酒店托管模式助力 海景公寓量价齐升
[摘要]可返租可自住
位于阳东区东平镇珍珠湾景区的海景公寓。 李向东 摄
游客住在公寓即可赏海景。李向东 摄
■ 本报记者/许 倩阳江作为知名滨海旅游城市，多处沿海地带都拥有一线海景资源，其周边发展起来的楼盘数量逐年增长。记者近日采访了解到，在阳江市滨海旅游地带的楼盘中，酒店一站式托管销售模式应用日益广泛，稳定、持续的固定分成返租保障让买房者更加安心。不仅年回报率高于银行存款，每年还能免费享受业主积分福利，收租、自住两不误，酒店式托管模式正吸引着越来越多人成为阳江的海景公寓业主。
海景公寓颇受市民追捧
“我们楼盘一期海景公寓共有280多套，2015年开始销售时价格每平方米4000多元，到第二年的销售均价涨到每平方米5300—5500元，今年的价格已升至每平方米6000元左右。”位于阳东区东平镇珍珠湾景区的一处楼盘销售负责人朱先生介绍，2015年起，该楼盘就引进一家广东连锁品牌酒店，为买房的业主提供酒店式托管服务，随着来东平的游客越来越多，酒店盈利分成模式逐渐优化，楼盘的销售情况逐年向好，所有海景公寓在今年初全部售罄。
据了解，一开始，该楼盘实行的是保底返租模式，2015年至2016年，托管酒店向业主按年度一次性返还5000元至6000元。去年开始，楼盘为提振业主信心，将返租模式转变为按营业利润与业主五五分成。在托管酒店通过大力推广、承接包团游客等渠道提高入住率后，该楼盘业主收到的第二笔年度分红为1.2万元，相比前一年度大幅提高。朱先生说，他们楼盘的二期海景公寓定价将在每平方米7000—7500元，预计今年10月份开盘。
托管酒店与业主按收入或利润分成
相比上述东平镇楼盘刚试水几年，海陵岛内早有许多楼盘推行酒店式托管销售模式，实践效果也呈良性发展趋势。来自某大型央企房产品牌公司的海陵岛项目销售经理戴先生介绍，他们公司在海陵岛的项目涉猎很广，公寓、酒店、商铺等等产品的销售都实行了酒店式托管模式。这种模式类似于将房子作为理财产品计算收益，在海陵岛由来已久，应用范围很广，发展至今也比较成熟。
戴先生驻守海陵岛从事房产销售工作已4年多了，他告诉记者，不同的楼盘为业主提供的分成模式可能不一样，有的是酒店按每年营业额总收入与业主五五分成；有的是酒店扣除各项营运成本后的利润与业主五五分成；有些酒店托管式楼盘项目与业主签约，按每年固定比例返租。戴先生举例称，他们一处楼盘海景公寓就是与业主签约10年，前三年按每年房屋总价的4%返租，后7年按酒店营业额与业主五五分成。
年回报率约5%属稳定可持续
记者了解到，酒店托管式的海景公寓业主每年还享有一定的住房积分，酒店根据淡旺季住房所需积分进行抵扣，为业主提供免费住房的机会。既能出租，又能自住，越来越多来自外省或广东珠三角地区的游客，或是一些在阳江工作的外地务工人员选择购置海景公寓。
“我们的海景公寓价格在每平方米9500元至10000元，价位在海陵岛还算适中。去年售出的公寓业主很多是来自东三省、北京、浙江、重庆等冬天较为寒冷的地区。”戴先生说，这批外地购房者的年龄多为三四十岁，他们希望收租十几二十年时间，等晚年退休后再到海陵岛自住。就面积50多平方米的海陵岛酒店式托管公寓而言，业主平均能取得总房价5%的年回报率。
“在海南三亚，酒店托管销售模式非常成熟的海景公寓年回报率约10%，省内如惠州、湛江等靠海的公寓产品年回报也在5%左右。根据海滨旅游淡旺季的特性，我们的公寓产品年出租率约40%，租金回报率一般是5%—6%，这是目前在海陵岛酒店经营里比较健康、可持续的投资回报水平。”戴先生指出，大角湾景区旁一家经营多年的大酒店，业主年租金回报率才6%左右。一些楼盘为促进销售，先拉高房价，再与业主签为期三年的托管协议，年回报率承诺达8%—10%，但3年后，酒店的运营健康情况令人堪忧。
在一个海陵岛房地产专营网站上，记者看到十里银滩一处楼盘的介绍页面写道：“1.1万元/平方米精装公寓，配全屋家私电器，直接拎包入住，步行5分钟可达海边。”并且，该楼盘称“投资回报率高达14%”“仅需4年就可以通过租金回本”。有知情人士透露，该楼盘去年售价约每平方米5000多元，如今卖1万多元，可谓高投资高回报。
朱先生补充说，酒店经营情况受影响因素较多，海滨旅游旺是大趋势，但也有淡季的时候。因此，他们在东平珍珠湾的二期海景公寓托管计划引进更大的酒店品牌，为业主提供递增式保底返租的选择，第一年返4%，第二年返5%，第三年返6%，第四年再根据市场情况重新调整。
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