附件 汕头市潮阳区宏虹化纤实业有限公司旧厂房“三旧”改造方案
根据潮阳区“三旧”改造规划和2019年度“三旧”改造年度实施计划，拟对位于海门镇北门居委黄蜂采花山的旧厂房用地进行改造。改造方案如下：
一、改造地块基本情况
改造地块位于海门镇北门居委黄蜂采花山，国有总用地面积22452.2平方米（折合33.678亩），已纳入潮阳区“三旧”改造标图建库成果，图斑编号为44051301128。
改造地块土地性质为国有土地，涉及的房屋、土地权属清晰，土地用途为工业用地，使用权类型为出让。改造地块土地已确权登记（批准文号列：潮阳国土（用地）国合并[2018]7号；证号：粤（2019）潮阳区不动产权第0002538号），改造涉及房屋由原权属人自行拆除，并申请办理注销登记。改造的土地、房产不存在抵押、查封情况，汕头市自然资源局潮阳分局已出具实际用地范围的地籍调查意见。
二、规划情况
改造地块符合潮阳区土地利用总体规划和城乡建设规划，已纳入汕头市潮阳区“三旧”改造规划和2019年度实施计划，并已编制控制性详细规划和“三旧”改造专项规划。汕头市自然资源局潮阳分局出具的《汕头市潮阳区宏虹化纤实业有限公司三旧改造用地规划条件》（汕潮阳自然资规划[2020]011号）如下：
（一）用地位置：汕头市潮阳区海门镇北门居委黄蜂采花山。
（二）用地性质：二类居住用地（R2）（兼容商业，商业计容建筑面积不得超过计容总建筑面积的10%）。
（三）实用地面积：22452.2平方米（合33.678亩）。
（四）规划技术指标要求
1、容积率：
2.0≤建筑容积率≤4.5，44904.4平方米≤地面以上计容建筑面积≤101034.9平方米（其中：商业用地计容建筑面积≤地面以上计容建筑面积10%，即≤10103.49平方米）。
2、建筑密度：≤45%（高层主楼≤25%）。
3、绿地率：≥25%。
4、停车率：停车设施配建标准≥25%（停车场配建标准的百分比为停车面积/地面以上计容建筑面积的比值），停车场要求100%建设充电设施或者预留安装充电设施接口。
5、建筑限高：≤100米。
（五）建筑间距、建筑退让用地和道路红线参照《汕头经济特区城乡规划管理技术规定》（汕头市人民政府令第182号）执行。
（六）配套设施
1、配建文体设施用房（≥190㎡）、社区服务用房、物业管理用房、消防控制中心、配电房等配套设施，具体面积按照有关规定执行。配套设施归业主共同所有，不得私自占用、转让。
2、根据《汕头市人民政府关于印发汕头市“三旧”改造中推进保障性住房建设的意见的通知》（汕府[2019]93号）和《汕头市旧城镇、旧厂房、旧村庄改造若干管理规定》（汕府[2018]63号），按可建住宅建筑面积1%比例配套保障性住房。
3、根据《广东省养老服务条例》，新建住宅需配建小区级老年服务站（≥170㎡），建成验收后应移交潮阳区海门镇人民政府按照规划用途安排使用。
4、规划设计应满足消防、环保、无障碍通行等要求，地下空间仅可用于建设停车和人防、配水、通信、环卫等配套设施，各类管线接入（出口）根据现状情况及相关部门的意见。
5、上述配套设施必须与项目主体工程同步设计、同步施工、同步验收。
（七）根据有关规定，该改造项目配套公共服务设施用地按净用地面积33.678亩/（1-23%）*23%即10.06亩计缴。
（八）实施装配式建筑按有关规定执行。
（九）未涉及问题，参照《潮阳区海门镇虎尾山周边片区控制性详细规划》、《汕头经济特区城乡规划管理技术规定》（汕头市人民政府令第182号）及有关规定、规范执行。
三、土地利用现状情况
改造地块在第二次全国土地调查及最新土地利用现状中的地类均为建设用地，2009年底前上盖物基底面积占改造项目总用地面积的比例为31.35%，符合有关要求。
改造地块位于新华东路主干道西侧，位置明显，由汕头市潮阳区宏虹化纤实业有限公司自1998年开始使用，用途为工业用地，原有建筑面积约8966平方米，容积率仅为0.4，企业现已停产，不利于土地的节约集约利用，根据片区的控制性详细规划，该地块已不适合作为工业用地，因此实施“三旧”改造是非常有必要的。该改造地块不涉及需办理土地征收手续。
四、协议补偿情况
改造地块权属系国有土地，土地使用权人为汕头市潮阳区宏虹化纤实业有限公司，原土地用途为工业用地，土地权属清晰。原涉及征地补偿已全部付清，海门镇北门居委会已出具征地补偿款付清证明。截止目前，该宗地的补偿安置等问题未引发任何纠纷。
五、土地拟改造情况
根据有关规划安排，拟采用协议方式供地，由汕头市潮阳区宏虹化纤实业有限公司成立的汕头市言成信泰房地产开发有限公司采用拆除重建的方式进行改造，规划用途为居住用地（兼容商业用地），将用于住宅、商服用地，改造后预计可计容建筑面积达101034.9平方米，能够有效完善该片区的居住环境，改善周边群众的生活水平。
在改造过程中如有发现文物，汕头市言成信泰房地产开发有限公司承诺将做好现场保护工作，并及时报告区政府及文物行政部门。
六、改造成本情况
该改造项目预算总成本约44000万元，其中约37000万元（约占总成本比例的84.09%）用于土地、建筑工程费用；约7000万元（约占总成本比例的15.91%）用于小区配套成本及不可预见费用。改造过程全部资金由汕头市言成信泰房地产开发有限公司自筹解决。
该片区以工薪及刚需的房源为主，故方案是以中小套型住房为设计理念，经估算，本项目工程总投资约为44000万元，销售总额预计约52000万元，毛利润为8000万元，毛利润率为15%，预计可上缴税费约4250万元，建设收益水平合理，切实可行。
七、建设时序
项目改造方案批准之日起一年内由汕头市言成信泰房地产开发有限公司按程序申请办理供地手续。汕头市言成信泰房地产开发有限公司与汕头市自然资源局潮阳分局签订《国有建设用地使用权出让合同》，并自签订出让合同之日起一年内开工，自开工之日起三年内竣工。
八、保障性住房配建情况
根据《汕头市人民政府关于印发汕头市“三旧”改造中推进保障性住房建设的意见的通知》（汕府[2019]93号）和《潮阳区住房保障制度改革创新实施方案的通知》（汕潮阳府办[2013]97号）的有关规定以及潮阳区住房和城乡建设局的意见，本项目按可建住宅建筑面积1%比例配套保障性住房，以认购保障性住房房源形式认购。
九、公共服务设施的配建情况
根据《汕头市旧城镇、旧厂房、旧村庄改造项目配套公共服务设施管理办法》（汕府[2018]113号），以补缴补偿性地价款方式落实需按该项目净用地面积33.678亩/（1-23%）*23%即10.06亩配套公共服务设施用地。
新闻推荐
李伟强工作照。深圳晚报记者伊宵鸿李伟强是深圳市中级人民法院审判管理办公室二级主任科员、高级统计师，也是全国法院审判...