从“有房住”到“住得好” 梅州持续完善改造内容，丰富改造手段，探索老旧小区可持续化改造

“面子”好看的同时，“里子”也渐渐改善。小区的活动越来越丰富，居民参与治理的主动性也越来越高。受访者供图

改造后，五华县水寨镇公园片区老旧小区从人人诟病的小区摇身一变，成为管道通畅、地面平整、环境整洁的生活乐园。受访者供图

在梅县区县属宿舍，业主代表常常聚在一起，共同商讨小区面临的各种问题。受访者供图

截至2020年第四季度，全市已完成改造小区8个，已动工改造小区48个。图为梅江区新中苑老旧小区试点改造项目。

南方日报记者何森垚摄

在梅县区县属宿舍，新搭建的公共充电棚内停着一辆辆正在充电的电动车；在小区入口处，一座崭新的垃圾分类设施已经启用，群众在垃圾桶前摸索着如何使用……近年来，梅州老旧小区改造的内容渐渐丰富了起来，从基础类向提升类逐步过渡，不断增强人民群众获得感、幸福感、安全感。

2月26日，全省住房城乡建设领域重点工作部署暨住房城乡建设工作电视电话会议召开。会议提到，广东提前超额完成国家下达住房保障目标任务，今年将全面推进老旧小区改造。

不容置疑的是，从“增量扩张”到“存量更新”，从追求“有没有”转向解决“好不好”，老旧小区改造这项推动城市更新的系统工程，成为梅州实现高质量发展的必然要求。

那么，经过两年的探索，梅州老旧小区改造行动有了哪些突破？面对接下来由上至下对改造工作的愈加重视，梅州又有何思路？

●南方日报记者黄思华通讯员孙一新陈小辉

一区一策

提高居民幸福指数

“晴天坑洼不平，雨天泥泞不堪！”半年前，梅江区西郊街道勤力苑小区居民这样形容社区道路。除了老旧小区普遍存在的路面、管线等常态问题，勤力苑往日的管理也令人诟病，垃圾乱扔、杂草丛生，车辆乱停、杂乱无章等问题使得不少原住户带着失望的心情搬离了小区。

“由于建成时间较早，勤力苑小区基本属于无物业管理生活状态。”西郊街道相关负责人介绍。因而，在该小区纳入梅江区改造计划后，有关部门也着重对小区出现的管理问题因地施策。

随着“嘀”一声，小区门口的栏杆自动打开，业主张毅顺利进入，并把车停入了规整的停车线内。“以前这里就是个开发小区，四周没有围墙，也没有小区门，加上流动的租户多，我们时常担心自己住的地方不安全。”改造前，张毅对小区安保尤为忧虑。

今年2月，随着勤力苑小区基础设施的完善，有关部门将智慧元素融入了小区管理，也探索出一条城市智慧化管理的新路径。改造后，老旧小区不但变漂亮了，也变得更加“聪明”。

小区以前常出现乱停放问题，街道办就合理规划车位，并引入智能管理系统，做到号牌智能登记；居民担心小区安全隐患，街道办便在大门口设置了自动识别系统；针对小区流动人口较多的情况，小区的各个角落还安装了平安社区视频监控系统，并加载“天翼大喇叭”智能音箱系统，现社区安防的音视频联动，实现治安点可看可播，让群众更安全。

“老旧小区智能化改造，对居民的生活品质来说是较大的提高。”业内人士认为，通过老旧小区智能化改造，建立高效、有序、便捷、安全的智慧样本，从家庭互联、社区互联到实现城市互联。

记者在走访中发现，老旧小区大多建成时间较长，除了公共基础环境普遍较差外，尤其公共服务缺项多，大部分小区缺失养老、抚幼等公共服务，物业管理匮乏。面对这些实际存在的中长期问题，需要结合每个小区实际情况进行施策。

五华县下岗坝老旧小区建于1989年，梅江区西郊街道勤力苑小区建成于上世纪90年代，金山结束虹桥小区最早的小区楼建于上世纪70年代……列入改造名单中的老旧小区，不少原住户的年龄与小区一起慢慢变老，因而对其公共服务的要求也越来越迫切。

家住梅江区涤纶丝厂宿舍的曾雪梅今年已经72岁了，谈起去年10月安装的独居老人关爱一键呼叫智能设备，老人笑着竖起了大拇指点赞。“年纪大了，自己一个人居住多有不便，平日里多亏有社区干部和邻里照顾，还给我家安装了居家安防、一键呼叫设备，有急事只需要按一下这个红色的按钮，便能马上联系家人和社区干部。”曾雪梅说。一个小按钮，开启了老年人的安心生活。

去年10月，梅县区新城办富贵社区长者饭堂正式挂牌揭幕。一碗长者饭，呈上的不仅仅是一顿可口饭菜，更是一份直抵心坎的温暖。长者饭堂是新城办创新城市基层治理服务、立足老年人需求而试点推行的一项公益性服务项目。

据了解，该饭堂采取“政府补一点、个人掏一点”的方式，为符合条件的老人提供“两荤一素一汤”助餐服务，并按照资助类别给予用餐补贴。满足条件的老人，按照程序申请审批通过后，即可预订用餐，凭卡消费。配餐时间为每周一至周五11时至12时，由配餐公司统一配餐送至长者饭堂。

一碗“长者饭”，情系千万家。“这是我们探索居家和社区养老服务改革的重要举措，希望老年人在小区就能够享受到多样化养老服务，实现老有所养，不断提高老年人的生活质量。”新城办党工委副书记、办事处主任曾婉玲说。

一区一策，因地制宜。梅州市住房和城乡建设局相关负责人介绍，梅州还探索社会力量以市场化方式参与的机制，现阶段主要是探索以连片小区物业、养老、托育、健康、快递服务等相关服务产业，吸引和鼓励社会力量以市场化的方式参与。同时根据住房和城乡建设部、中央政法委、中央文明办等10部门联合印发《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》精神，鼓励有条件的物业服务企业向相关领域延伸，探索“物业服务+生活服务”模式，满足居民多样化多层次居住生活需求，促进小区改造后的维护更新进入良性轨道。

共同改造

打破政府大包大揽

“好久不见啊，坐下来喝喝茶！”在五华县水寨镇公园片老旧小区，居民陈汉聪热情地与同小区的业主打招呼，脸上洋溢着笑容。这样的笑容，在陈汉聪的脸上久违了。凹凸不平的路面、散发难闻气味的排水沟、经常堵塞的化粪池……谈起以往小区的问题，这位退休的老教师一言难尽。

本想退休后舒舒服服地安享晚年，可是每天生活的小区有着如此多的问题，陈汉聪也无法舒心。“虽然是同属一个小区的楼栋，早期却是由四五个包工头分别负责建造，连路面都是高低不一，时间久了还出现了裂缝，以前小区的女同志出门都不敢穿高跟鞋。”陈汉聪指着眼前相邻的几栋楼说。

据了解，县城公园片老旧小区包含公园新村、豪贤苑一期、豪贤苑二期、鸿兴苑、汽车安全文明小区、华新中学安居工程六小区。该区域总共约50栋、1180户、5344人，建筑面积30163平方米，属年久老旧小区，公共设施落后，影响居民基本生活。

老旧小区改造是撬动城市更新的重要手段，也是满足人们对美好生活追求的有效举措。2020年以来，五华县全力推动老旧小区改造工作，下足“绣花功夫”，让老旧小区破旧迎新，让居民幸福生活再升级。

“哪个小区居民更积极主动，我们就先选择哪个小区进行改造。”五华县住房和城乡建设局相关负责人告诉记者，老旧小区改造不能“一头热”，需要相关部门与居民共同参与，因此居民的支持非常重要。

“这对我们小区来说是大好事啊，我们肯定要争取早日改造！”李洋乃说。作为小区的老党员，李大爷非常热心，早出晚归跟着社区工作人员一起走访住户，做好思想工作。与李洋乃有着同样期盼的小区住户很快就达成一致意见：出钱出力，推动小区早日改造完成。

“这是我们业主的捐款信息，平均每户都拿出来500—800元。我们这个区域是260户，最后筹得的资金超过了10万元。”水寨镇公园社区书记、主任邓丽芳说。

在五华县下岗坝小区，这个涉及1300多户、总投资2100多万的老旧小区改造项目还得到了企业的支持。“刚好那个企业的员工宿舍也在小区里面。听到小区准备改造，便主动提出负担部分改造资金。”五华县住建局相关负责人说。在华兴南片老旧小区，广东开元实业有限公司负责改造小区的同时，还顺便出资提升了小区附近一条通往县实验幼儿园的乡道。

“目前，老旧小区改造通过多方筹措资金，由政府引导，企业投入，居民参与后续管理，改变以往政府大包大揽的模式，真正做到老旧小区提升改造"面子"好看"里子"好用。”市住建局相关负责人告诉记者，从政府主导到共同缔造这一步是最难的，很多老旧小区的改造往往停留在政府主导层面，到居民参与这个阶段便难以迈进了。

同时，为形成改造合力，梅州老旧小区主管部门、建设单位协调各相关部门共同参与。“我们先是协调梅州供电局、梅州粤海水务、梅州中燃公司、广电、移动等单位，对杂乱交织的水管、电线、电视线、电话线、煤气管等管线形成的"蜘蛛网"进行集中整治；再动员各业主和住户对"天、地、立"三面同时进行改造，同时还组织了消防、物业等部门完善安全措施。”上述负责人说。

违章建筑拆了、杂乱物被清理了、路面重新整修了，还划设了机动车停放位置……居民张永良看到自家小区的大变样后，直呼“没想到”，住了大半辈子的房子，本以为就这样破败了，没想到可以重获新生。“我现在加入了小区物业领导小组，也想发挥下余热，以后我们小区的事务大家一起商量，一起决定。”张永良说。

2021年，五华县迎福片老旧小区改造、华兴北片老旧小区改造和华新村老旧小区改造等列入了改造计划，计划总投资1970万元，拟计划争取上级资金1241万元。“今年，我们将继续完善沟通、协商、议事平台的搭建，小区改造居民人人有份，也能提高群众的获得感、幸福感和安全感。”该县住建局相关负责人说。

寻求突破

探索创新建管机制

“小区改造换新颜，管线规范地下牵，污水治理空气好，安排车位路道宽，顶层供水有保证，花草树木溢芳妍，铁门加固翻新貌，百姓宜居睡得安，党的干部谋民福。”见证新中苑老旧小区改造工程全过程后，梅江区江南街道梅龙党总支部书记陈绍荣专门写了一首山歌，歌唱老旧小区改造工作“改”出幸福感、“造”出满意度。

过去的2年里，梅州按照“实施一批、谋划一批、储备一批”的原则，以示范带动，进场施工和已完工项目涉及户数合计占年度改造计划的100%，改造进度位居全省前列。

2019年，梅江区的梅龙社区、凤尾社区以及梅县区的西桥社区入选住建部第一批166个“美好环境与幸福生活共同缔造”活动试点；2020年，梅州与广州、佛山、江门一起被省住建厅列入广东省四个老旧小区改造试点城市。

成果丰硕，但仍任重道远。而今，城市建设的重点已经由增量转入对存量的提质增效阶段。城镇老旧小区作为重要的存量，全面推进其改造工作是促进城市更新的重要引擎。目前，如何建立改造资金政府与居民及社会力量合理共担机制，仍是重要命题。

据了解，梅州市老旧小区建设资金来源主要有中央财政城镇保障性安居工程补助资金、老旧小区改造配套基础设施建设中央预算内投资、城镇老旧小区改造省级补助资金以及本市配套建设资金等四个方面。

政府资金是“抛砖”，引导居民出资才是“引玉”。在梅江区新中苑老旧小区改造项目、五华县城下岗坝老旧小区改造项目中，当地政府积极调动居民在老旧小区改造中出钱、出力，采取“奖补”的方式鼓励居民结合老旧小区改造内容进行天台、楼道、阳台、外立面进行改造，即对于愿意出资改造的住户予以500-1000元不等的奖励，提高居民改造参与的积极性。

尽管有先例在前，但仍有不少小区的居民参与的意愿淡漠。记者了解到，部分原因是住在老旧小区的居民本身经济条件有限，囊中羞涩，同时文化水平参差不齐，共同治理意识不高；还有因为众口难调，社区“板凳会”机制未形成，自然难画“同心圆”。

“对此，我们将探索建立激励机制，优先把主动提出改造申请、改造意愿强烈的小区纳入市老旧小区改造储备库。”市住建区相关负责人说，同时，加强督促指导，定期开展实地检查工作落实情况，对进度落后的地区进行通报。

在2021年的改造计划中，梅州除了重点改造为满足居民基本生活需求的改造内容，主要是市政配套基础设施改造提升（水电路气等）及小区内建筑物屋面外墙等公共部位维修等，还提到了无障碍设施、养老抚幼设施等。

“这些改造想法也在一些小区进行了先行先试，希望通过试点，建立一套行之有效的政策制度和机制，切实提供城镇老旧小区改造可复制可推广的经验。”上述负责人说。

值得一提的是，梅州还想方设法将老旧小区作为其它改造计划的优先考虑对象。今年2月，梅州市人民政府印发关于梅州城区生活饮用水二次供水管理办法的通知，将把梅城江南片老旧小区列入供水改造一期项目。“只有围绕群众最关注的需求、最吐槽的难点，将好钢用在刀刃上重点突破，才能赢得群众真心点赞。”该负责人说。

数说梅州老旧小区改造

2020年

截至2020年第四季度，全市已完成改造小区8个，已动工改造小区48个，进场施工和已完工项目涉及户数合计占年度改造计划的100%，已完成《广东省住房和城乡建设厅关于2020年城镇老旧小区改造补助资金任务清单的通知》中至第四季度末完成不低于当年涉及户数绩效目标100%（4232户）项目的开工；群众居住条件切实改善，服务对象城镇老旧小区居民满意度不低于80%。

2021年

计划改造梅州城区江南片老旧小区供水改造项目（一期）、丰顺县城区东园等老旧小区改造项目、五华县华新村老旧小区改造项目、兴宁市城镇老旧小区（宁新东风村3号、4号、6号小区）改造及周边市政设施升级改造工程等项目涉及小区58个、住户8731户、524栋楼、建筑面积92.28万平方米，预计投资额约为3亿元。

截至2021年1月31日，梅州已进施工小区27个，涉及4351户住户、改造建筑面积39.613万平方米、楼栋数1038栋；已完工小区29个，涉及3125户住户，改造建筑面积26.856万平方米、楼栋数190栋。

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