业主应监督物业管理收益及使用情况
[摘要]小区公共收益账目成为一笔“糊涂账”？ 律师建议——
← 小区门禁上的广告。一刀 摄
去年年底，南宁市保利凤翔花园小区1027户业主，享受到了小区公共收益带来的好处——上千户业主都收到了用小区公共收益购买的新年福利，其中包括特级花生油一桶（4升）、优质大米一袋（5千克）。这些福利委托物管进行发放，价值约12万元。业委会给业主发放福利，这样的新鲜事引起不少阳江业主的关注。
笔者走访了解到，几乎在每个住宅小区都能见到琳琅满目的商业广告，而对于这些商业广告的收益，业主却没了解过。那么，小区的公共收益归谁所有？这笔钱用到哪里去了？如何规范小区公共收益的使用？
■ 文/ 林娜娇
小区公共收益归谁所有？
律师属于业主共有
随着经济社会的发展，大型、成熟的商住小区越来越多，除了防盗门内自己的“小天地”外，小区里还有不少公共区域，比如地下停车场、电梯间、广场空地……身为业主的你，可能会发现：小区内的电梯间里，各色广告走马灯式地换；广场空地上，时常有教育培训机构的摊点；公共停车位里，时不时停着外来临时车辆……
以体育馆附近一小区为例，小区出入口的人行道闸和车闸都有商业广告，电梯里挂着三个平面广告，广告内容涵盖了教育、银行、购物等信息。另外，外来车辆进入小区公共车位还需收取停车费等等。据了解，小区的公共收益，是指小区物业服务公司利用小区公共部分进行经营获得的收益。主要包括公共场地停车费；楼道、电梯、外墙、车辆出入栏杆等广告费；公共场地摆摊、自制售水机、快递柜进场费；通信基站等设备占地费；物业用房、经营用房租金收入等。近年来，随着入住率的提升，小区成为商家的“广告阵地”，公共收益也日渐多元化。那么，小区公共收益究竟归谁所有？
对此，广东荣耀律师事务所律师冯月清表示，根据《民法典》第二百八十二条规定：建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共同部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。也就是说《民法典》明确了利用小区业主共有场所产生的收入，属于业主共有。同时，第二百八十三条规定：建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。
另外，根据《广东省物业管理条例》第五十三条规定，物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得擅自改变用途。任何人不得擅自占用、挖掘物业管理区域的道路、场地，损害业主的共同利益。利用物业管理区域属于业主共有的道路、绿地或者其他场地作为停放车辆的车位或者利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主和业主大会的同意，并依法办理相关手续。所得收益依法归全体业主共有。
如何规范小区公共收益的使用？
律师业主们应主动参与小区治理
在笔者采访中，一些业主表示虽然知道小区公共场地取得的收益，应由业主共同享有、共同管理，但他们对这笔钱用到哪里并不知情。“我知道这些收入应该归业主所有，但没见过物管公示过收支情况，物管也从没给我们发过钱，不知道这些钱究竟去哪里了。”市区城南某小区业主说。
笔者走访发现，多个物管公司均表示小区公共收益主要用于小区公共设施维护，但多数业主表示物管公司或业委会没有主动公布收支情况。如何规范小区公共收益的使用，不让其成为一笔“糊涂账”呢？
冯月清表示，《物业服务收费管理办法》明确指出，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。另外，各业主们应知悉小区的公共收益，如小区的车位信息、小区里的物业用房情况、小区的公共设施，公共收入项目等，同物业公司的物业管理制定签署服务合同。其中，包含物业公司的工作细则，如小区广告费用，停车费用，公共收入的费用如何分成和提取，与物业公司的其他项目，或者与物业公司的子属公司进行工作约定构成的附件。
此外，小区业主们应踊跃参与到社区治理当中，真正成为社区主人翁，对物业的监督无时不在，像电梯广告费、地面车位停车费等就不会成为沉睡多年的“糊涂账”。监督物业公司公共收益工作，对物业公司的各项公共收益工作进行抽查或者进行全方位工作监督。积极发动全员监督，及时让物管处理有关投诉举报。物业应对一些非正常的费用项目进行评估，费用的来源，如何支出以及如何操作等并进行公示说明。“主人翁”们主动参与到物业治理当中，监督物业公司公共收益，才可有效规范小区的公共收益等。
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