楼市“期中考” 梅州成绩“稳” 上半年全市商品住宅成交量、成交面积分别同比上涨7.3%和6%

南方日报 2020-07-22 06:35

随着梅州城区城市建设推进，各大房企竞相落地梅江两岸。南方日报记者何森垚摄

当前，完善的社区配套成为消费者购房的重要考虑因素。南方日报记者何森垚摄

小暑过后，气温节节高升。

如同渐热的天气，梅州楼市在第二季度也表现出较强的发展势头。纵观全市数据，5月梅州新房成交共3057套，相较于4月的2434套，上涨25.6%。成交均价方面，5月为6157.6元/平方米，相较于4月的6114.8元/平方米，上涨0.7%。

随着2020年过半，梅州楼市的“期中考”拉下帷幕。

梅州新房市场表现如何？土地市场是否回温？各大房企有哪些举措？下半年如何弥补因前期供货不足而损失的市场销售额……作为购房参考风向标，楼市“期中考”答卷受到不少市民关注。

“尤其是今年上半年，消费者还是很看重这份年中总结的。总的来说，梅州楼市上半年还是体现出一个"稳"字。从上半年的综合数据来分析，下半年梅州楼市同样是以"稳"为发展主基调。”梅州房地产分析师邹其标表示，就数据而言，梅州楼市的“期中考”成绩达到预期目标，是疫情受控后楼市快速回暖的具体体现，侧面说明梅州楼市发展过程中存在一定“韧性”。

●南方日报记者黄培强

做好必答题疫情防控楼市复苏两手抓

“公共区域还是必须做好消毒防护措施，个人同样按照规定需要做好保护措施……”每天正式上班前，梅州城区一楼盘的例会上，相关负责人都会就疫情防控常态化工作进行安排。

面对年初突如其来的新冠肺炎疫情，梅州楼市成交一度进入“冰冷期”，不少房企在第一季度都表现平平，房地产市场整体销量呈断崖式下降。

从1—3月商品房网签数据来看，第一季度梅州商品房销售面积为80.69万平方米，同比下跌21%；住宅销售套数为5601套，同比下跌17%；住宅销售面积为72.45万平方米，同比下跌18%。

在疫情防控工作转入常态化后，梅州各大房企面临着一道必答题：如何减轻年中销售压力？

做好“店小二”，下好“及时雨”。梅州市相关部门及时推出了系列举措助力各大房企渡过难关：延长缴纳土地出让金期限、适当调整履约监管要求、优化规划许可流程、实行不动产登记“容缺受理”、放宽预售监管资金留存比例、增加提取次数、缓交住宅专项维修资金、加大信用激励力度……同时，梅州市房地产行业协会也发布维护梅州房地产行业平稳健康发展的倡议书，抱团发展破难题。

“在政府相关部门的指导下，我们一方面督促各大房企落实好疫情防控政策以及要求，一方面积极引导房企应对疫情求变求发展。”梅州市房地产行业协会相关负责人表示，随着疫情防控形势转好，各大房企也第一时间做好复工复产工作，有序开放销售中心，安静许久的楼市逐渐热闹起来。

2020年上半年楼市之所以快速复苏，是多方合力的结果。从成交数据来看，梅州楼市走出了深V形曲线。“这是全国楼市的一个发展趋势，梅州楼市整体受疫情影响波动不大。”业内人士分析说，上半年梅州各大房企积极转变营销形式，推出线上看房、线上选房、线上购房的一站式服务，不断开拓“线上售楼处”“VR云看房”“无接触”网签等营销业务，进一步延伸了楼市的发展空间，有效对冲疫情带来的负面影响。

在市民关注的销售额方面，数据显示，上半年梅州全市商品住宅成交量为13889套，同比上涨7.3%；成交面积为180.71万平方米，同比上涨6%；成交均价为6115.87元/平方米，与去年同期相比每平方米下跌277元，下降4.3%。就单月销售量来看，今年5月网签量已超越2019年最高月销量。

“从变化幅度来说，属于正常的波动范围，出现"量升价跌"的发展趋势。”邹其标说，当下，梅州各大楼盘工地正加足马力赶工期，保质保量推进施工，将会为楼市下半年的发展注入新的动力。

值得一提的是，在疫情期间，梅州各大房企纷纷主动参与疫情防控工作，从小区管理到入户送生活用品，从捐资捐物到支援防疫前线，涌现出一批批房企志愿者，体现了梅州房企的社会责任担当。

善做选择题“金三银四红五月”稳中跑量

“考虑了几个月，终于入手了。”拿着购房合同的刘女士说，自己在去年底有了换房的想法，但看到今年前3个月楼市的表现，一直都处于比较“迷茫”的状态，不敢轻易作出决定。

复工复产以来，梅州楼市积极面对量与价的选择题，众多房企积极行动，争取保量又保价。

作为破冰的3月份，梅州全市新建商品房销售面积36.4万平方米，销售均价6611.14元/平方米，其中，住宅销售2534套，环比上涨170.3%。销售面积方面，共计32.46万平方米，环比上涨166.07%，销售均价6112.4元/平方米，环比上涨4.35%，让不少购房者和房企看到了发展的信心。

“原本想着再等等的，没想到就被别人买走了。”持观望态度的黄先生遗憾说道，自己原本想换一套大四房，但因为犹豫，与看中的户型失之交臂。

进入楼市传统的“红五月”旺季，梅州不少楼盘都把“五一”当成“冲刺窗口”，借此时机开盘或推出新货，同时以折扣、特价房等手段以价换量。

数据显示，在经历了3月份的“缓冲期”以及4月份的“集中爆发期”之后，梅州楼市在前期积压的需求虽然已逐步释放，但适逢“五一”，加上各房企不断推出系列优惠活动，形成“金三银四红五月”局面，市场“稳中跑量”。

区域销售方面，根据梅州市房地产行业协会统计数据分析，上半年全市住宅商品房销售面积180.71万平方米，同比上升6%，除平远同比下降61%，江南下降36%，梅县下降22%，大埔下降5%外，其他区域均有不同程度上升。

“原本计划第一季度购买的订单，堆积在4、5月成交，而5月本就是传统楼市旺季，第一季度虽然受疫情影响暂缓购买，但在疫情防控形势相对稳定和各项目的优惠推动下，梅州楼市购买力便得到释放。”邹其标说，从6月整体呈“量跌价升”的态势来看，梅州楼市已经趋于平稳发展。

区域价格方面，上半年仅有兴宁上升4%，其他区域出现不同程度下降，蕉岭、大埔、平远上半年销售均价在“4”字头。值得注意的是，兴宁销售均价仅次于江南，位居梅州市第二位，丰顺、五华均高于梅县区。

随着疫情防控形势趋于稳定，楼市有所回暖，土地市场也不例外。上半年梅州土地市场交易大部分为工业用地，商住用地和住宅用地较少，兴宁、五华成为土拍大户。其中，竞争较为激烈的是位于五华县琴江新城的PM-A20045号地块，经过52轮竞价，最终由五华县华骏房地产开发有限公司竞得，涨幅高达73.45%。

“土拍市场属于一级市场，新房成交属于二级市场，两者之间的影响不大。但受各大开发商年中目标完成率影响，下半年价格回升是必然趋势。”邹其标分析说，土拍市场从侧面也反映出各大房企抢滩县域市场、加速下半年楼市发展的信心。

敢做应用题下半年梅州楼市走向趋于平稳

“未来的住房，应该是朝着更加宜居、更加人性化的方向发展。”日前，在梅州首个5G智慧社区举行签约仪式上，智慧社区受到不少消费者的青睐。

随着中央再度重申“房住不炒”，市场稳定运行基调仍未改变。梅州楼市要想在疫情影响下，走出一条有特色的快速发展道路，离不开自身品质的提升，而其关键在于思路的转变。对于梅州楼市发展这道应用题的解题思路不一样，得出的答案也会不一样。

梅州市房地产行业协会统计数据表明，上半年全市新建商品房库存面积637.51万平方米，其中，商品住宅库存面积544.74万平方米，占总库存面积的85.4%，库存43449套。具体到各县（市、区）而言，梅县区库存面积185.31万平方米，居全市首位。

今年4月24日，梅州下发了《梅州市中心城区公园城市建设行动方案》，提出把梅州打造成为“三宜”城市范例、城乡一体全域美丽花园城市、粤港澳大湾区最美后花园的思路。同时，梅州城区将启动公园城市建设项目，城市山水底蕴进一步凸显。

此外，新峰桥至G205国道“生命通道”、百岁山郊野公园、罗乐大桥、梅江桥南端天桥等一批民生项目建成开放，也有效改善地区居住条件，刺激周边楼盘销售。

“从梅州市区的城市规划发展看，梅州的商业中心会围绕万达商圈发展，梅州的居住中心则在梅县新城西片区方向。梅州属于人口外输型城市，以刚需为主，目前的市场容量已经超过需求量，所以提高产品品质、配套、物业等是大势所趋。”邹其标分析说，各县（市、区）的发展空间也将同步延伸，发展思路也会有所调整。

“目前购房或者换房的群体，会考虑得更加周全。开发商必须跑在前面，想顾客之所想，做顾客所需的房子。”梅州奥园相关负责人表示，针对二孩家庭增多的趋势，小区不仅在户型上有所改善，推出多变的功能型户型，还着手完善周边配套。“目前我们梅江天韵幼儿园已经完成规划建设，位于项目三期，占地面积约为4000平方米。同时还引进伟才教育，推动家庭、社会、幼儿园三位一体的教育生态体系。未来，可以实现出小区门即可进校门。”

不可否认，疫情对于购房需求和选择的影响深远。房子既要买得好，更要住得好，从上半年的情况分析，下半年梅州楼市整体将进入一个提质的阶段，市民对于购房自住和投资的选择变得更谨慎，对短周期的成效更加看重。

对于下半年的梅州楼市发展，邹其标分析说，预测7—8月整体销量平缓，9—10月量价齐升，11—12月优惠力度大。总体来看，呈现价格上扬趋势，但始终保持“稳”的发展趋势。“预测在7月底，各大房企促销力度缩小，刚需顾客可以考虑入手。”

置业地图

奥园铂誉府

地址：梅江区芹洋半岛

房源：125—170平方米约1100套房

价格：均价7000—7800元/平方米

点评：坐拥芹洋半岛中心位置，紧邻芹洋绿肺中心公园，享社区园景与中心公园双景观。与芹洋梅州学校仅百米之隔，府承一席书院情怀。项目内部更是以“传统书院”为魂，府院内以一环六节点，融汇长者乐园、青年乐园、全龄儿童乐园于一体，打造全生命周期府系生活。

富力雁山湖

地址：梅县区雁洋镇南富村

房源：1、2期别墅＋高层共计2052套

价格：别墅均价7500—10500元/平方米，高层精装5000元/平方米

点评：项目位于国家4A级景区旁，品牌开发商开发，共分4期。小区配套活动中心、卫生站、邮政所、生鲜超市以及2000平方米商业街，引进高档月子中心与老年大学。

碧桂园·东湾国际

地址：梅江区芹洋半岛罗乐大桥旁

房源：柏丽湾一街7栋毛坯新品即将应市推售

价格：6300元/平方米

点评：单体楼栋、邻近商业、园区中轴。建筑面积约115—143平方米板式三房至四房，适合家庭住户。电梯厅入户，对开双阳台，多卧室朝南，满足居住的不同需求。项目位于梅江区芹洋半岛罗乐大桥旁，交通便利。

梅州富力城

地址：梅县区新县城剑英大道

房源：5期住宅共计352套

价格：住宅均价4888—7200元/平方米

点评：项目位于剑英大道旁，享立体式交通区位，靠近高铁站，交通便利。品牌开发商开发，共分5期，小区配套沿街商铺及富力中心，商业繁华，临靠外国语学校及富力外国语小学，教育配套齐全，项目内设六星级铂金会所，满足业主日常娱乐。

融创奥园玖珑台

地址：梅江区芹洋半岛客商大道

房源：105—165平方米高拓三至五房共计840套

价格：6500—7500元/平方米

点评：全国TOP3房企融创与奥园首次合作，为梅州人定制的第一个高端项目。项目总占地约4.45万平方米，建面约16万平方米，是融创粤府系梅州首作，打造“一环一轴双园四进八场景”岭南风园林，打造小资、菁英阶层圈层平台。此外，N+1高拓空间、双大阳台、户户朝南。

恒大御景半岛

地址：梅江区芹洋半岛广州大桥旁

房源：115-135平方米毛坯、雅装

价格：毛坯折后均价6000元/平方米，雅装折后7000元/平方米

点评：都市自然生态大盘，全龄教育，内配13万平方米风情商业街，交通便利，四桥联通。欧式风情园林，约1500平方米中心湖，约40%绿化率，恒大金碧物业贴心服务。

早上7时，清运车准时到达试点小区，工人将垃圾运上车。南方日报记者何森垚摄夜幕降临，位于梅城客都新村小区内的智能垃圾分类...