按公益性用途评估后抵减土地出让价款。
产业优先推进工业提升发展
纳入“三旧”改造范围，有合法用地手续的工业用地，改造后用于兴办先进制造业、生产性及高科技服务业、创业创新平台等国家支持的新产业、新业态建设项目的，经市、县（市）政府批准，可享受按原用途使用的5年过渡期政策。利用“三旧”改造资源建设的生产性及高科技服务业、创业创新平台项目用房可分为产业用房和配套用房，配套用房建筑面积不得超过项目计容建筑面积的15%。
税费优惠促城中村改造
城中村改造可享受棚户区改造优惠政策，免征城市基础设施配套费等行政性收费和政府性基金；涉及的房产税、城镇土地使用税、土地增值税、契税、印花税等按国家有关规定依法予以减免。项目中配建公共租赁住房的，按配建面积比例享受相应的优惠政策。经营性收费按相关收费标准的低限予以减半收取。村民回迁安置住房办理不动产登记，不收登记费。
“三旧”改造用地的审批更规范
涉及完善集体和国有建设用地手续、土地征收手续及市区“三旧”改造面积达10公顷以上由市政府审批。“三旧”改造地块确实与周边不能整合且满足用地规划条件和建筑退让规定的前提下，可以进行工业、商业改造；改造为居住用地的，乡镇改造地块面积应不低于1200平方米、县（市）城区改造地块面积应不低于2400平方米、湛江市城区地块面积应不低于4800平方米。“三旧”改造方案有效期由一年改为二年。
谋划
盘活资源优化功能补齐短板助力城市高质量发展
下一步，如何高质量谋划好湛江城市更新“文章”？市城市更新局相关负责人介绍道，湛江市将着力解决好城市更新（“三旧”改造）工作中存在的突出问题，有效盘活存量土地资源，优化城市功能布局，补足公共设施短板，全面提升城市品质和综合承载力，促进城市高质量发展，助推湛江市城市更新（“三旧”改造）。特别是通过优惠政策激发市场活力，引导社会资本加大参与旧城区、城中村改造；加强湛江市“三旧”改造地块成片连片改造，配建学校等公共服务配套设施；开展“三旧”改造专项规划和片区规划编制工作；拟订“城中村”改造工作方案，结合优惠政策，灵活运用“一村一策”，综合运用“拆除重建”、“微改造”等改造方式分类推进“城中村”改造工作；制定政策引导改造促进和提升工业发展，尽快编制“工改工”规划，推进工业区连片改造升级试点工作。
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