破解老旧小区管理服务难题 汕头市多措并举，以点带面促改造
老旧小区统指建造使用年限较早、房屋本体以及公共配套设施设备随着时间的推移而逐渐破损、环境脏乱差的小区，它是城市在长期发展和演变过程中逐步形成的，在一定程度上是特定历史时期和计划经济的产物。在人民美好生活日益增长的今天，对老旧小区怎样综合整治，怎样提升老旧小区居住品质，怎样建立长效管理，使老旧小区广大住户群众也能够真正分享美好生活，已经成为当今一道亟待破解的难题。
管理模式老旧，效果不尽理想
汕头市1984年至1987年以“三三四”补贴出售的模式建成汕头市第一个大型住宅区“飞厦住宅区”，由9个小区组成共298幢7000多套解困房，总建筑面积45万多平方米；1987年至1992年以“二二六”补贴出售的模式建成了第二个大型住宅区“东厦住宅区”，由9个小区共407幢13000多套解困房，平均每套住宅建筑面积52平方米，总建筑面积90万多平方米；1993年建成的桃园住宅小区，有36幢住宅楼1200套解困房；大型住宅区“广厦新城住宅区”于1993年开始动工兴建，并于1995年陆续建成交付使用，以“二二六”补贴出售模式为主的9个老旧小区，共180幢8000多套解困房，总建筑面积70万多平方米。这类房屋随着时代的演变，昔日的解困新房已变成破旧老房。其中“飞厦”和“东厦”二个住宅区由当地居委提供管理服务，“广厦”部分补贴性小区试行物业管理服务，由于建设基础差和特定的历史原因，上述二种管理模式，效果都不尽理想。
发挥政府主导，以点带面改造
住宅小区管理服务关系到广大人民群众的切身利益。随着人民群众生活水平的不断提高和政府全方面改革的深入，城市居民与社区的关系愈来愈密切。尽管老旧小区物业管理存在诸多问题，但老旧小区涉及的范围相当大，在城市管理和社区建设中具有举足轻重的地位。我们应该根据老旧小区的实际情况，因地制宜，结合各大城市的老旧小区改造的成功经验和目前新建小区物业管理的优点，探索一条适应老旧小区的综合管理新路。
老旧小区要根治“脏乱差”，就必须进行综合整治改造升级。而老旧小区的综合整治改造升级是一项涉及方方面面，与住户群众关系密切的复杂而艰巨的系统工程。只有发挥政府主导作用，各相关职能部门组织协调和协同配合，才有利于各项政策的合理制定和真正落实，达到事半功倍的效果。
选择试点摸底， 全面整治改造
本着“不搞锦上添花，只做雪中送炭”的原则，老旧小区的改造升级基本达到“设备完好、环境整洁、管理有序、居住安全”的目的和“初心”。建议在政府主导下，在对老旧小区进行摸底和规划整合的基础上，建立相应工作机制，明确各自职责，制定整治改造的总体规划方案，选择一二个有代表性的老旧小区进行全面改造，重点维修小区道路和老化管道；对小区绿地景观进行重新规划改造，合理迁移部分落叶乔木，铲除部分荒废“绿化地”改为硬地，拓宽小区内道路，减少“脏乱差”的滋生地；设置车辆智能道闸和行人门禁系统设备，合理设置车辆出入口和汽车循环车道，规范停车和行车秩序；设置垃圾箱、更换路灯、修建隔离栏；实施社会化、市场化、专业化的封闭式物业管理服务。在认真总结整治改造升级经验的基础上，逐步在其他老旧小区进行推广。
拓宽资金渠道，保障经费落实
老旧小区问题的产生和形成主要是由于计划经济传统福利住房体制造成的，本身就带着福利性、公益性色彩，社区居委和物管企业对小区的管理服务就是分担了政府的一部分城市管理责任。由于历史原因，老旧小区基本没有设立维修基金，面对老旧小区的综合整治改造提升命题，资金缺口相当大，当地居委和物管企业负担包袱沉重，势单力薄，“心有余而力不足”。因此，建议在新经济常态下创新思路，拓宽补贴性解困老旧小区改造升级资金筹集渠道，建立由政府、业主、物业管理企业多方共同承担前期改造升级资金筹集机制。特别是首先政府通过一定财税政策优惠，从城市建设维护费中拿出专项资金补贴一部分，为实施老旧小区物业管理创造一个良好的基础条件；其次，物管企业投入一部分，或者鼓励社会资本参与、采用“PPP”的形式；第三，以合同契约的形式，与住户约定改造升级后，根据住户经济承受能力和管理服务成本测算，以调升小区管理服务费、征收老旧小区维修基金、小区管理单位对小区内车辆统一管理收费等形式多渠道筹集资金，达到“以园养园”，确保小区改造升级后的良性循环和长效管理的资金保障。
（方荣海）
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