20年前的购房协议被判无效 买卖农村房屋需谨慎

本报讯按照法律规定，购买农村房屋的主体必须是房屋所在地同一集体经济组织成员，否则双方的房屋买卖合同将会被认定无效。近日，仁化县人民法院审理了一起农村房屋买卖合同纠纷案，因买方不是房屋所在地的集体经济组织成员，双方房屋买卖合同被判决无效。

1999年12月11日，来自湖南省汝城县的叶某民、叶某海兄弟二人因家乡生活条件恶劣，为了改善生活条件，兄弟二人来到广东购买了徐某夫妇位于仁化县某村的房屋及晒坪、猪栏、卫生间等，双方签订了《房契》。2019年12月18日，徐某夫妇却以当年双方签订的《房契》违反了国家强制性规定为由向法院提起诉讼，请求确认签订的《房契》无效并返还房屋。

仁化法院经审理认为：集体所有的土地依照法律属于农民集体所有。宅基地使用权作为集体土地使用权的一部分，具有特殊性，包括取得的无偿性、人身的依附性及功能上的福利保障性。本案中，两被告叶某民、叶某海并非当地的集体经济组织成员，其向原告购买的房屋属农民集体所有的土地上建造的房屋，该购买行为违反了相关法律规定，系无效行为。故判决原被告签订的《房契》无效，被告返还房屋及晒坪、猪栏、卫生间等。

一审判决后，叶家兄弟不服，提起上诉。二审法庭上，叶家兄弟认为，涉案房屋价值与签订《房契》时对比存在巨大的升值，在原告未赔偿被告的损失前，不能简单判决返还房屋。

韶关市中级人民法院经审理认为：集体经济组织成员不得将本集体经济组织的土地流转给集体经济组织以外的人。本案中，叶某明、叶某海的户籍为湖南省某县人，不是涉案房屋所在的广东省某县人，因此，无权取得涉案房屋。关于涉案房屋应否返还的问题。本案中，双方对于被告对涉案房屋进行过修缮、装修、加建的事实予以认可，但对于修缮、加建行为的价值双方无法达成一致意见。目前房屋已有升值，返还因《房契》无效所取得财产的同时，原告应对被告进行补偿。因补偿涉及对现有房屋进行作价及对原购房屋的升值情况进行评估等，为充分保护当事人的诉讼权利，返还财产及补偿问题应另行起诉解决。法院最终判决原被告签订的《房契》无效。

办案法官在此提醒，农村购房风险大，如果不是本村集体成员，买卖房屋存在风险，合同没有法律保障。为此，大家应谨慎购买此类房屋，避免不必要的纠纷。

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