“房住不炒”时代，房企寻找“第二增长曲线” 持续转型城市复合运营商角色，满足消费者对美好生活追求
2018年以来，全球经济以及金融市场在众多不确定因素的爆发下持续洗牌。作为国内实体经济的重要支柱型产业，在国家明确释放出“房住不炒”的政策下，房地产行业也在增速放缓中面临着转型升级的压力和挑战。近日，本报记者参加了万科集团在北京世园会举办的南方区域媒体交流会。万科集团董事会主席郁亮在活动上表示，除了传统房地产业务外，持续转型城市复合运营商角色、满足消费者对美好生活追求，将成为未来很长一段时间内房企业绩的“第二增长曲线”。
文/记者 梁展宏 图/记者 洪喜鹏
｜业内观点｜
“一家公司能满足千家万户需要，它就该值钱”
截至今年9月底，房企前三甲碧桂园、万科、恒大的总市值分别为2161.71亿元、2956亿元、2197.66亿元，而贵州茅台和海天酱油的市值分别为14434亿元、2793亿元。在去年喊出“活下去”口号而引起舆论关注的背景下，消费行业企业市值高于龙头房企的现象显得更加“刺眼”。
在本次万科主题为“朋友”的媒体交流会上，有记者提问“万科如何看待眼下茅台、海天酱油等A股上市企业的估值超过万科”的问题时，郁亮风趣地表示：“以前老说卖楼的不如卖酒的，现在是卖楼的连卖酱油的都不如了。”
郁亮直言，尽管万科的收入和利润都明显领先于海天酱油，但他并不对资本市场这种现象感到意外，相反很是服气。“我乐意看到这样（海天酱油估值高）的结果，也从中看到了希望。因为如果一家公司能够满足千家万户老百姓的需要，它的服务能够成为老百姓的首选，这就是创造真实价值的，市场就会给它公平合理的定价和评价。无论是白酒、酱油，还是房子，包括万科在内的所有企业都应该以此为目标。”郁亮强调，不管体量多大，万科始终是个危机感很强的公司。“一个企业需要如履薄冰，才能够活得好、活得久，我们从来不会因为外部环境的变化而改变这种如履薄冰的危机感。市场比较乐观的时候，我们给大家提个醒，也是给自己提个醒。市场如果不太好的时候，我们反而应该保持信心，做好自己认为对的事情比较重要。”郁亮表示，相比起追求市值或快速盈利，万科更加强调为股东投资负责，秉持稳健的财务政策。
｜房企转型｜
“房住不炒”时代，加快掘金“城市配套服务”
在去年12月举行的万科2019年目标与行动沟通会上，基于经济下行压力、人口形势面临“少子化”挑战、“房住不炒”的基调以及头部竞争加剧、行业转型面临困难等诸多背景，郁亮当时提出要“收敛聚焦，巩固提升基本盘”。
郁亮指出，基本盘是指保证万科“活下去”的关键，即先求根基的稳固，才能开支散叶。
而在巩固传统主业的基础上，近年万科正式提出“城市配套服务商”战略，开启相关多元化战略。截至目前，万科的多元业务涉及物流地产、租赁住房、物业服务、长租公寓、养老、滑雪度假与文化娱乐等相关领域，部分业务甚至在规模上位居全国前列。有业内人士认为，在近年国家再三强调“房住不炒”、严控市场资金违规流入房地产行业的大背景下，这样的提前转型显示出万科作为龙头房企的行业嗅觉。
不过尽管如此，早前有市场声音也曾质疑：从万科的财报上似乎难以看出具体的转型成果。面对这种质疑，郁亮表示：“房企强调多元化转型，并不是说地产行业干不下去了，要换一个跑道去发展，而是说我们要在增长放缓的情况下，嫁接一条新的增长曲线或者是寻找第二增长曲线。如果简单地以财务数据来说转型是否成功这件事，这是不全面的，因为转型城市配套服务商本身就不是一件一蹴而就的事情。”
其中，对于第二增长曲线的解读，郁亮认为，目前万科一方面是在传统业务里面找到新的增长点，诸如万科在城市改造、物业、TOD（公共交通为导向的开发）等领域的探索；二是在全新领域寻找增长点，诸如长租公寓、物流地产等。而这两项业务之前已经分别在中山的石岐区（泊寓）、黄圃镇（万纬中山物流园）落地，后者更是目前中山黄圃产业园的龙头项目之一。
“大树有大树的功能，小草有小草的地方，只要每个部分能在各自的领域里做到最好，我们就能成功了。”郁亮举例称，目前长租公寓的市场容量是1万亿元左右，预计未来将达到3万亿元，在全国很多城市都有发展前景。另外，像目前万科在一线城市投资的养老服务项目，无论在口碑还是效益上都已经呈现出了成长性，乐观估计的话可能5年多一些就能收回前期投入。
他还指出，不管是物流地产、长租公寓还是养老服务，这些业务相当于一个企业生态系统的重要组成部分，是企业布局城市配套服务、实现多元化转型的重要载体。即便一个新业务赚不了大钱，在控制风险、稳步探索中赚小钱也未尝不可，而且这很有可能将成为未来城市配套服务的新常态。
另一方面，近年来众多一线房企的物业服务都实现了拆分独立上市。对此，郁亮坦承，物业服务向来是万科的强势领域，无论业务水平还是品牌价值都受到了市场的肯定，而且十分迎合万科“城市配套服务商”的定位。不过，万科只有当物业服务体系具备相应的扎实技术基础和实力、规模达到千亿规模时，万科物业才会考虑上市。
｜记者观察｜
多腿走路转型不易：房企在迎合趋势和风险防控中寻找业务蓝海
随着地产开发增量市场的天花板越来越近，不少开发商将目光转向具有新增长点的潜力市场。除了万科的多元化转型外，今年来恒大、碧桂园等龙头房企在新能源汽车、文旅项目、智能制造方面的大手笔投入也引起业界的关注。
从中不难看出，在“房住不炒”大趋势下，房产市场预期发生改变，开发商情绪亦回归理性。尤其伴随行业集中度上升，房地产头部企业竞争更加激烈。不再单一强调流量和目标，转型提质已经成为多家大型房企的共同选择。
据记者观察，目前龙湖地产的长租公寓、富力地产旗下的家庭医生（社区医疗）也已经在中山落地。另一方面，以雅居乐、万科、保利为首的物业服务如今也在中山加快单独输出，除了传统住宅，厂房、医疗机构等的物业服务也成为这些房企输出的方向。
尽管这些业务体量与其在中山的地产业务相比并不显眼，盈利空间的不确定性较大，但这也开始看出房企在转型道路上“摸着石头过河”的决心和动力。
作为本土第三方物业服务机构，中山中正物业近年也在二手房买卖业务上做出了尝试。作为该细分业务的负责人，中正物业业务主管王博认为，从他们跟多家房企合作和交流的情况来看，在眼下房地产多元化的大潮当中，大多数房地产多元化创造的收入、利润和主业相比占比很小。而类似的情况同样出现在中正物业上。
另据记者观察，目前真正打出多元化发展策略的房企，主要是在规模体量上远超同行的头部房企。就正如郁亮早前与媒体的交流中坦言，尽管万科一直在积极转型，但集团短期内不可能找到比传统房地产主营业务更挣钱的新领域。正因如此，企业发展与创新之本来源于“规模优先，回归核心”。只有回归核心之后，才能由此出发，向外扩张。而房企真正的多元化，是在实力基础上进行业务再造和升级，否则以短期盈利为目标的多元化策略，往往难以做到深耕细作。
“2019年应该是房企多元化进入全新时代的一年，但所有的资本、团队、运作和几年前相比已经发生明显变化。今天的参与者，应该更加理性地看待房地产多元化的未来，能够更加认真地来挖掘多元化当中真正的价值，然后逐步摸索出适合企业自身多元化路径。”我国房地产信息综合服务商克而瑞研究认为，千亿房企的数量在达到30家之后，未来规模的扩容进程将放缓。龙头房企将延续2018年的平稳发展，以追求有质量增长为主，多元化布局自然成为谋求新发展的筹码。对于成长中的中小房企而言，多元化仍旧艰难，业绩规模才是目前的战略主位。
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