从高速度转向高质量发展，人口、资金等产业要素加速向中心城市集聚 新型城镇化成房地产业新风口

种种迹象表明，新型城镇化建设将成为今年投资重点之一。

今年的政府工作报告虽再次重申了“房住不炒”的房地产政策总基调，要求因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。但与此同时，报告还提到，要深入推进新型城镇化，改造城镇老旧小区3.9万个，支持加装电梯；要发挥中心城市和城市群综合带动作用，培育产业、增加就业。完善便民设施，让城市更宜业宜居。

业内人士指出，上述提法将预示着我国城市发展战略的重大变化。新型城镇化把重心放在城市群、都市圈的发展，无疑将改变中国现有城市格局，推动产业、人口、资金等要素不断向中心城市集聚。对于房地产来说，新的风口已经出现。

●南方日报记者冯善书葛政涵

回顾

城镇化率仅60%存较大发展空间

20世纪90年代开始，中国城市化正式进入发展快车道。

近年来，我国城镇化率持续增长，推动农村人口涌向城市，农村居住人口和农业从业人员将大幅下降。数据显示，2019年我国城镇常住人口84843万人，比上年末增加1706万人；乡村常住人口55162万人，减少1239万人。同时，中国城镇化率从1990年的26.44%持续上升到2019年的60.60%。目前，中国城市数量已经达到672个，具有百万人口的城市就达到130个。广东作为我国除北京、上海和天津三个直辖市以外城镇化率最高的省份，全省城镇常住人口已超过8225万人，常住人口城镇化率甚至达到了71.40%。

在城镇高速发展的近三十年，中国的房地产业可谓一路同行，为解决城乡居民的住房问题作出了不可磨灭的贡献。根据最新统计数据，全国城镇人均住房建筑面积已超过40平方米，住房条件不断得到改善。2019年全年，我国房地产开发投资完成1321.94亿元，累计增长9.9%；全国新房开工面积为227154平方米，同比增长8.5%；竣工面积95942万平方米，同比增长2.6%。在房住不炒、因城施策的背景下，2019年，全国商品房销售面积171558万平方米，同比略有下降，但全国商品房销售金额却达到了159725亿元，同比增长6.5%，全年销售均价9310元/平方米，同比增长6.6%。

尽管去年中国城镇化率首次超过了六成，但与发达国家动辄八九成的城镇化率相比，还有不小差距，这也为未来几年的持续增长留下了足够的想象空间。

新型城镇化是以城乡统筹、城乡一体、产业互动、节约集约、生态宜居、和谐发展为基本特征的城镇化，是大中小城市、小城镇、新型农村社区协调发展、互促共进的城镇化。事实上，从2014年底开始，我国便先后启动了三批国家新型城镇化综合试点。2019年政府工作报告中明确提出，促进区域协调发展，提高新型城镇化质量。当年，国家发改委正式发布《2019年新型城镇化建设重点任务》，提出了深化户籍制度改革、促进大中小城市协调发展等任务。

风向

重心向中心城市、都市圈和城市群发展

随着新型城镇化的加速推进，中国的城镇化进程也正式转入了下半场。

进入下半场，意味着我国的城镇化发展将从高速度向高质量转变，中心城市、都市圈和城市群正成为新的发展战略，周边地区在共同前进的带动下也将步入发展快车道，这也对住宅地产、产业地产等产业的发展作出更高要求。

有学者指出，城镇化当然要圈地扩容、要盖楼建房，但是中国的新型城镇化，显然不是房地产化。新型城镇化的核心应该是人的城镇化，必须以推进“民生”为核心目标。对房企来说，应该清醒意识，“跑马圈地、坐等升值”的投机炒作式早已不可持续，未来发展重心应该回到如何在新型城镇化中践行“民生房企”的责任。

2020年的国务院政府工作报告明确提出，加强新型城镇化建设，大力提升县城公共设施和服务能力，以适应农民日益增加的到县城就业安家需求，深入推进新型城镇化。发挥中心城市和城市群综合带动作用，培育产业、增加就业。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。完善便民设施，让城市更宜业宜居。

“政府工作报告有关房地产政策的表述中，字里行间透露出的民生地产涵义更为强烈，为下阶段房地产调控与发展指明了方向。”广东省房地产行业协会会长王韶向南方日报记者表示，房地产业作为国家经济重要的组成部分，维护市场稳定是人心所向、大势所趋，房地产发展只有兼顾民生、服从国家发展大局，方能行稳致远。

资深房地产观察人士张大伟提出，尽管我国的城镇化率已经超过60%，但城镇化与户籍城镇化比例差距却高达16.22%。这些进城的人口为什么不能落户？原因很简单，就是因为在城里没有买房子。而根据此前国家相关规划文件，到2020年，户籍人口城镇化率年均提高1个百分点，年均转户1300万人，到2020年全国户籍人口城镇化率要提高到45%。从未来发展看，目前全国大部分城市的人才政策，均只考虑到了用降低门槛吸引人才，但大部分城市并没有留住人才的措施。这种情况下，吸引来的人才基本都是购房者。对于这些城市来说，人才对应的应该是产业，人才对城市的作用也应该是在产业，而不是房地产。

记者了解到，虽然广东在全国属于城镇化率比较高的省份，尤其是珠三角，常住人口城镇化率已经向发达国家看齐。但有研究指出，广东省也是我国城镇化率最为失衡的省份，前五名的深圳、佛山、东莞、珠海、中山，城镇化率均在85%以上。其中最高的深圳，城镇化率接近100%；反观后五名的肇庆、河源、湛江、茂名、云浮，城镇化率均不及50%，最低的云浮市城镇化率为41.2%，不到第五名中山市的一半。

广州、深圳等珠三角核心城市，是全国人口持续净流入最多的城市。然而，在这些流入人口中，有一大部分为农民工，既未在城市落户，也没有在城市买房。如何为持续流入的人口解决居住问题，无疑为房地产下一步的平稳发展提供了巨大空间。

前景

房企闻风而动抓紧布局转型升级

新型城镇化的深入发展为房地产行业带来新机遇，同时也给房地产企业的未来走向提出了新课题。南方日报记者注意到，包括碧桂园、万科、恒大在内的龙头房企，早已闻风而动，抓紧布局。与此同时，各家房企也在发挥自身业务和技术优势，探索企业转型升级的道路，为新型城镇化贡献企业力量。

碧桂园一直长期看好新型城镇化的前景。碧桂园董事会主席杨国强曾表示，如今城镇化还在进行中，凭借在全国广泛而均衡的土地布局，碧桂园已经证明了坚持城镇化路线所带来的竞争力，走出了属于自己的路。

截至2019年底，碧桂园旗下项目已遍布内地31个省（自治区、直辖市）的200多个地级市，拥有的权益可售资源约为24181亿元，97%的权益货值位于常住人口50万人以上的区域，93%位于人口流入区域，与未来的人口流动趋势向切合。

与此同时，碧桂园还注重在新型城镇化过程中摸索建筑行业未来，并用“建筑机器人+装配式建造”的模式探索生产方式变。作为全国政协委员的杨国强，在今年提案中提到建立完善建筑机器人政策标准体系，加快建筑业转型升级。他认为零接触、智能化的智能建造机器人能够解决施工安全和效率，以及房屋质量和成本等问题，建议完善建筑机器人行业标准体系，健全监管机制，并引导建筑机器人快速试点试用。

万科将实践新型城镇化的重点放在具体项目的实践之中。2019年7月，位于浙江杭州的良渚古城遗迹被联合国教科文组织列入《世界遗产名录》，由万科打造的良渚文化村有部分区域正位于遗迹的保护区范围内。这个从2000年开始开发建设的小镇，成为万科一手打造的“新型城镇化”标杆，已经成为不少特色小镇的“经典教材”，也成为万科各项业态的试验田。

如今，万科在这里更多地承担着服务者的角色，并将着眼点放在更加广义的“良渚文化村”上，希望依托世界文化遗产，打造更加复杂的复合业态。

在万科董事会主席郁亮看来，中国城镇化进程空间巨大，万科要从城乡建设与生活服务商战略出发明确发展方向。而万科已关注到城镇化过程逐渐进入第二阶段，城市发展逐渐趋于成熟。无论从客户需求端，还是土地供应端来看，增量都在趋于收敛，对存量价值的挖掘变得日益重要。

恒大选择将新型城镇化与脱贫攻坚充分结合。在对接帮扶的贵州毕节，恒大采取易地搬迁扶贫，在毕节10个县区建设17个移民搬迁社区及50个新农村，解决全市22.18万群众的移民搬迁，同步配建教育、商业等设施，配套适宜搬迁户就业的产业。

此外，恒大还借助自身多元布局，在多个领域进行探索。今年5月，恒大与陕西省签署战略合作框架协议，双方将发挥互补优势，深化文化旅游、康养、体育、生态、农业等领域合作，促进资源、资本、人才、技术、管理等跨区域融合，推动新型城镇化建设。

声音

广东省房地产行业协会会长王韶：

民生地产将大有可为

今年的全国两会，政府工作报告中有关房地产政策的表述引发行业和社会高度关注。广东省房地产行业协会会长王韶日前表示，房地产业作为国家经济重要的组成部分，维护市场稳定是人心所向、大势所趋，房地产发展只有兼顾民生、服从国家发展大局，方能行稳致远。无论是保就业保民生，还是实现脱贫目标、防范化解风险，都需要维持经济稳定发展大局，发挥房地产在经济发展的“压舱石”作用，维持房地产业稳定发展就是对“保民生”的最大贡献。

据其分析，随着疫情影响的逐渐消退，复工复市的加快，以及市场信心的恢复，全国商品房销售量同比降幅逐月收窄，市场恢复程度总体好于预期，这主要是房企普遍加大了促销力度，疫情初期积压的购房需求得到了有效释放。与此同时，4月以来头部企业积极补充热点城市尤其是主要城市群、都市圈的土地储备，土地市场呈现强势反弹态势。

在王韶看来，就目前而言，一线热点城市供求矛盾仍比较突出，二线城市供求相对平衡，三四线城市供大于求。房地产市场距离“稳定”的目标依然任重道远，房地产企业必须充分估计困难、风险和不确定性，切莫掉以轻心！

虽然政府工作报告直接提及房地产的话语不多，但要求加快推进城市群发展、粤港澳大湾区、新型城镇化、老旧小区改造，以及保市场主体、优化民营经济发展环境等，都为房地产业持续稳定发展创造了良好环境、提供了强大动力。

王韶还表示，此次报告明确“深入推进新型城镇化。发挥中心城市和城市群综合带动作用，培育产业、增加就业”“完善便民设施，让城市更宜业宜居”，意味着新型城镇化发展将进一步为房地产发展提供持续的市场需求，同时房地产发展又将带动更多产业发展、增加更多就业机会，从而形成良性循环发展。

南方日报记者冯善书

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