4月梅州销量微涨土拍大幅升温 后市乐观or消极？业内声音两极分化较为严重
前情回顾： 春季楼市温和回归理性
一季度，梅州房地产市场呈现“先抑后扬”的态势，不少楼盘成交量持续上涨，大有“楼市回暖”迹象，但具体从销售面积和套数等多个指标的历史分析可得出，一季度梅州楼市总体仍处于相对温和状态，未有大起和大落的情况出现。
过去的三个月，梅州各大楼盘纷纷抓住春节“游子”回家过年的时机，在鼓励他们“返乡置业”的同时，推出了一系列促销活动，激发了不少消费者的购房欲望。其中，2月份梅州市商品住宅成交套数为2412套，比起1月的2167套，环比上涨11.31%；成交均价为6256元每平方米，比1月份的6031元每平方米上涨了3.7%；成交面积32.25万平方米，比起1月的28.16万平方米，环比上涨14.52%。进入3月，梅州市新建商品住宅销售的网签成交套数为2137套，较2月减少275套，环比下降11.40%，价格方面则变化不大，总体则呈量跌价稳态势。
业内人士分析，今年春节期间梅州楼市成交回暖，但楼市阳春3月的网签数据却没有继续2月的升温态势。一季度城区总体的成交均价有所回落，与兴宁市、五华县均价差距缩小。这表明楼市政策大环境虽见放松迹象，但受市场需求偏观望和房企资金面趋紧的影响，楼市依然以让利跑量、理性回归为主。
4月大市
广深显著下跌二三线涨跌参半
记者从已公开的信息获悉，今年4月全国28个重点城市总体供应1949万平方米，环比上涨4%，但同比下降2%，新增量仍保持年内高位。就各城市而言，一线城市4月供应环比锐减37%，北上广深四城均有所回调；二、三线城市供应1751万平方米，环比上涨12%，同比微降1%。绝大多数城市较上月大幅增量，仅重庆、佛山、合肥等环比下降三成以上，主要是这些城市普遍上月供应放量，基数相对较高。
与此同时，4月全国28个重点城市整体成交2344万平方米，同环比均降2%，自一季度以来的回升势头没能强势保持，但仍较2019年月均增长20%。市场分析称，大市表现说明楼市的“银四”不再，只是整体市场成交仍在相对高位。具体来说，一线城市成交面积环比降9%，同比升56%，超2019年月均17%，主要是广州、深圳都阶段性回调，环比降幅均在30%左右；二三线城市总体成交面积同、环比分别降6%和1%，超2019年月均20%。24个重点城市同、环比均呈涨跌参半、分化加剧之势，其中西安、苏州、大连环比皆增30%以上，成都、昆明、福州、长春、徐州、佛山、东莞等成交面积较上月环比跌20%左右。
政策环境
4月楼市总体政策趋紧
4月的楼市政策，最让市场关注的无疑是4月19日，中央政治局召开会议，再次提及房住不炒、因城施策等内容。本次会议再次强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”，强调房地产调控政策不动摇。该政策针对3月以来多地楼市出现回暖，且3月居民新增短期贷款创记录，甚至有券商喊出“房牛可期”的现象而稳定市场预期。据不完全统计，在中央的定调下，整个4月多达20个主要城市发布了楼市调控政策，政策环境总体趋紧。
与此同时，梅州市在4月11日由梅州市住房公积金管理中心官网发布新规，此次修订印发的《缴存管理规定》《提取管理规定》《贷款管理规定》将在5月1日正式实施。具体而言，新规在提取业务方面规范购买、建造、翻建、大修自住住房的区域范围。《提取管理规定》规定，在广东省或职工（或配偶）户籍所在地购、建、翻建、大修自住住房可一次性提取本人、配偶及购房人直系亲属住房公积金账户余额。在贷款业务方面，规范贷款使用次数、套数及额度，明确职工家庭不能第三次申请住房公积金贷款。此外，建立诚信管理机制和黑名单系统，明确打击职工提供虚假材料骗提住房公积金的行为。
市场表现
4月销量环比微涨土拍升温
据市住建局公布的数据显示，1-4月全市商品房销售面积134.09万平方米，同比下降10.6%；全市商品房销售均价6796元每平方米，同比略有上升。4月份梅州楼市网签套数为2150套，较上月增加13套，环比上升0.68%；从4月梅州楼市的整体成交数据来看，梅州楼市整体成交量小幅上升，住宅销售价格较稳定，未出现较大波动。
聚焦梅州城区商品房市场，4月份江南市场呈现“量价齐升”态势，成交面积为6.23万平方米，环比上升2.64%；成交套数466套，环比上升1.97%；成交均价为8100.76元每平方米，环比上升1.07%。江北市场呈现“量跌价升”态势，成交面积为3.4万平方米，环比下降8.36%；成交套数243套，环比下降7.96%；成交均价为6786.85元每平方米，环比上升1.64%。梅县市场呈现“量升价跌”态势，成交面积为8.42万平方米，环比上升33.65%；成交套数688套，环比上升32.05%；成交均价为5999.92元每平方米，环比下降4.98%。
而从各县（市、区）住宅商品房销售均价来看，4月份全市销售均价6525.5元每平方米，与上月持平，兴宁、五华销售均价环比上升幅度较大，直逼“7”字头，而蕉岭直线下降，跌至“3”字头。
在土地市场方面，一季度，梅州土地市场比较冷淡，供应量、成交量均较低。而4月份土地市场供应迎来大爆发，特别是梅县区，供应量和成交量均位居首位。
4月份，开发商拿地热情高涨，奥园、保利、阳光城、敏捷纷纷拿地，保利以6.53亿元、3.46亿元竞得江南新城2宗地块。而奥园以3.53亿元竞得芹洋半岛地块，是奥园落户梅州以来的第5宗土地。此外，梅江区三角镇江南新城上坪村PM-B19021、PM-B19022号地块的竞拍中，百强房企中的融创、新城控股也参与了竞争。
后市预测
后市判断两极分化较为严重
记者联系梅州城区、五华和大埔等多个区域的房地产商负责人获悉，各开发商对于后市的预测判断呈乐观和消极两极分化态势，持中间立场的观点较少。
持乐观观点的人认为，不少地区的房贷利率上浮比率出现下调，资金面比较宽裕，足以支撑楼市后市的发展。持消极观点的人认为，4月梅州市出现两次住宅土地流拍现象，可看出不仅开发商较为谨慎，政府也在默认房价和地价双双下调的现实。多名业内人士均认为，由于新县城区域未来一年多时间的供应量较多，各开发商竞争将会进一步加剧，该区域未来的平均成交价格有可能会进一步走低。
（李万宅）
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