夫妻一方单方出售共有房产如何认定法律效力
【案情回放】
原告梁某与李某是夫妻关系，于2014年购买位于新兴县城某小区房屋一套。李某有炒股的爱好，但梁某认为炒股风险太大，不同意丈夫炒股，2017年初，李某认识一个据说有内部消息的朋友陈某，陈某劝说李某最近有一支股票会涨停板，让李某赶紧入手。于是李某瞒着妻子向朋友借钱买股票，后来股票不但没涨，还跌个不停，李某的钱赔光了，朋友又催其还钱，于是李某瞒着妻子把房子卖掉还债，被告黄某是李某的朋友，黄某听说此事，也知道李某急于出手套现，于是以比市面低很多的价格把房子买下，双方于2017年8月签订购房合同。原告梁某得知此事，联系被告退还购房款，要求黄某返还该房屋，但被告黄某以已签订购房合同为由拒绝。原告与被告多次协商无果，原告遂向人民法院起诉要求黄某返还房屋。
庭审中，原告辩称，该房屋属于夫妻共同财产，夫妻一方在另一方不知情的情况下私自处理夫妻共同财产，应视为无效。且被告黄某以明显低于市场的价格购买房屋，其买卖合同也应为无效合同。被告黄某辩称，房屋的买卖是双方自愿达成的一致协议，是双方真实意思表示，且当初的价格也是双方商定的，并不存在胁迫或者欺诈情况，因此该买卖合同合理合法，原告在房屋转让后又要求退还不合理。
法院经审理认为，李某出售夫妻共有房屋时并没有与梁某商议，侵害了梁某的财产共有权，被告黄某买房时明知李某是因债务问题转让该房屋，且未经妻子梁某同意，并不符合善意取得原则；而黄某购买该房屋的价格明显低于市场的价格，判决该房屋买卖合同无效。
【法官说法】
【新兴县人民法院法官刘春春】在二手房交易过程中，共有房产交易产生的纠纷屡见不鲜，为此造成的矛盾常常导致买卖双方损失惨重。
夫妻单方擅自对共有房产进行处分的，原则上认定无效，但如果第三人是善意有偿获得，支付了合理对价，并且办理了过户手续的，该买卖关系受法律保护，目的主要为了保护第三人合法利益，维护交易稳定。
《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）》第十一条对夫妻共同共有房屋的出售问题作出了明确规定，即一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。这一条款的适用明确了三个条件：第一，第三人属于善意购买，而非与配偶一方恶意串通损害另一方的利益；第二，买受人支付了合理对价；主要判断依据是该房产价格是否符合合同签订时的市场行情。第三，买受人已经办理了产权登记手续。在这三个条件均已具备的情况下，不能认定房屋买卖合同无效。
夫妻出售共同所有的房屋，一般应由夫妻双方共同在合同上签字或者盖章，一方以自己名义与买房人签订房屋买卖合同，买房人支付定金后，卖房人主张未经配偶同意，要求解除合同的，买房人应对卖方配偶知道且同意房屋买卖合同签订的情况予以证明。买房人无法证明卖房人配偶知情且同意卖房，又不符合善意取得的构成要件，该房屋买卖合同无效。人民法院对继续履行合同的请求不予支持。
本案例中，被告黄某明知李某是擅自处置夫妻共有财产，所购买的房屋是梁某与李某夫妻共有，且以明显不合理的低价购买该房产，不符合善意取得的要件，侵害了原告的合法权益，故该买卖合同不受法律保护。
新闻推荐
本报记者游思明他，时年50多岁，是一名退伍军人，通过近二十年从商打拼，成为一名创业有成之士。他致富后一直不忘家乡人...