房贷合同“换锚”怎么换？
编者按
存量浮动利率贷款定价基准转换已于3月1日如期启动。其中，关乎老百姓钱袋子的个人住房贷款按揭同样需要完成定价基准转换。
基于这项工作事关广大贷款购房人的切身利益，涉及面广泛，专业性很强，本专栏昨日在采访多家商业银行的基础上，刊发了《存量房贷利率陆续开始转换，给你一份攻略，缓释“选择焦虑”》一文。为帮助广大市民特别是贷款购房人更准确地理解“换锚”政策和掌握操作方法，本专栏还采访了人民银行阳江市中心支行货币信贷科的专业人士，请他们梳理定价基准转换政策、实行阶段的计算方法及转换渠道等，传递权威声音，谨供读者参考。
■ 本报记者/张志清 ■ 通讯员/阮世晟
◎政策解读：中国人民银行公告【2019】第30号
LPR即贷款市场报价利率，创设于2013年10月。与之前中国人民银行设立的贷款基准利率不同，LPR是全国18家综合实力较强的大中型银行通过自主报价的方式，确立一个最优贷款利率供行业参考。
目前，存量浮动利率贷款仍基于贷款基准利率定价，不能及时反映市场利率变化，不利于保护借贷双方的权益。为进一步深化LPR改革，2019年8月17日，人民银行发布了〔2019〕第30号公告，推进存量浮动利率贷款定价基准平稳转换。
文件规定，自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率。定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。存量浮动利率贷款定价基准转换原则上应于2020年8月31日前完成。
商业性个人住房贷款（即商贷）的加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值。从转换时点至此后的第一个重定价日（不含），执行的利率水平应等于原合同最近的执行利率水平，即2019年12月相应期限LPR与该加点数值之和。之后，自第一个重定价日起，在每个利率重定价日，利率水平由最近一个月相应期限LPR与该加点数值重新计算确定。
金融机构与客户协商定价基准转换条款时，可重新约定重定价周期和重定价日，其中商业性个人住房贷款重新约定的重定价周期最短为一年。
哪些情况不用转换呢？一是政策性的公积金个人住房贷款（包括组合贷款中的公积金部分）；二是2020年12月31日前到期的个人住房贷款；三是固定利率住房贷款。
◎浮动利率住房贷款转浮动还是转固定？
房贷客户可自行选择转换为LPR加点的浮动利率贷款或固定利率贷款。如选择转为LPR，LPR的市场化程度更高，贷款利率会随着市场利率变化。市民可运用两种转换方式的计算方法：
1.转换为浮动利率计算方法。
根据中国人民银行〔2019〕第30号公告，房贷的定价基准转换为LPR后，加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月LPR的差值（可为负值）。
举例来说，比如借款人小王，买房时享受了贷款基准利率打九折（下浮10%）的优惠，贷款日2015年8月1日，期限是20年。如果小王选择将这笔房贷的定价基准转换为LPR，现在5年期贷款基准利率是4.9%，转换前的实际执行利率就是4.9×（1-10%）=4.41%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。根据转换时点利率保持不变的原则，小王这笔房贷的加减点数就是-0.39%=4.41%-4.8%，即减39个基点。
此后，直至这笔房贷偿还完毕为止，这个加减点数都保持不变，小王的房贷利率将随着5年期以上LPR的变动而变化。具体公式为：执行利率=4.8%（随LPR变动而变）- 0.39%（此后不再变)
其他常见浮动比例对应的加减点数见（下表）。
2.转换为固定利率计算方法。
如存量浮动利率贷款转换为固定利率，商业性个人住房贷款转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平。
举例来说，根据转换时点利率保持不变的原则，小王这笔房贷的加减点数依然是-0.39%=4.41%-4.8%，即减39个基点。
具体公式为：4.41%（此后不再变)=4.8%（此后不再变)- 0.39%（此后不再变)，小王的房贷利率此后保持4.41%不再改变（与转换之前一致）。
◎转换时间、重定价日与重定价周期
转换时间：将个人房贷的定价基准转换为LPR的时间（在2020年3月1日至8月31日之间）。
重定价日：是指重新按照最新的定价基准（转换前为贷款基准利率，转换后为LPR）计算贷款执行利率的时间。一般为每年1月1日，或者每年与贷款发放日对应的日期。
重定价周期：重新确定执行利率的周期。若房贷利率一年一变，那么重定价周期就是一年。定价基准转换为LPR后，利率在第一个重定价日前不会发生变化，从第一个重定价日开始才可能随当时的LPR而变化。
重定价日和重定价周期可执行原合同约定，也可由借贷双方重新约定，房贷重新约定的重定价周期最短为一年（不少银行线上办理时默认一年）。
1.若重定价日为每年的1月1日，那么在2020年3月至8月的任意时点转换，2020年的利率均与原合同利率保持一致，2021年1月1日起将以2020年12月的LPR为基准加减点确定当年的利率，此后年份以此类推。
2.若重定价日为每年贷款发放的对应日，那么根据大部分银行的转换公告，在重定价日之前转换的，2020年重定价日即可参考最新发布的LPR确定利率；在重定价日之后转换的，则需等到2021年重定价日才可参考最新发布LPR确定利率。
◎转换渠道
各家银行分别制订了转换方案，大部分银行于近日发布了转换公告。房贷客户可登录贷款行的官网和官方微信号查询。银行也会通过官网和网点公告、短信、邮件、手机银行和电话等多种方式通知客户进行转换，应尽量保持联系通畅。
转换不需重签合同，只需修订利率条款。银行会在保护客户的利益前提下，通过多种方式完成转换，最简便易行的方式是通过电子银行、手机银行等，这样就不需要去银行，只需在手机上确认即可。客户也可以到银行柜台办理，具体方式银行会进行通知。
注意：如果是共同借款人，则需要所有人都确认定价基准转换后，变更才可生效。各家银行对于主借款人发起变更后共同借款人确认的期限各有不同。例如，某银行要求共同借款人要在主借款人发起变更的当天24：00前完成变更确认，定价基准变更才能生效。另一家行则可能要求在第二天起7天内进行确认。另外，据了解如果共同贷款人没有贷款行的银行卡，可利用其它行的银行卡注册贷款行的手机银行APP并办理定价基准转换，具体可向相关银行咨询。
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