谁动了拆旧复垦的奶酪? 韶关市浈江区引入第三方参与拆旧复垦,成交13.41亩老板获利逾百万元引争议
实习生李国华
13.41亩,683.91万元!今年4月17日,韶关市浈江区新韶镇石山村黄姜坪村小组喝到全区拆旧复垦项目的“头啖汤”,以51万元/亩的均价交易成功,净收益549.81万元。9月30日前后,第一批交易资金400万元(其中石山村委会扣除6.705万元)打进了黄姜坪村小组的账户,但很快其中的300多万元被转到了一名老板的账户。
曾祥立是最早发现这笔巨资入账、出账的村民。彼时的他,作为全村最后一个在“土地流转合同”上签字的人,怀疑自己被“骗”了:所谓的拆旧复垦指标交易收益并没有真正落到村民身上。实际上,直到现在,曾祥立和其他村民、甚至村干部仍不太清楚拆旧复垦指标交易收益是如何分配。
黄姜坪只是其中一例。为更快推进拆旧复垦工作,韶关市浈江区部分镇村将村内旧住宅、废弃房屋等闲置宅基地、建设用地集中“流转”给第三方企业,由其先行支付村民拆旧补偿和租金,指标交易成功后,净收益的75%(即土地使用权人收益)归第三方所有。但目前该做法在当地引发一定争议。
村小组◥＞
收益400多万元,大部分归老板
时针拨回一年前。2018年10月,黄姜坪村小组准备在村祠堂片进行拆旧复垦。该片为各家祖屋所在,全村64户几乎家家有份。村民曾家义告诉南方农村报记者,最初村民与老板黄志斌签订协议,由其进行补偿,按照有完整屋顶墙体、有完整墙体、无完整屋顶无完整墙体分三类补偿,标准为400元/平方米、200元/平方米、100元/平方米。“我家40多平方米的旧泥砖房,补了约1万元,其中1725元是青苗款。”
根据2018年印发的《广东省全面推进拆旧复垦促进美丽乡村建设工作方案(试行)》及《广东省农村建设用地拆旧复垦管理办法(试行)》,复垦指标收益扣除成本后,按5%、5%、15%和75%的比例分配给县级财政、镇级财政、土地所有权人和土地使用权人。黄姜坪拆旧复垦指标实际成交价51万元/亩,扣除每亩5万元的拆旧复垦成本及5万元的地市级统筹资金,剩余549.81万元净收益按比例分配,农户等土地使用权人可得412.3575万元(约461元/平方米)。
按照省方案的分配比例,村民曾祥洪家77.52平方米的拆旧复垦面积至少可获得35736.72元,但根据该村的村民承包土地使用权退回补偿签收表,曾祥洪实际获得“退回使用权/承包权土地补偿款”4651.2元、“退回土地上盖建筑补偿款”15504元,共20155.2元。
“一开始根本不知拆旧复垦指标交易价这么高。”黄姜坪村民小组长曾祥溪称,村民听说拆除泥砖房有钱补,又可以搞公益事业,便纷纷同意将土地“流转”给老板。因此,收到393.295万交易款后,他便按合同约定,将绝大部分资金划给了黄志斌。“现在后悔也没办法,房子都拆了,钱也分了。”曾祥溪说。
村民◥＞
宅基地“流转”,使用权人算谁?
记者了解到,黄姜坪村小组与黄志斌签订的“土地流转合同”,明确约定流转地块为农村集体建设用地,由村小组收回所涉土地,集中流转给乙方经营,总面积约17亩。乙方按照省市区有关拆旧复垦政策及其意愿设计,将土地改变为农用用途,用于开垦水田或休闲公园,改造完毕验收后,乙方管护三年。承包期为70年,自2018年12月1日起至2088年12月1日止,承包费为4万元/亩(即村民“退出使用权/承包权土地”补偿款)。
此外,根据村民会议纪要,双方还约定拆旧复垦范围的土地承包费、建筑物拆除补偿费用及拆旧复垦成本费用均由黄志斌先行垫付,指标交易后,除应分配给村集体即土地所有权人的6万元/亩外(每亩扣除5000元作为石山村委会工作经费,其余5.5万元归黄姜坪村小组),余下收益全部归黄志斌所有。这意味着,黄姜坪村小组拆旧复垦指标交易净收益中至少有75%,即412.3575万元归黄志斌所有,但其实际支付的土地承包费、村民拆旧补偿费等加起来不过200多万元,从中可获利超过百万元。
获悉详情的村民感觉“被骗了”,对签订的“土地流转合同”也提出了质疑:“老板是不是通过所谓的"流转"侵占了本属于村民的收益?现在,土地使用权人到底是老板还是农户?”
事实上,根据中央农办、农业农村部近期印发的《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》《关于积极稳妥开展农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作的通知》等文件要求,农村宅基地只允许集体经济组织内部转让,城镇居民、工商资本等租赁农房居住或开展经营的,租赁合同期限不得超过20年,不得违法违规买卖或变相买卖宅基地。而上述合同约定的70年承包期明显不符合规定。
政府◥＞
引入第三方,旨在解决前期成本
新韶镇党委副书记潘才能认为,成本较高、程序繁琐是引入第三方企业参与拆旧复垦的主要原因。他称,2018年新韶镇有20亩的拆旧复垦任务,“每亩成本约5万元,无论镇政府还是村集体,都拿不出这么多资金垫付。”同时,拆旧的面积不一定能全部成交,“有些地块可能要作为道路、预留建设用地等不参与交易。拆旧复垦实际存在一定风险。”他说,例如黄姜坪村小组实际拆旧地块约17亩,最终只有13.41亩参与交易,“引入社会资本,可以转移风险”。因此,在区自然资源局的推荐下,新韶镇率先引入第三方参与拆旧复垦。
相比先拆后补,先补后拆的难度较小,易获得村民支持。“因开放交易时间不固定及各级财政逐级下达,交易资金下拨到土地使用权人需一定时间,少则半年,多则超过一年。没见到补偿款前,村民往往不愿拆。”浈江区自然资源局国土空间规划与耕地保护股股长廖健亮说。目前,浈江区约100亩拆旧复垦指标交易成功,还有50亩左右正在交易,约60亩准备交易。首批交易成功的100亩中,除黄姜坪村小组,还涉及十里亭镇、花坪镇的5个村。“这些村拆旧复垦有两种模式,靠近城区的黄姜坪村小组,引入社会资本,先补后拆,由企业先支付村民补偿；相对偏远的十里亭镇、花坪镇等地,先拆后补,交易完成后再分配收益。两种模式均由各村召开户代表会议自行选定。”
廖健亮介绍,开展拆旧复垦指标交易需村集体召开村民代表会议通过并公示,再向镇申报,经区自然资源局立项后,由镇进行招投标,由中标的施工队施工,区组织验收通过后,再进行网上交易。因此,黄姜坪村小组拆旧复垦项目申报主体仍是村集体,业主是新韶镇政府,第三方企业并不直接参与申报和施工,其主要负责前期协调交地、支付补偿款和租地款等费用。“土地使用权人是谁,主要看申报材料,交易资金到达村集体账户后,如何分配收益则是村民自治的范畴。”廖健亮解释道。
第三方◥＞
结合拆旧复垦,布局发展农旅
浈江区犁市镇沙园村也引入了第三方企业参与拆旧复垦,目前已完成拆旧复垦指标约70亩,其中20亩正在交易。其合作的韶关市兴安林业投资有限公司(下简称“兴安林业”)与黄志斌实为一家。
兴安林业法定代表人、董事长彭超介绍,其公司实际参与的拆旧复垦项目有近百亩,涉及七八个村,运作模式与黄姜坪村小组基本相同。“公司计划结合拆旧复垦,布局发展农旅项目。”彭超称,他们打算利用位于沙园村的虾稻共作基地,发展休闲农业、乡村旅游,项目建成后每年门票收入的10%将作为沙园村的分红。
兴安林业参与拆旧复垦的模式得到了浈江区自然资源局的认可。廖健亮认为,引入社会资本,可有效利用土地资源,达到建设美丽乡村和发展产业的目的。“当然,是否引入社会资本,最终选择权在村集体和村民手中。”他补充道。
据了解,出于前期成本和风险的考虑,石山村委会其他自然村今年也有意引入兴安林业参与拆旧复垦,但双方一直在建筑物补偿价格上谈不拢。石山村委会副主任刘桂明表示,兴安林业下调了补偿标准,每平方米最多补偿200元,村民意见较大,“引进第三方参与拆旧复垦没问题,但双方要共赢”。
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