广州龙湖剑指300亿 战略布局四大航道 领衔房企运营

本报记者张晓玲实习生陈靓

艰难的2018年过去了，房地产市场更趋于集中，强者恒强，大型房企的市场份额获得了明显增长。

作为房企TOP10之一，龙湖在2018年交出了亮眼的成绩单：销售首超2000亿，同比增长29.5%。

1月5日，少见现身广州的龙湖CEO邵明晓一身轻松，现场高歌一曲；广州龙湖总经理毛文斌透露，广州公司去年销售接近100亿，未来的目标是300亿。

广州及华南区域、粤港澳大湾区在龙湖的版图中越来越重要。

作为房企运营转型先锋，龙湖在华南不仅追求销售快速增长，集团战略中的多项新业务布局也重仓华南，比如长租公寓“冠寓”等。

对于2019年，龙湖集团副总裁胡若翔称要“谨慎乐观”。他指出，市场存在很多不确定因素，尽管资本面宽松了一些，但政策消化需要时间。

华南增长极

2014年，龙湖拿下广州天河牛奶厂地块，快速进入华南。

四年时间，龙湖不断加仓广州及华南。2018年中报显示，龙湖华南片区的合同销售额113.4亿元，占集团合同销售额的11.7%，而在2017年上半年时，这一数字为10.6%。

毛文斌透露，2018年广州龙湖销售近百亿，销售额和销售面积双双挤进集团前10名。

毛文斌表示，龙湖在广州成功落脚，靠的是对客户的充分研究和产品力的持续进步。“希望早日跨入300亿，成为集团的下一个增长极。”

四年来，龙湖深耕以广州为中心的城市群，粤港澳大湾区的战略位置也越来越凸显。2016年以来，龙湖先后进入深圳、香港和珠海等地，“不光是广州，佛山、东莞等都在广州龙湖的覆盖范围之内，最近又加了肇庆和清远，广州龙湖将进行多城市管理和跨城市联动。”邵明晓表示。

“行业走到今天，处在一个非常重要的里程碑式转折点，”正如邵明晓判断的那样，2018年楼市下行明显，逆势中增长，还在像广州这样房地产市场成熟的一二线城市，龙湖有自己的判断。

“2018年三季度市场快速下滑，但年末明显能看到很多城市的市场在筑底，销量有所回升，同时更多客户开始进场。”龙湖集团副总裁胡若翔表示，这说明这些客户判断市场已见底。

在胡若翔看来，2019年房地产市场将呈现更多不确定性，同时城市间的分化也会进一步加剧。

2019年伊始，央行降准释放了宽松信号，“但降准什么时候能流向房地产”，胡若翔认为，在时间上，降准波及楼市具有不确定性。

胡若翔表示，一方面，政策消化需要一定时间带来不确定性；另一方面，政策具体走向和变化都存在未知。

“城市分化将会非常明显，”这是因为，不同城市发展的阶段和基础不一样，同时，每个城市政策的力度又有不同。

因此，胡若翔判断一些城市会出现窗口期，“龙湖希望抓住市场的窗口期，在签约规模方面做到有质量的增长。”这要求龙湖在2019年加强市场时机的预判、强化后续政策管控、强化营弹性供货等。

截至目前，龙湖已经进了44个城市，在2018年就进驻了11个城市，基本上实现了一二线城市的全布局。

布局上，龙湖坚持深耕一二线。而对于像大湾区、长三角这些区域中的城市群强三四线，也将是龙湖关注的重点。

多元运营疾行

龙湖不仅要冲规模，在各个区域和城市落地发芽；更要进行转型，在区域落地更多新业务。

龙湖是房企转型运营的先行者之一。在龙湖的战略布局中，C1（地产开发）、C2（商业运营）、C3（长租公寓）和C4（智慧服务），“四大主航道”承载了未来蓝图，在此基础上，龙湖也提出了“空间即服务”的理念。

“龙湖进入一个城市后会持续深耕。通过几个项目建立影响力，再通过交房跟客户产生互动和信任，让龙湖的智慧服务落地。”邵明晓表示。

龙湖C2的发展战略，是在核心城市进行网格化布局，依托城市地图研究体系，以TOD模式为主要方向，优选便捷的轨道交通节点，实现消费者与商业空间的完美连接。

这与C4形成了联动，将网格化布局好的产品形态与数字化产品组配，龙湖商业正在构建智慧运营体系，通过商业一体化、大数据双平台运转形成集团统筹。

截至2018年底，龙湖已获得TOD地铁上盖项目超过70个，开业29个，“2019年和2020年之后每年都会开出超过十个天街。”邵明晓透露。

在广州龙湖的发展中，除了项目数量还不够的问题，商业项目（即C2）没有落地也是邵明晓的遗憾。

“如果遇到好的项目，集团一定会尽最大努力调动资源，支持大广州公司的发展。”邵明晓说。

龙湖也是首家将长租公寓定位于主航道业务的房地产公司，2017年9月2日，龙湖推出了长租公寓品牌“冠寓”，采取“从轻资产入手，轻重结合，逐渐加大重资产比例”的方式。

“冠寓”在华南发展势头良好。截至2018年年底，广州、佛山、东莞等区域，龙湖开拓了20多间门店，近7000间房，已开业则为13个门店，近4000间房。2019年，广州龙湖的目标是拓展到5000间左右，累计开业间数争取在6000—8000间。

邵明晓透露，龙湖规划C2和C4业务的目标分别为规模前五、影响力前三和规模前十、影响力前五。

龙湖C3长租公寓则已达到了两成重资产、八成中资产的比例，并计划要将“冠寓”做到规模前三、影响力前三。

“做重资产模式，是因为我们具有强大的资金成本优势。”邵明晓表示，龙湖的综合融资成本，按照2018年上半年的口径只有4.5%。

国泰君安证券报告显示，2018年上半年，龙湖的商业总租金收入同比上涨了48.6%，下半年，龙湖将新增18个购物中心项目。因此，2019年，龙湖来自的商业租赁收入将迎来大涨。

四大航道业务之间协同发展、稳步前进，龙湖正在看淡房地产传统销售赛道的竞争，集中发力运营管理赛道。

在龙湖的愿景中，除了新房市场的增长带来收入和利润，运营和服务收入的增加也成为明确目标。

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