新盘多点开花，地价不便宜，开发商难以价换量 白云30个在售楼盘仅6个能走量
在白云，想找到一套新房，有30个盘可供选择，却只有6个盘能成功走量，4/5在售楼盘今年前8个月月均售出不足10套。克而瑞广州数据显示，今年前8个月，白云区新房供应4209套，同比大增199%，比去年一整年的供应（3005套）还要多，然而成交量不增反减，仅签约1857套，同比减少了26%，供大于求市场竞争压力凸显，预计“金九银十”价格没有太大上涨空间。
■新快报记者何璐诗
去化周期全市第二，仅次于从化
地大地多的主城区白云，今年一手住宅选择特别多，但去化周期在全市仅次于从化区。克而瑞广州数据显示，从库存去化来看，截至8月底白云区可售货量有5189套，去化周期为21个月，在广州11区位居第2，除了久未有新货供应的金沙洲板块以外，各个板块的去化周期都在12个月以上。
克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓指出，从供应结构来看，随着今年白云土地出让增多，今年1-8月白云楼市呈现多点开花的局面，除了金沙洲板块未有新货亮相外，其他板块都有新增供应，其中同和板块供应了1255套、太和板块供应了827套，排在前列，白云大道、机场路和人和板块也各有五六百套的供应。可售货量分布中，尽管人和、太和等新兴板块新盘增多，最为集中的依然是同和、白云大道和同德围这三个传统板块，货量在900-1000套。
月均成交个位数，中高端项目高开低走
有人说，白云楼市真魔幻。确实，今年1-8月，有的项目售出几百套，有的仅卖出几套。一边是中高端项目艰难调价，一边是刚需新盘卖得红火，白云市场正在分化。据克而瑞数据显示，今年1-8月白云区30个在售一手住宅中，仅有6个项目月均成交套数为双位数，区内4/5的楼盘月均成交不足10套。
例如在白云大道板块，曾是白云高溢价地块的天健云山府今年前8个月销售总为10套，月均不足两套。去年11月开盘的咬合复式项目朗云花园，虽然位于机场路板块，但至今只售出36套。白云今年前8个月的出货量主要集中在保利阅云台、岭南新世界家园、越秀星汇云城和品实·云湖花城。其中去年12月开盘的保利阅云台，今年前8个月成交432套；岭南新世界家园前8个月成交242套。
记者发现，主攻改善人群的部分白云中高端项目，售价可谓一路滑坡。机场路板块的朗云花园，根据房天下数据，去年11月开盘时，平层均价约44000元/㎡，复式均价约50000元/㎡，上月新品推售价约39000元/㎡起。克而瑞数据显示，朗云花园今年1-8月成交均价为40246元/㎡。建发&九龙仓·央玺在售的平层和复式单位，根据房天下数据，今年1月的复式均价55000-60000元/㎡，平层48000-53000元/㎡。克而瑞数据显示，1-8月该项目成交均价只为45226元/㎡。
肖文晓指出，整体来看，目前白云区的楼盘流速都不算快，主要也是受到了价格和区位影响。1-8月白云区的新房均价为45861元/㎡，这个价格在中心五区里不算高，但是对比包括黄埔区在内的其他六区还是要高出不少。
广州世联研究院总监崔登科认为，这主要是供应结构的问题，白云的核心板块儿供应不多，白云区的周边板块供应比较多，所以产品品质和整个市场的供需有结构性的问题，所以令成交减少。而由于近年广州的城市主要是向东向南发展，白云区的购买客户主要还是本地客户以及部分天河、荔湾的外溢客户，客群相对狭窄。
在地产经济学家邓浩志看来，白云区目前的供应很有中心城区的特点，大盘型不多，大部分楼盘“项目小，价格贵”，当地居民不少是“自给自足”，且区内不乏自建房和小产权房，地缘客户需求依然有限。
高价地难以价换量，预计“金九银十”价格稳定
一边厢，刚需人群觉得白云越来越买不起；另一边厢，开发商也越来越亏不起。在高地价之下，不少开发商不得不抛弃刚需，打造高溢价的中高端产品，虽然周边环境似乎与“高端”不沾边，教育条件也不突出。如机场路板块的金地仰云，其拿地楼面价为2017年白云最高32905元/㎡，拿地一年即火速入市，今年1-8月成交均价49996元/㎡。距离白云山仅200米的天健云山府，2016年的拿地楼面价为40441元/㎡，1-8月成交均价为61215元/㎡，套均价约为791万元。根据阳光家缘数据显示，天健云山府开盘近一年，目前仅网签25套。
肖文晓指出，从近年白云出让的土地来看，因为是中心区里面少有的有较多土地供应的区域，即便区位不算太好，最终成交的地价也都是比较高的，这也基本打消了开发商以价换量的空间。
崔登科也持类似观点，“白云近年出让的土地不算特别优质，但价格还是较高，令新入市的产品成本较高，这成为了项目走量慢的主要原因。预计今年金九银十白云的总体价格比较难涨，对于开发商来说，保利润和走量只能二选一。”
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