电梯养护渐成老旧小区“痛点”
[摘要]电梯老化故障频发，业主安全如何保障？
制图/黄业珺
近日，阳春市某小区物业管理公司因部分业主拖欠物业费关停公用电梯。一名老人在回家爬楼梯时，突发疾病去世。近年来，有关小区业主与物业之间的纠纷不断增多，一是物业费问题，一是电梯问题。尤其电梯是广大业主每天都要使用的，随着年月的增长，电梯老化，问题也会越来越多，老旧小区电梯养护渐成“痛点”。连日来，记者走访了市区湖湾华庭、景湖花园、愉景花园等市区最早一批电梯住宅小区，了解这些小区的经验与做法。
■本报记者/谭兴孚
电梯刷卡系统解决自筹经费
湖湾华庭小区开发于2003年，至今已经超过了16年。该小区共有9栋高层住宅18部电梯，每部电梯每月维保费用是400元，一年的电梯维保支出为8.6万余元。采访中，记者从市质监部门了解到，目前并没有明文规定电梯整机的使用年限，一般是定期对电梯进行安全技术评估。但对部分零部件有年限要求的，电梯厂家必须要进行公示。
湖湾华庭小区物业公司陈经理说，由于使用时间长，小区电梯大部分主机元器件及线路有老化现象，导致故障频繁，安全性能降低，停梯、困人等情况不时发生。有的电梯的厂商已停产，多数零部件缺货，造成电梯配适困难，维修成本增加。电梯作为业主购房时的配套设施设备，是整栋业主共有财产之一，所有权归业主们所有。业主欲要更换电梯，需要超过三分之二的业主同意并自筹资金。小区一栋高层住宅的两台电梯经有关部门检测后，认为存在较大的安全隐患，建议停用电梯。经协商，该栋超过三分之二的业主同意并自筹资金更换电梯。更换两台电梯的费用，分摊至每户为1000多元至7000多元，楼层越高的业主分摊费用越高。
今年以来，该小区共有7栋高层住宅先后更换了13部新电梯，都是各栋业主自行商议并与电梯公司签合同购买安装，安装后再交给物业公司统一维保。其中，有两栋高层住宅新装电梯时安装了刷卡进入系统，既解决了一些业主欠费问题，又可以防止陌生人进入楼层，效果甚佳。
关停公用电梯是不负责任做法
景湖花园也是始建于2003年，一、二、三期加起来共有16栋26部电梯，住着1300多户业主。每部电梯每月维保费用是300元，一年电梯维保支出为9.3万余元。该小区物业公司申经理算了一笔账：2003年至2008年小区物业费为每平方米0.8元，2008年按政府指导价调整至每平方米0.96元，并保持至今。电梯维保的费用并不是支出的大头，最大的开支是工人工资，大约占总支出的六七成。
“一家正规、合格的物业公司不会因为物业费收不上来而关停公用电梯。”申经理表示，满足小区业主安全出行与便利是物业公司的职责所在。该小区签约了两家电梯维保公司，这样能让维保公司在竞争中提供更优质的服务。
同样始建于2003年的愉景花园，小区共有501户业主，10栋14部电梯，每部电梯每月维保费用350元，一年电梯维保支出5.8万余元。负责该小区电梯维保的负责人梁先生表示，按国家安全技术规范的要求每15日要对电梯进行一次维护保养，在每半月保养的基础上，分别于每月、每季度、每半年、每年再对上述部件进行更深入的保养，并对其他部件按时进行检查、清洁、调整、润滑、更换等保养工作。梁先生说，电梯的使用年限与电梯质量和维保有很大关系，该小区的电梯是知名品牌，质量很不错，16年来除了正常维保，更换一些小零件，几乎没有大修过。只要正常维保，还可以使用多年。该小区物业负责人表示，虽然小区也存在数十户业主欠缴物业费的情况，但绝不可能采取关停电梯的办法去催收，这样既损害其他业主的利益，也不得人心。
市物业管理所相关负责人表示，物业公司因部分业主欠缴物业费停用电梯是不负责任的做法，侵犯的是全体业主的利益。催缴物业费的办法有很多，实在不行还可以通过法院诉讼解决。如果物业公司经营不下去，可以向小区业委会、当地居委会申请退出物业管理。
做好服务工作能提高缴费率
物业费是小区公共秩序维护、环境卫生、公共区域维修以及电梯、配电、公共照明等设备设施正常运转的根本保障，也是物业服务企业维持日常运营的基本保障。但是，很多小区由于物业费缴纳率不高，成为小区物业服务企业和业主产生争执、纠纷的主要因素。一方面，小区业主以物业服务不到位等原因拒绝缴纳物业费；另一方面，物业服务企业由于收不到物业费只能降低物业服务标准，甚至退出小区，导致“双输”的结果。
在电梯的日常保护、维护方面，物业公司受小区业主委托管理小区物业，对电梯日常维护和管理自然负有责任。“一些业主对物业公司并不是很信任，总习惯性用挑剔的眼光来看物业费收取和使用，以及我们物业管理工作，只要发现有不满意的地方就尽可能地把它‘放大’，让我们的工作非常被动，甚至有些是带有目的性的抹黑。”一位物业公司负责人说，小区业主拖欠物业费的现象在业内十分常见，有的业主甚至长达10年没有交过物业费，这对物业公司的正常运转营成很大困难。
采访中，记者了解到上述三个小区的物业费缴纳率都比较高，超过九成的业主都会自觉缴纳物业费，这是物业管理工作能够进入良性循环的重要基础。湖湾华庭物业公司陈经理告诉记者，做好服务是提高物业费缴纳率的重要法宝。他说，物业公司做好服务主要从三个方面入手，首先是安全，这是业主最基本的需求，日常要加强巡逻，做好小区安保工作；其次是舒适，主要表现为小区环境卫生和绿化，为业主提供一个舒适的生活环境；还有就是秩序，要认真管好小区内的车辆停放，杜绝乱停乱放现象，保持道路顺畅，让业主出行方便省心。把服务做好了，业主自然会理解、支持和配合物业公司的工作。
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