扭转供应“真空”状态，预计明年5月供应将达到高峰 枢纽新城楼市将迎来“百花齐放”
当下，蓬江、江海楼市供应丰富，竞争加剧，而新会楼市相对特殊，珠西枢纽新城（下称“枢纽新城”）供应处于“真空”状态，不过，多个楼盘已开始预热，真正的“战争”将于明年“五一”前后打响。
文/图
江门日报记者周春锋
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供应量少，多个项目开始“热身”
9月数据显示，新会预售1184套，是近一年来最高值，环比增长109.6%，然而，供应主要集中在银洲湖片区以及镇区，而作为新会市场的供应主力、热点区域——枢纽新城，近几个月供应极少，并且，接下来几个月供应依然有限。
记者于10月20日走访枢纽新城发现，仅有个别项目在售，其中碧桂园大成在清尾货，毛坯均价约13000元/平方米，但与此同时，多个项目已开始“热身”：9月28日，豪宅项目海悦天铸产品正式对外发布；10月19日，美的海棠公馆与雅居乐美的雍逸庭城市品牌展厅开放；10月27日，博富名苑将开放外展点，同时启动大型的笑脸征集活动。
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“一枝独秀”，枢纽新城楼市受追捧
记者梳理资料并走访业内人士发现，近一年来，新会的库存分别从4237套上升至“5字头”，之后减至“4字头”，目前是6079套，总体稳中有增，按过去一年月均成交691套计算，去化周期近9个月，而其他区（市）的去化周期均在10个月以上，由此可见，新会是五邑地区去化周期最短且供求最平衡的区（市）。与此同时，新会每月的预售呈现波浪起伏状，甚至出现阶段性调整，月度最高的有1629套，月度最低的仅96套，并且，今年6—8月连续3个月供应低迷，受此影响，每月的成交数据也呈现波浪起伏状，月度最高的有1334套，月度最低的仅392套；单价方面，今年年初波动较大，尤其是1月，受去年第四季度持续3个月的供应爆发影响，成交单价下跌近1000元/平方米，为15个月内跌幅最大。之后直到5月，随着库存减少，单价达到今年以来最高，较1月上涨了1200多元/平方米。总体而言，价格较为坚挺，月度均价普遍在9500元/平方米左右，如果有的月份镇区楼盘成交占比较多，单价则结构性地下调至8500元/平方米左右。
新会楼市“一枝独秀”，其中的枢纽新城楼市更是受到置业者追捧。江门楼市智库成员、楼市分析师冯景全，以及美智地产研究部相关负责人等分析认为，第一，得益于新会实施城市“南进”战略，以城市中心的高度进行规划、建设，教育资源、生活配套逐步完善，聚集了多家知名房企，其开发的楼盘规模相对较大，品质相对较好；第二，珠西枢纽江门站作为全省第四大枢纽即将启用，多条线路交汇，将大大增强新会的交通便利性；第三，作为制造业（智能装备）重地，新会近年招商引资超预期，经济发展强劲，增速较快，吸引众多待置业人才；第四，新会乡镇人员购房需求较大，是新会楼市相对坚挺的有力支撑。
“像我们上有老，下有小，肯定要重点考虑小孩的教育问题和老人的医疗问题，所以还是咬咬牙在枢纽新城买了套房。”三江人林先生的一番话，道出了部分镇上居民到新会新城区买房的主要缘由。
近两年，枢纽新城成交多宗“热门靓地”，吸引了多家“新面孔”进驻，土拍热度、溢价率普遍高于蓬江、江海，在一定程度上证明了新会市场的发展潜力。
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竞争加剧
市场将迎来“百花齐放”
枢纽新城的楼市，就像硬币的两面，一面是利好较多，另一面是竞争加剧，因为潜在的供应逐渐丰富——海悦天铸规划共262套；悦泰珠西金融中心规划共887套；嘉华骏景湾誉峰规划共962套；骏景湾领誉规划共853套；博富名苑规划共854套；美的海棠公馆规划共727套；中粮地产项目约1700套，再加上华侨城项目，至少有超6000套货量。需要指出的是，悦泰珠西金融中心的住宅产品明年难以入市，因为按照拍地要求，项目酒店商业综合体需建至70层封顶后，住宅和其他商业地上建筑方可办理建设工程规划许可。
事实上，对于竞争加剧的局面，房企也有预感，这从10月9日的土拍可见一斑——10月9日，华侨城首进新会，以总价约6.8亿元竞得新会枢纽新城规划厚德路北侧、规划梅江南路东侧建设用地面积约42865平方米商住用地，折合楼面价约6321元/平方米，溢价率约2.3%，而此前，片区内两次土拍的楼面地价都超出6894元/平方米的限价，继而竞配建。同时，本次土拍仅有3家房企参与，而此前的两次拍地，分别吸引了8家、10家房企参与。
“目前，部分房企在抢时间、抢节点，希望尽早出货，以避开"五一"前后的供应高峰期，争取项目主动权。”博富名苑营销执行总监李秀清进而讲到，明年“五一”前后，预计多个新项目大概1000套房源可以达到预售条件，市场将迎来“百花齐放”的局面，由于各房企经营理念以及地价不同，营销方式也将各展所长。
业内人士伍先生则指出，明年“五一”前后的枢纽新城楼市，可谓“腹背受敌”，于内而言，多个项目“同台唱戏”；于外而言，银洲湖板块有保利西海岸、方圆月岛首府、大华项目等，由于价格的优势也能“抢客”。
“新会楼市长期来看值得期待，短期来看，潜在供应较多，且当前库存已逐步提高，在前几年行情有所透支、全市库存高企、去化难度加大的背景下，新会楼市很难独善其身。”冯景全说。
“各项目之间的竞争将由传统的营销角力逐渐转为多元化竞争，地段、规模、规划、设计、园林、户型等，均成为左右客户置业的选择因素。”业内人士李先生表示，多个项目入市，能更好地聚集片区人气，进而促进成交。同时，枢纽新城地价整体较高，2017年新会地价前3名均在该区域，且该区域的4个新盘都由本土企业开发，按照其操盘作风，预计售价难有大幅调整，房价平稳或是主基调。
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