改造，让老旧小区更美更好！
一个楼盘，交付三五年后，就不能再被称为新楼盘；一个小区，入住十年以上，也不再是新小区。尚不适合拆改的老旧小区是一座城市的自然存在，它是城市建设的历史，承载着人们栖居的过往和当下。老旧小区改造，关乎民生幸福，也在一定程度上体现着一个城市的管理水平。
2017年12月，韶关市被列为全国15个老旧小区改造试点城市之一，其后，韶关市出台《韶关市区老旧小区改造试点建设项目分类指引及改造标准实施方案》，并选出9个小区作为试点进行改造。经过1年多的努力，这些小区面貌焕然一新，居民幸福感、满意度明显提升。今年，新一批老旧小区改造名单已出炉，要改什么？怎么改？或许可以从此前的老旧小区改造中获取经验。
探路：学习借鉴出台方案
据摸查，韶关市市区老旧小区约330个，按照“群众参与意愿高，具有示范性、代表性，住户规模适中，在一年内能够稳步完成改造”的原则，去年选取了浈江区锦园小区、武江区织布厂西区宿舍和合成氨厂宿舍老旧小区、曲江区邮局宿舍小区等9个小区作为试点，共涉及106栋楼，建筑面积近25万平方米，住户2071户，居民7028人。
无规矩不成方圆。韶关市组织调研组赴厦门、广州学习后，制订出《韶关市区老旧小区改造试点工作意见》（后称试点工作意见），确立了“共同缔造、居民主体，属地统筹、街区实施，问需于民、专业指引，有机融合、注重长效”等基本原则。根据试点工作意见，韶关市遵循“先民生后提升”思路，出台了《韶关市区老旧小区改造试点建设项目分类指引及改造标准实施方案》，制定小区改造清单，明确改造内容主要为基本完善类45项、优化提升类15项，先优先补齐供气、线路、环卫设施等民生方面短板，再逐步对小区电梯、停车场等方面进行优化升级。
此外，为了让居民对改造需求和资金的对应关系更清晰，对自己的改造需求表达得更准确，韶关市编制了《韶关市区老旧小区改造项目清单居民选项表（菜单式）》。通过这个菜单式的改造项目清单及单价，居民可以对改造项目进行“点菜”，想改哪里勾哪里，十分简单明了。
老旧小区改什么，怎么改？如今方案和机制都有了，前期的准备工作可以说做得很充分，但在老旧小区的实际改造中，依然面临着重重困难。
难题：自筹资金难
位于曲江区桃园西路的邮局宿舍建成已22年，最近因“旧貌换新颜”出了一把风头。记者实地走访发现，小广场、停车棚、篮球场、加装电梯等让人眼前一亮，花圃草坪、党建长廊、文化墙、宣传牌等错落有致地装饰着小区环境，五六个孩童在滑梯上玩耍，不少居民在树荫底下乘凉……而在一年前，这个始建于1997年的小区，存在设施破旧、电线乱拉、排水管道堵塞、周边环境差、管理无序等旧小区的“老毛病”。
记者发现，表面“风光无限”的小区改造，其实一路充满了艰辛和挑战，资金关、协调关、思想关、管理关……
难点一：居民自筹资金难
老旧小区改造资金来源明确了是依靠住户、政府、市场等多元筹资方式，基本完善类项目原则上财政奖补80%、居民承担20%，优化提升类项目原则上由居民出资及社会筹资。而居民自筹资金，成为横亘小区改造的首要难题。
为了更好地完成自筹资金工作，马坝桃园西路邮局宿舍居委会和自治小组想出办法，让居民集中在小区的空地开现场会，向居民宣传老旧小区改造的相关政策以及改造的好处，公开改造工程预算，并张贴改造效果蓝图。现场会结束后，约50%的居民同意交钱。而剩下的居民，要么是对改造工程信心不足，要么就是长期不在小区居住。针对这部分居民，居委会、自治小组成员只好挨家挨户地敲门进行沟通。自治小组的7名成员带头交款，后来其他业主也陆陆续续地跟着交了。”
除了邮局宿舍，其他老旧小区也普遍面临同样的问题，小区居民以老年人、低文化水平、低收入人群为主，大部分居民对需要自行承担的20%的费用用在哪里、需要出资多少、对应哪些项目都需要更明确的答复。
对此，韶关市坚持以居民为主体、多方合力共建的原则推进老旧小区改造工作。一是层层递减资金规模。结合编制“三进三成”规划方案，探索出了“总额控制，三次递减，分步收集”的居民出资收集方式。在前期居民“点菜”后，以初步方案的设计概算为总额进行控制，计算居民应出资额度的上限，经过“施工图预算——财审后的施工图预算——实际竣工结算”这三个环节层层递减金额，使居民心理接受能力逐步提高，较为顺利地推进出资工作。二是分段支付资金比例。明确资金预收单位、存放方式等，确保资金安全。
难点二：居民参与度有待提高
老旧小区改造不是市政工程，而是与小区居民生活息息相关的民生工程，发挥居民的作用很重要。然而在实际开展工作时，不少居民的观念一时无法改变，觉得改造工作都是由政府一手“包办”，自己出了钱，其他就由政府和相关部门解决，有种事不关己的态度。
为此，得想办法让更多居民参与进来，实现共同缔造的理念。如何在“借力于民”上找到突破口？“这就需要发挥小区里党员的带头示范作用了。”曲江区老旧办负责人说，“就像改造小区之一的中铁五局，其退休支部书记肖叔说一句话，好过我们说十句话，他肯去发动居民参与，效果特别好。”据悉，在改造过程中，不少小区都积极发挥党员的作用，成立“党员先锋模范队”，如遇到居民对改造工作有疑虑或者抵触时，这些居民党员会主动做大家的思想工作，并带头先拆先改，给持观望态度的居民做了很好的榜样。
此外，重视居民自治小组成员的力量。不少老旧小区改造前，各楼之间电线乱拉乱接现象较为严重。日晒雨淋，很多电线老化，隐患无处不在。要说服每户居民同意施工队入户测量、改线、布线，是一条艰难而漫长的群众思想工作之路。社区居委工作人员和自治小组的成员们为此每天都说的口干舌燥。“逮着谁回家就去谈，晚上11时还给居民做工作。”马伯是其中一个老旧小区自治小组的成员，“说不辛苦是假的，每天润喉茶不离手，但为了小区变好，值得。”
破局：共谋共建，老旧小区改造出成果
历经无数次协调、引导、调度后，各个老旧小区的改造工作忽然驶入了快车道。不仅颜值有了翻天覆地的变化，居民的生活大为改善，也逐渐摸索出一条具有本地特色的老旧小区“共缔”之路——
共谋：“改哪里，群众拿主意”。记者了解到，在武江区织布厂西区宿舍和合成氨厂宿舍两个小区的改造过程中，新华街道创新“圆桌会议”形式，将会议地点设在了小区里，召集区住建、规划、设计团队和小区党员、居民代表、热心居民等多次召开“圆桌会议”，通过面对面座谈，征求群众对小区“改什么、怎么改”的意见，同时引导小区居民积极参与、献计献策，为小区改造奠定了良好基础。
共建：“改造中，群众齐参与”。在老旧小区改造过程中，不少热心居民和老党员当起了志愿者，为老旧小区改造贡献自己的力量。已经60多岁的退休工人罗水石是合成氨厂宿舍居民自治小组的组长，他也是小区改造的工程建设质量群众监督队队长。自小区改造动工以来，他和群众监督队伍的其他成员认真对小区工程建设质量进行监督，并多次向施工方提出了问题与建议。
共评：“改造完，群众来评议”。老旧小区改造效果好不好，群众满意与否才是关键，对于小区改造效果，小区居民都有发言权。
共管：“改造后，群众定规矩”。为确保老旧小区改造成果长效机制，许多小区都建立“楼长制”，推动居民热心参与小区事务，使小区居民凝心聚力，共同营造良好的自治氛围，实现小区居民自治的“同频共振”。
共享：小区合并打造，“小变大，资源齐共享”。织布厂西区宿舍及合成氨厂宿舍占地面积小，基本没有绿地和小区活动室。经协调，织布厂宿舍区同意腾让一间30平方米的公共用房，改造为党员活动室；合成氨厂宿舍区同意将闲置的300平方米土地改造为党建文化园。同时，打通了两个小区之间的围墙，设置了“连心门”，让两个小区连成一片，让小区居民能够真正共享改造成果。
试点小区的群众发动起来了，居民参与进来了，小区改造的阻碍清除了，大刀阔斧的改造得以顺利推进。经过历时一年的改造，全市9个试点工作结出丰硕成果：市政设施配套方面，完成940户居民的供水管网改造，新增管道燃气用户620户。完成各种管径雨污分流总长约10公里，有效改善排水排污情况。新增弱电公共管道约6公里，实现光纤到户。
小区公共环境方面。因地制宜对小区房前屋后绿化美化、康体休闲设施、围墙和大门、停车位、区间道路、消防设施、路灯等进行改造、提升，增加停车位270个，增加公共照明337处，园林优化提升率近90%，增加消防栓等设施363套，新增垃圾分类收集点6处，新增文化活动等服务设施7处面积约400平方米。
建筑本体方面，维修楼道屋面、增加健身设施等。维修楼顶隔热防水层约1.8万平方米，维修涂刷建筑外墙约6万平方米，已报装电梯60台。
展望：自治管理助力老旧小区改造
经过去年老旧小区改造的试点实践探索，目前韶关市老旧小区改造积累了一定的经验，并形成了一套相对完善的改造模式，能继续推动今后老旧小区的改造工作。不仅有很多老旧小区急需改造，改造过的小区如何建立长效管理机制？采访中，大部分居民对于老旧小区改造的成果无疑是满意的，但对于后续的小区管理和维护等问题又是担忧的。
据了解，去年这9个试点小区均成立了小区自我管理自治小组，其中，根据小区居民需求，4个小区已转化成立业主委员会，具备党员基础条件的6个小区已成立了党支部或党员先锋队等。2个小区已经引入物业公司进行专业管理，其他小区则实行自治管理。
就以马坝桃园西路邮局宿舍来说，目前该小区聘请了3名保安，1名清洁工人对小区进行维护。每个月除了需要支付工资以外，还要缴纳公共水电费以及办公费。而该小区物业管理费仅为25-35元/户。为增加收入，居民同意将小区内的车位用以出租，收取停车费获得收益。“工资太低，收取的管理费又不高，小区整体运转费用太有限，但如果要提高物业费，肯定很多居民会反对。”该小区居民透露。
小区翻新后，很多设施都是新的，但是不久也会老化，这又需要一定的资金去维护。“钱从哪里出？大家是否同意一起出？”中华社区居委会主任何武军指出，“只能边走边探索，制定出符合小区实际的长效管理机制。”
可喜的是，经过一段时间的运行，各个小区紧抓关键点，总结出了自治管理的一些经验——
加强党建引领，发挥自管组织作用。如武江区新华街道成立织布厂和合成氨厂宿舍老旧小区改造项目临时党支部，由社区党支部书记为临时党支部书记，热心参与公共事务的老党员为支部委员，小区内的全体党员为支部成员，召开支部会议、组织小区党员等形式专题研究和探讨老旧小区改造相关事宜。
搭建平台场所，拓展活动阵地。通过改造，各小区均利用原有资源，增加了各类活动空间场所。同时，实现了诸多服务性功能的平台入驻。比如，桃园西邮局宿舍小区融合了文化阅览室功能；新华街道的织布厂西区建立了家庭医生驻点；合成氨厂宿舍小区新建的小广场等将整个片区的文化活动等引入到小区中，小区成为了整个社区综合服务体系的“明星”。
密切基层居民关系，社区治理体系趋向完善。通过老旧小区改造，以居民的思想和小区环境转变为契机，建立了镇街、社区居委会、小区业主委员会或自治小组等工作联动机制。
记者手记
任重道远，需多方努力
首批9个试点的老旧小区改造已经完成，今年5月，韶关市针对新一轮老旧小区改造出台了《2019年韶关市区老旧小区示范改造工作方案》，与之前不同，这次提出老旧小区改造项目基本完善类的改造资金由财政奖补70%、居民承担30%，优化提升类项目原则上财政奖补20%、居民承担80%，并对老旧小区改造加装电梯延续试点的市级奖励3万元/台等一系列惠民措施。目前公布了今年第一批15个示范改造小区名单，后续还将有15个示范改造小区名单公布。
能入选名单，当然是值得高兴的事。城市文明进化，改造前，需要大家意见一致；改造中，实际问题需要实际解决；改造后，必须破解长效管理困境。虽然困难依然有，但总结经验，把老旧小区改造进行到底，跟上新式小区的节奏同步“进化”，不仅是人心所向，也是国家意志所在。接下来，相信在总结9个试点小区改造经验后，韶关的老旧小区改造之路会越走越顺。
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