大海与院子 民宿发展白皮书
途家网作为携程、艺龙、去哪儿、蚂蚁短租、58赶集、微信酒店、芝麻信用、大鱼自助游等房屋共享民宿流量入口，近日公布最新数据：2018年上半年其全球房源突破120万，其中国内房源超过80万；境内预订同比增长5.98倍，境外预订增长10倍；上半年民宿预订增长最快的吉林通化、湖北襄阳、广东汕尾、四川德阳等三四线城市，增速均逾40倍。基于共享模式，短租民宿有效盘活了闲置住房资源。相关数据显示，国内可统计的闲置房源超6500万套，空置房源和闲置投资房间非常普遍，再利用不足5‰，2017年中国在线短租交易规模达到125.2亿元，预测2018年将达到169.6亿元。未来民宿发展潜力巨大，有望成为与酒店业相同体量的业态经济。
二、民宿经济火爆的原因分析
1.共享经济及全域旅游推进消费升级：窑洞、地坑院、沙窝别墅、林间木屋、海天一色全景民宿……作为旅游领域这几年涌现出来的新兴业态，民宿业发展势头日渐强盛。以uber、airbnb为代表的共享经济给社会富余的住宿资源提供了新的运营模式，大大地调动了人们投资民宿的热情，也吸引了各路资本介入这个短租市场和非标住宿。一份今年2月发布的调查结果显示，在2010名受访者中，67.6%的受访者外出旅行时会住民宿。打开几个用户较多的民宿预订平台，“房间风格很特别，装修处处透露着用心”“地理位置好”“有家的感觉”“做饭方便”等，是人气民宿得到最多的评价。据国家信息中心分享经济研究中心发布的《中国共享住宿发展报告2018》显示，2017年，我国主要共享住宿平台的国内房源数量约300万套；参与者人数约为7800万人，其中房客约7600万人；共享住宿市场交易规模约145亿元，同比增长70.6%。
2.政策扶持助推民宿发展：近年的各项旅游政策中，均有提到鼓励特色民宿的发展，在未来3-5年内民宿政策持续利好导向。目前，我国在民宿行业颁布的政策主要有以下几条：
3.线上旅游平台的布局吸引资本投入：2017年，主要共享住宿平台上，房东、管家、摄影师等服务提供者人数约为200万人。平均每增加1个房东，可带动2个兼职就业岗位。同时，也催生了一批在线短租平台，如蚂蚁短租、途家网、木鸟短租以及小猪短租等。之后又涌现出一批如有家民宿、城宿等专注于民宿房源供应链端的企业。去哪儿、穷游、同程等纷纷布局民宿旅游市场，再加上携程、途牛等在线旅游互联网公司在这领域的深耕细作，产业资本、投资资本以及社会投资都开始关注民宿领域的投资，使得民宿投资成为资本青睐的又一个风口。
4.投资回收期相对较短：酒店通常单体要100间客房规模，经济型和中端酒店的投资回报期通常在5年以上，高端酒店该数字超过10年，民宿客房规模则在数间到数十间不等，一般单体项目的规模不大，从更细化的成本控制角度来看，短租民宿的回报期整体短于酒店。
三、广东民宿产业发展概况
（一）全省概述
与民宿在长三角、西南区域、北京周边的火爆不同，广东作为国内的旅游消费大省，其民宿的发展起步相对较晚，但发展势头强劲，尤其2016、2017两年是广东的“民宿年”。2017年11月底，中国旅游协会民宿客栈与精品酒店分会发布的报告显示，2016年年底广东民宿3000多家，到2017年年底增长了约7倍，跃升至20000多家，同比增长率超300%。全国排在第一。随着乡村振兴战略的实施，全省各地民宿经济更是获得了“资本青睐”和“政策暖风”双重助力，呈现井喷发展之势。
（二）从传统民宿到现代民宿，逐渐对齐精品品牌民宿
传统民宿阶段：以客栈、家庭旅馆为主要发展形式。广东传统民宿发展主要源于家庭旅馆，从现有资料显示，发展最早的是惠州龙门南昆山旅游区内和韶关丹霞山旅游区，经营主体多为私人个体经营(包括物业主家庭自主或租赁经营)为主，依托当地民居，外观上基本保留原貌，内部进行适当的改造装修，比较多地保存了当时当地的建筑风格和文化遗存，而在服务功能上相对单一，管理粗放，运营成本相对较低。
现代民宿阶段：以深圳较场尾民宿群为主要代表。民宿行业经历了一段时间的无序发展后，一些不规范的个体传统民宿被逐步边缘化。原先只提供床铺和早餐的传统民宿经营方式，如今已变得丰富多彩，生态民宿、景观民宿、主题民宿、高端民宿……越来越多的民宿类型给喜欢乡野情趣和追求个性化的人们提供了更多选择。民宿由单一的住宿功能慢慢转变为以向消费者传达的生活理念和生活状态为核心，各式各样的民宿院子承载着人们追寻寻常烟火生活的情怀，给予人更多的是“多元化生活概念”。现代民宿的经营者大多是有民宿梦想的文艺青年、媒体人、艺术家、设计者、古建筑保护专家，民宿的定位不在于“住宿”，而在于它的“情怀与文化”。
精品民宿阶段：以从化湖庐、米社·莫上隐，清远云上云左及桃花壹号等高端精品民宿为主要代表。广东地区拥有得天独厚的旅游资源，文化底蕴丰富，天然具备精品民宿的自然和人文条件，而乡村振兴和全域旅游热潮的双重叠加，推动了广东民宿产业的大发展，一大批高端精品民宿应运而生，作为新旅游形式下主客双方共同聚焦的热点，精品民宿以极强的盈利能力吸引着地产、文旅、社会资本等各路资本介入，营造精致化、特色化的住宿生活，经营者逐渐向投资方、地产、文旅集团转变，酒店化、标准化、连锁化色彩日益浓厚。
（三）自然与人文旅游资源概况
观山揽海：广东省是中国海岸线最长、海疆最广的省区，全省海岸线长达8500公里，占全国海岸线的三分之一以上，省内有很多风格各异的海岛，从最南端的徐闻，到与福建接壤的潮汕南澳岛，这条银色海岸线上到处点缀着美丽的景致，依托海洋资源经营海滨民宿拥有得天独厚的优势，如深圳大鹏较场尾民宿群、惠州巽寮湾民宿群、汕尾民宿群等；被称为“天然裸体公园”的丹霞山、岭南第一山——罗浮山、素有“北回归线线上的绿洲”之称的南昆山……广东名山众多且四季如春，名山旅游为民宿的发展提供了空间竞争力，以丹霞山特色共享民宿经济为例：丹霞山客栈民宿从2010年6月26日丹霞印象第一家店开始，经过了近几年的发展，已成为拥有近400家特色客栈民宿的集群，有的村民以新房入股民宿客栈经营户的形式，共享民宿经济。
温泉资源：广东省是中国现代温泉经济的发源地，温泉数量、规模、档次、卫生、服务质量与管理水平在国内处于领先地位，数量及规模在世界同业中也跻身前列，温泉旅游在一定程度上为广东省温泉民宿经济的发展提供了温床。如从化结合当地的历史典故、风土人情、气候条件、自然环境、地形地貌等元素，将民宿产品、市场、服务和管理与主题文化融会贯通，打造特色鲜明的温泉民宿镇。
人文资源：广东文化是岭南文化的核心区域，包括广府文化、潮汕文化、客家文化、雷州文化几个分支。历史上，由于战乱、饥荒、政治流放等原因，大量中原之外的族群迁入广东，这些流徙文化与迁徙文化渐渐融合发展为内涵层次丰富的岭南文化，多元的建筑风格、特色的饮食习惯、民风民俗都为广东民宿业发展注入了鲜活的文化基因。
深圳的较场尾之所以能发展起来，很大程度也依赖较场尾是深圳唯一一条有海岸线的村子，原地民居成为民宿客栈最好的载体。而在广东有大量的兼具自然景观和人文风情特色的地方，比如清远的瑶族乡、增城的畲族村、梅州的客家围龙屋等，都还保存富有地域特色的旧居，形成了广东民宿经济发展独特不可取代的资源优势。
（四）旅游消费结构相对成熟，资本市场实力雄厚
随着消费的升级，民宿的住宿人群显著表现为中产化和年轻化，特别中产阶级成为民宿行业增长的核心驱动力。去哪儿网大数据显示，广东旅游人群中同学及朋友聚会、家庭游、二胎亲子游人群比较倾向选择民宿，带有KTV、台球室、棋牌桌的“轰趴主题民宿”预订量上升，高端民宿更受欢迎，精致、高品位的民宿休闲旅游越来越受到追捧，主要消费群体以25-40岁的城市白领为主，但广东省民宿市场仅满足了旅游消费需求的6%，庞大的中等收入群体消费市场正在崛起，中等收入群体度假人群剧增，渴望释压、追求私密性及个性化的中等收入群体成为中高端民宿的主力客群，市场需求的扩大，以及精品民宿自身投资回报率的良好表现，使得资本市场愈加青睐广东的民宿行业。
（五）政策助推，打造独特民宿文化品牌
广东省将民宿视为乡村振兴的重要切入点，积极为民宿提供各种政策和资金方面的支持，鼓励居民利用住宅办民宿，并鼓励社会力量参与经营，充分利用发展民宿的经济基础和资源优势，打造优质广东民宿产业品牌，另一方面，以新农村建设、农村人居环境整治和环境保护、全域旅游、“厕所革命”等为载体提升民宿公共服务配套水平。
2017年11月1日，《广东省旅游条例》正式实施，其最大亮点是明确提出对民宿业的政策支持，即“城镇和乡村居民可以利用自己拥有所有权或者使用权的住宅或者其他条件开办民宿旅游经营。”该条例还提出，各级人民政府应当根据旅游发展规划和专项规划，加强对民宿经营管理的引导，鼓励社会力量参与民宿经营管理；支持在具有旅游资源的乡村发展民宿，经营者可以采取租赁、联营等方式，委托有关经济组织经营管理。
2018年7月27日，广东发布了《广东省促进全域旅游发展实施方案》，提出塑造“粤美乡村”全域旅游大品牌，推动产区变景区，田园变公园，劳作变体验，农房变客房。并提出在打造“粤美乡村”过程中，广东将指导成立广东省民宿协会，制定广东省民宿管理办法和相关标准，组织开展民宿从业人员专业培训，并建成一批“金宿”和“银宿”。
2018年9月4日，广东省人民政府法制办公室官网发布了《广东省民宿管理办法(送审稿)》。该办法是全国首个省级层面出台的民宿管理办法，对民宿定义、证照、监管等问题给予了清晰明确的指引。特别是 “放宽市场准入、加强事中事后监管”的提法，体现了广东对新业态“放管服”的改革思路。
四、广东民宿发展存在的困境
根据原广东省旅游局发布的《广东乡村旅游大数据分析报告》显示，2018年上半年，广东省接待乡村游游客超3亿人次，占全省接待游客总人数的一半以上。其中，第一位为广州，达7473万人次，其次是东莞和惠州，分别为2812万人次和1986万人次（不计深圳）。
2018年上半年各市乡村旅游接待人数
（单位：万人次）
民宿业已经成为广东旅游产业中最具活力的行业之一。报告显示，广东民宿类产品主要集中在珠三角地区和珠三角北部边缘地区，其中广州、东莞、深圳三者位居前列，共占比60.63%。
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