楼市短期正常盘整 看好阳江发展潜力
[摘要]阳江楼市主要指标连续五个月同比下降，业内资深人士认为——
2019年上半年刚刚结束，从市场数据来看，全市商品房销售面积、销售额、市区商品住宅交易均价等重要风向标已连续五个月呈同比下降态势，阳江楼市略显低迷的表现让不少意向购房者对房价未来的走向心存疑虑。近日，记者专访了有着十多年房地产开发和项目运营经验的市房地产业协会秘书长张巍腾，剖析阳江房地产的基本面情况及房价未来走向。
■ 本报记者/许 倩
看好明后年阳江
房价向上的走势
针对今年阳江市区商品住宅房价同比下跌的现象，张巍腾告诉记者，眼前的波动本质上是一种趋势性的盘整，这是短期内发生的正常现象，在经过今年下半年消化完现有存量，他仍比较看好明后年阳江房价向上的走势。“从2017年至2018年间，阳江楼市出现了一波比较猛烈的上涨趋势，从而吸引了很多外地大机构高度看好阳江，许多大型房企在阳江拿地，导致楼市开发量快速增长，过高地估计了地方的承载量，造成不合理开发，今年短期内大量产品推出市场，上市商品房的货量供过于求。”他表示，短期内虽然市场需求量比以前略高，但消化量也达不到市场新增供给量的水平，以致于消化不了，价格进入盘整阶段。
张巍腾指出，2019年，市场土地供应处于比较合理的水平，相比去年没增加，而商品房货量大幅增长，短期内无法完全消化，继而发生的价格盘整又进一步加剧了消费者对市场的观望情绪，加上房贷政策持续收紧等因素，导致楼市交易量明显缩减。“从我个人经验来判断，目前这种阶段性盘整预计将持续一年左右的时间。”张巍腾如是说。
人口回流提升楼市发展动力
“要判断房价走向，首先要对阳江的整体定位有一个系统性的认识，最关键是看清这个城市在大经济形势里所扮演的角色，找准自己的角色才能精准定位。从人本身的各项生活需求出发，近年来，我们能看到阳江这个城市的吸引力越来越大，人口流向趋势已经出现根本性的扭转。”张巍腾分析称，以前阳江和珠三角等发达大城市的割裂度很高，包括交通、文化氛围、城市配套等方面存在较大差距，正所谓“水往低处流，人往高处走”，导致以前阳江人口是绝对性流出的。如今，阳江本身的城市吸引力不断增加，许多在珠三角城市有几年工作经验的毕业大学生选择回乡工作，他们以自身出发，感受到阳江的各项配套由量变到质变，城市人口也出现了逐步回流的迹象。
“未来的房价大势是平稳上行还是下探，根源上取决于城市资源是流出还是流入，首要指标还是看人口、资本等要素。”他表示，近几年来，阳江城市建设不断投入，以城南新区为代表的基础设施不断完善，城市品质不断提升，由量变进入质变的阶段，阳江城市面貌向着更高的层次发展。房地产市场的短期盘整并不影响阳江长期城市价值的提升和房价的平稳向上，随着资本、产业、人口等资源不断流入阳江，他表示充分看好阳江以后的房地产市场。
大型产业经济强化楼市支撑
作为业内资深人士，张巍腾强调，房地产是一种规模经济，其走势与宏观基本面有直接关系，新兴的企业、产业将为阳江整个城市发展提供源源不断的活力，也增强了房地产市场的基础支撑以及房价持续上升的潜力。如今，阳江的城市吸引力越来越大，文化建设水平不断提升，未来会有更多人力资源、资本资源涌入阳江，大项目的规模经济效益也将逐渐显现。
“比如风电行业、不锈钢产业都对地方经济体量有直接性影响，为阳江的经济体量上新规模作出贡献。”张巍腾指出，未来风电全产业链落户阳江，到2020年风电产业将实现700亿元的产业总值，再加上不锈钢产业四五百亿元的产值，阳江两至三年后的GDP有望“破二奔三”，也就是冲破2000亿元，向3000亿元靠拢。
建议有需求的市民择机出手
张巍腾补充说，一些房企今年选择亏本出售，多是短期内为了回笼资金。但实际上，今年泥水、砂石等建筑材料以及人工费用等都有升价，导致开发成本增加，这也杜绝了房价进一步下行的空间。另外，相比湛江、茂名等同类型粤西城市，阳江作为价值洼地，邻近城市对其有上涨的牵引力，阳江性价比高，城市环境好，楼价也不高，在大势向好的时机能够吸引资金进驻，阳江房价后期具备“补涨”潜力。
张巍腾指出，他曾经参与做过一项消费力调研，结果表明，阳江地区的消费活跃度胜于茂名，不输湛江。近年来，随着外地优质房企进驻阳江，阳江市的房地产产品质量也越来越好，在阳江也能住上一线城市房企品牌的房子。随着在外地工作的本地人回乡越来越成为主流，房地产市场的增量将为房价向上提供更大支撑。因此，他建议，无论是刚需住房还是有投资需求的市民，有意向买房要趁早，即使价格略贵一些，也要尽量选自然资源丰富、人居环境好的房源。具体推荐时间点可选在今年中秋、国庆两大节庆时点前后，在各大楼盘集中举行促销活动之前多踩点，做足市场了解对比，趁自己的“心水”房源推优惠价时放心出手。
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