龙湖胡若翔：市场进入稳定长周期 服务成新增长引擎

2020年在新冠疫情冲击下，房地产市场的不确定性和风险都在加大；但与此同时，政策调控却越来越灵活、成熟，市场进入了一个稳定的长周期。

在这样的环境中，房企应该减少“赌博”的心态，扎实做好产品与服务，寻求新的增长点。

早在2018年，龙湖就提出了“空间即服务”的战略，加码房地产的衍生业务如商业、长租等，探索增长的“第二曲线”。

在8月8日的博鳌·21世纪房地产论坛“下半年与下半场：弯道机会与安全发展”六方会谈上，龙湖集团副总裁胡若翔表示，如果说开发引擎代表了龙湖的当下，那么服务，就是龙湖下半场新的增长引擎。

长周期格局

作为一家稳健型的龙头房企，龙湖对市场的研判非常深入。回顾2020的上半年，胡若翔说，一季度受楼市疫情冲击非常大，特别是2月份基本停摆。之后因为政策放松和资金面宽松，很多城市市场三四月份开始了复苏。

在复苏的过程中，城市分化显而易见。从城市群来看，率先复苏的是华南和华东，这两个区域市场4月份起，就恢复到去年同期水平，接下来才是华北、西南，华中恢复进展最慢。

其中，一、二线城市复苏非常快，偏弱的三、四线城市市场压力仍然很大。

上半年，大部分地方政府为了稳定房地产市场，出台了各种支持措施。但上半年市场好的城市，政府已经开始反向严格调控，进一步压缩城市购房人口的基数。

比如近期的深圳、东莞、杭州等城市，限购、限售政策已经从严、收紧。

从上半年的态势中，也可以看出下半年的趋势。胡若翔认为，下半年，市场基本会延续复苏和分化的格局。一、二线城市因为需求支撑，从而整个成交量比较稳定，相反的三、四线城市成交量萎缩的概率很大。

胡若翔认为，2018年是一个明显的市场分水岭，随着因城施策的落实和完善，很多城市的市场在政策调节下，走出了自己独有的周期，之前城市轮动的规律很难出现了，市场上下的波幅也逐渐收窄。

从这个意义上讲，市场已经告别了过去大幅度波动的小周期，进入了一个长周期。

胡若翔说，这样的市场变化，让简单的规模扩张已经不能支撑企业的长远发展，迫切要求企业回归客户、回归产品，进一步提升产品和服务，才能在接下来的竞争中赢得先机。

新增长引擎

以品质著称的龙湖，在房地产行业中是一家相当特别的公司，这与董事长吴亚军的经营理念紧密相关。

当初，龙湖上市时，有人问吴亚军，龙湖未来是先做大，还是做强。吴亚军的回答是：先做长，再做强，而做大只是自然而然的结果。

十年过去了，龙湖一直坚持奉行长线主义，战略目标是把自己做强，不断地打造新的增长引擎。

在房地产公司纷纷转型多元化的这几年，龙湖也有自己坚定的战略。胡若翔介绍，2018年，龙湖提出了“空间即服务”的战略，强调地产开发、商业运营、租赁住房、智慧服务四大业务多维驱动，协同发展。

对于“开发”这个发动机，龙湖还会有节奏、高质量地去推进，但胡若翔说，短时间内龙湖不会特别看重规模的排名。

龙湖近年在明显发力和提速“服务”引擎，在商业和长租方面取得了长足进展。

根据龙湖集团财报，2019年龙湖商业总体租金47.5亿。截至2019年底，龙湖新开业商场达10座，全国范围内累计开业商场达39座，已开业商场建筑面积377万平方米，整体出租率98.5%。

在租赁住房业务上，龙湖冠寓累计开业房间数量已达到7.5万间，租金收入11.7亿元，同比增幅150.6%，整体出租率为77.4%；物业管理方面也没慢下脚步，2019年龙湖智慧服务新进城市45个，服务范围拓展至全国118个城市，合约管理面积达4.28亿平方米。

2019年，龙湖的服务性收入（商业运营、租赁住房和智慧服务）已经过百亿，预计今年还会高速增长。

胡若翔指出，这些服务性收入构成了龙湖新的增长引擎，接下来龙湖也会坚定地执行这个战略，确保企业能够可持续、长期的发展。

预计到2020年底，龙湖累计开业商业项目将达到50个；除此之外，冠寓开业房间数量也会达到10万间。

截至目前，龙湖商业成为管理面积仅次于万达、华润、万科（含印力）的商业管理平台，而龙湖的长租品牌冠寓，在集中式管理的公寓中，规模也仅次于万科泊寓。

增长的命题之外，与上半场不同，2020年下半年以及未来，面对疫情冲击叠加周期性调整，房企还将面临更大的生存风险，他们将如何防范风险？

胡若翔认为，房地产是重资产行业，跟互联网企业不一样。重资产加上不确定性，让这个行业面对的挑战和风险更大。对此，房企应该因时而动，把握时机，同时要保持克制，这一点非常重要，千万不能出现大的错误。

（作者：张晓玲,田甜 编辑：李清宇）

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