上半年仅4个项目新增供应写字楼，市场以消化存量为主 南城总部基地潜在供应量大
本报讯截至6月23日，今年上半年东莞仅4个项目新增供应写字楼产品，分别是卓为城、寰宇汇金中心、名慧中心、碧桂园·湾区国际。整体来看，东莞写字楼入市步伐放缓。
“但是，目前市场上的写字楼货量相当充足，甚至是饱和的。”业内人士分析认为，第一，今年供应写字楼的项目少，但个别项目货量大；第二，去年写字楼库存非常大，目前市场以消化存量为主。
甚至，由于目前写字楼去化速度较慢，其库存及消化周期呈走高之势。东莞中原战略研究中心统计数据显示，截至今年5月底，东莞写字楼库存3679套，库存面积约759757平方米，按照之前12个月的消化速度计算，消化周期约27.1个月。
上半年仅4项目新推写字楼
在去年四季度，民盈·国贸中心、寰宇汇金中心、万科首铸·东江之星、万科·云城、联景商业大厦、清溪国际公馆等多个项目集中推写字楼之后，今年上半年东莞写字楼入市步伐整体开始放缓。
据东莞中原战略研究中心统计数据显示，截至6月23日，今年上半年东莞写字楼市场仅有4个项目新增供应，合计供应面积约24万平方米，环比去年下半年的约36万平方米下降了近三分之一。其中，一季度东莞写字楼为零供应。进入4月，则出现了一个写字楼供应的“小高峰”。东莞中原战略研究中心统计数据显示，今年4月1日-7日，卓为城新增供应写字楼227套，供应面积约30501平方米。4月22日-28日，寰宇汇金中心新增供应写字楼785套，供应面积约162981平方米；名慧中心新增供应写字楼193套，供应面积约13558平方米。
在此之后，又是连续6周断供，然后才有1个项目推货。东莞中原战略研究中心统计数据显示，今年6月10日-16日，碧桂园·湾区国际新增供应写字楼199套，供应面积约34437平方米。
消化周期呈走高之势
“虽然今年上半年全市仅4个项目有写字楼供应，但是，目前市场上的写字楼货量还是相当充足的，甚至是饱和的。第一，供应写作楼的项目是少，但其中个别项目，如寰宇汇金中心，货量非常大，供应了785套，162981平方米。第二，其实目前市场还是以消化存量为主，去年的库存非常大。”合富研究院高级分析师李兴旺说道。
据东莞中原战略研究中心统计数据显示，2018年，东莞写字楼新增供应约44万平方米，同比上涨37.5%，创下历史次新高。截至2018年底，全市写字楼库存2909套，库存面积约677657平方米，按照之前12个月的消化速度计算，消化周期约25.2个月。
李兴旺表示，当前东莞写字楼市场，一周成交少则八九套，多则四五十套，周均成交20套左右，可以说需求有限，消化速度非常缓慢。“东莞产业升级不是一蹴而就的，需要一定的时间，因此，对于写字楼的需求不会爆发。”
东莞中原地产战略发展中心总经理车德锐也表示，写字楼的升级换代肯定是有需求的。不过，目前东莞对高端写字楼的需求量较大，但对超高端写字楼的需求仍相对有限。
目前东莞写字楼库存及消化周期呈走高之势。东莞中原战略研究中心统计数据显示，截至今年5月底，东莞写字楼库存3679套，库存面积约759757平方米，按照之前12个月的消化速度计算，消化周期约27.1个月。
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下半年新增供应主要集中在南城
业内人士表示，未来需提供更多核心的价值和服务以吸引企业进驻
据东莞中原战略研究中心不完全统计，2019年全市写字楼潜在供应量约237.4万平方米。这就意味着计划今年入市的写字楼项目或将集中于下半年入市。
其中，超过一半集中在城区，合计约142.7万平方米。而城区的写字楼潜在供应量又有超过一半集中在南城，约有77.7万平方米，包括寰宇汇金中心、城市快速轨道交通线网控制中心综合体、恒兆商务中心、碧桂园·湾区国际、中熙·时代大厦、胜安大厦、万科首铸·翡翠东望、凯达科技设计中心、万科·金色城品、康晖大厦、创思大厦，这些项目大部分都集中在南城总部基地及周边。
车德锐表示，南城总部基地的写字楼体量十分巨大，寰宇汇金中心今年4月已经推出了一批货量，后续还会有加推，碧桂园·湾区国际已经于今年6月入市，除此之外，其他项目预计将从今年下半年起陆续推出。另外，可以预见，几年后东莞国际商务区成型，还会有大量写字楼进入市场。“估计南城总部基地写字楼交楼后入驻率很难一下子提升，而且在这批写字楼还没完全消化的时候，毗邻的东莞国际商务区又将陆续推出一大批写字楼，这些写字楼都将会产生更为激烈的竞争。”
业内人士表示，配套更完善、设计更合理的高端写字楼的出现，显然更适应城市发展的需求。然而，这些写字楼不得不面对的问题是，除了所在区域本身的写字楼产品竞争外，还有不同镇街的地标建筑写字楼的竞争压力。竞争压力加大，除了产品差异化处理外，写字楼还需要有更多核心的价值和服务来吸引企业进驻。
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