拓展上下游产业 转型培育新增长点
房地产企业开展多元化布局已成为行业常态。新华社图
【记者 胡雪军】
端午假期的前一天，碧桂园农业控股有限公司揭牌，去年以来作为中国房企之首的碧桂园，宣布进军农业领域，而新公司第一批项目中，其中一项是养猪。
碧桂园并不是第一家进军农业的房企。2014年恒大就宣布进军现代农业、乳业和畜牧业，SOHO中国也卖了几年苹果。但对于大部分房企而言，更多的转型是发展与地产相关的产业。
业内人士认为，当大部分主流房企完成全国化布局后，通过跨界运营逐步实现业务多元化成为必要手段。尤其在调控政策持续加码的情况下，房地产行业已进入下半场，寻找新的业务增长极是每个房企必须思考的问题。
产业地产正当时
产业地产领域是众多房企瞄准的新蓝海。
今年5月，龙湖宣布斥资26亿元购买亿达中国位于大连市高新园区的若干物业，双方还建立战略合作伙伴关系，在产城融合项目开发、产业园区投资运营、产业招商运营服务、股权投资等方面开展合作。
早在2016年，碧桂园就进入产业地产。2016年4月，出资8500万元设立“清华大学碧桂园教育基金”，用于支持清华大学在建筑科学和大数据等领域科技成果落地转化，建设产城融合的科技小镇；2016年8月至12月在广东惠州、东莞和河北三河获得5个产业地产项目，均定位为科技小镇；2017年入股中集产城，并成为其第二大股东。
华夏幸福也重金发展产业小镇，旗下项目围绕影视全产业链打造影视产业生态闭环，旨在推动中国影视产业的工业化。
浙江建工集团在杭州未来科技城板块打造的欧美金融城，则是有意通过整合资源将其打造成全球创投孵化平台。
另外，包括正荣、绿地、金地、泰禾等房企，也从不同维度进入产业地产领域。“产业地产还有一个好处，就是帮助开发商融资，目前银行基本不给住宅提供资金，但是挂上产业以后，就可以拿到更多的资金。”一位业内人士指出。
业内专家认为，目前房企对于进入产业地产均出于战略考虑，而运营能力是制约房企做好产业地产的核心，这也是产业地产是否能持续发展的重要一环。
布局存量房市场
对于传统开发商而言，存量房市场是一块尚待挖掘的大蛋糕，因此不少房企开始在存量房上找增量，而构建物业管理新平台正成为他们的重点布局方向。
6月19日，碧桂园分拆物业板块“碧桂园服务”以介绍形式登陆港交所，成为港股市场第八只物业管理股。
花样年是首个“吃螃蟹”的内地房企，2014年就将旗下物业管理平台“彩生活”以IPO的形式分拆出来在港独立上市；中海地产2015年10月将旗下中海物业以实物分派方式分拆，在香港主板独立上市；绿城服务2016年7月上市，是绿城旗下的物业管理公司。
2018年2月，雅生活服务登陆港交所，是由雅居乐集团分拆而来，并引入绿地控股作为战略股东。
保利物业则是挂牌新三板。在中国物业服务百强企业综合排名第一的万科物业，母公司管理层曾在公开场合表达过拟将其分拆上市的意愿。
业内人士认为，物管行业具有轻资产、客户粘度高、周期风险及政策风险低等特点，对于上市房企而言，将物业服务分拆上市，可以获得新的独立集资平台，有利于更好地发展业务和改善运营及财务表现。在楼市逐步进入存量房时代的大趋势下，上市房企搭建物业管理上市平台的步伐将继续加快。
事实上，物业股在香港市场行情看涨，多只上市物业股今年的表现均优于房地产板块。
“彩生活”目前市值为109亿港元，已经超越了母公司花样年。今年以来，“彩生活”累计上涨64%，中海物业、绿城服务及雅生活服务累计涨幅超过20%，均高于同期房地产板块的上市公司。
挖掘保障房市场潜力
商业地产受政策影响较小，保障房则是受政策鼓励发展的新业务，于是这两块也成为房企竞相分抢的“蛋糕”。
众多规模房企均提高了商业地产的开发比例。万科计划将商业地产资产比例提高至20%，保利地产计划在3-5年内将商业地产投资比例提升至30%，远洋地产、华润置地等也有相应的计划。招商地产为了加大在商业地产上的投资比重，还成立了新的全资公司——深圳招商商置投资有限公司。
保障房是各地政策鼓励开发的项目，在资金面上也受到相应的支持，因此吸引了不少开发商的加入。目前在各地的土地招拍挂中，大部分都含有保障性住宅的比例，这些有条件限制的地块同样受到开发商的青睐。
多元化布局成常态
在房地产行业千亿规模铁律之下，加紧抢占市场开展多元化布局已成为常态。
目前，房企多元化转型主要存在两种模式，一种是相关多元化布局，建立在贴近主营业务展开的转型方向，如万科、华夏幸福等房企提出的转向城市运营服务商方向；另一种是与主营业务无关的转型方向，业务之间的关联性较弱，如浙江广厦拟集中精力发展大文化行业，银亿股份主营业务由房地产转变为汽车业务等等。
克而瑞数据显示，房企创新领域的细分产业共约有12个业态或门类，涉及长租公寓、特色小镇、物流地产、新零售等，70%以上的规模房企都在加快多元化投资。
业内人士认为，从国内外的经验来看，从单一走向多元、开发走向自持运营是大势所趋。对于多元化而言，房企需要着重考量多元化业务之间是否建立了物业协同性，如房企沿着地产产业链布局商业、物管、基金等相关业务都是具可操作性的。但值得注意的是，新产业都需要一定的培育周期，在这个周期内对于房企的战略布局、资金运作、管理能力都是很大的考验。▲
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