去年以来，全市有74个150亩以上重点更新单元报批，总面积约2.2万亩 “拓空间”营造高质量发展新优势
小天才研发中心是长安镇首个“工改工”项目。南方日报记者孙俊杰通讯员廖志忠摄
眼下，位于清溪镇大埔村的米德兰“工改M0”项目正在进行单一主体挂牌招商的最后冲刺工作。这是东莞市旧改的重点示范项目，由清溪控股集团、招商蛇口公司和米德兰公司三方合作，将原占地412亩的五金塑胶制品公司闲置旧厂房，改造成总建筑面积超过80万平方米的招商创智新城。
去年以来，东莞深入贯彻《关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见》，全面改革城市更新政策，以连片改造和产业升级为抓手，确立了未来三年改造3万亩的目标，出台了一系列加快“三旧”改造特别是“工改工”的配套政策。
改革释放强劲的红利，东莞的城市更新进度明显加快。去年以来，全市已有74个150亩以上重点更新单元报批，总面积约2.2万亩，接近过去10年批准项目面积的总和。其中，6个面积合约1.68平方公里单元划定方案已通过市政府审批，26个面积4平方公里单元划定方案已完成批前公示。以城市更新为重要抓手，东莞的“拓空间”战役正在营造高质量发展新优势。
●南方日报记者郭文君
力争三年实现城市更新3万亩
当下，东莞正在迎来粤港澳大湾区、广深港澳科技创新走廊建设的双重机遇，产业升级、城市提质都需要更广阔的发展空间。但目前，东莞土地开发强度已逼近五成。解决土地瓶颈的痛点，需要城市更新为城市现代化目标作出更大贡献。
2018年，东莞市出台《关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见》（下简称《深化改革意见》），全面部署深化体制改革，全面推进城市更新、提升城市品质。东莞提出，力争三年实现城市更新3万亩的目标。其中，每年拆旧建新约5000亩，产业类改造约2000亩，其他活化更新、“微改造”等约3000亩，而整个城市具备更新潜力的区域面积更是超过46万亩。
《深化改革意见》提出了加快构建“政府统筹、规划管控、完善配套、产业优先、利益共享、全程覆盖”六个新格局，改革创新规划管控、资源调控体、项目招商和供地、产业扶持、财税鼓励、行政审批等六个体系，并提出了加强组织领导、完善配套政策、鼓励改革创新、强化督查考核等四点要求。
根据《深化改革意见》，东莞还全面调整优化政策体系和机制，目前已经陆续出台了6份配套性操作规范。“与以往相比，东莞城市更新的管理更到位、市场更开放、服务更便捷。”市自然资源局城市更新计划科负责人叶树彭介绍。
通过这些顶层设计，东莞进一步突出强化了政府统筹作用，以150亩—500亩为范围划定更新单元，统筹安排产业、商住、公建等各类用途，实现“肥瘦搭配”“骨肉相连”，政府由原来被动接受更新诉求转为主动制定更新要求。
改革还进一步构建了东莞城市更新的开放市场机制。“我们建立了政府主导、单一主体挂牌招商、权利人自改三种模式，市场主体可以通过多种方式参与城市更新。”叶树彭说，“同时，统一依托市公共资源交易中心建立前期服务商和单一主体挂牌招商制度，形成了公开公平公正的市场找项目的机制。”
同时，东莞还进一步优化城市更新的行政审批效能，“打包”形成“1+N”总体实施方案，采用“一次过会，全程通行”，预期整体审批时限将由原先的1—2年缩短为6个月内，审批环节由原先的6个整合缩减为1个，减少83%，报批材料数量缩减30%，将大大减轻改造主体和镇街的负担。
围绕新业态加强产业扶持
位于长安科技商务区、总建筑面积达到18万平方米的小天才研发中心，是长安镇首个“工改工”项目。长安镇城市更新局有关负责人介绍，“改造后，超过1000名研发人员进驻，小天才的年产值增加了约20亿元。”同样一块土地，从工业厂房转变为科研中心，人才结构、经济质量发生了巨大改变和提升。
“工作和生活条件的改善，让我们在高技术人才引进方面有了更大的吸引力，老员工的离职率也降低了很多，有效地刺激了我们内部的创新动力。”广东小天才科技有限公司行政负责人罗明主说。
东莞以制造业立市，全市工业企业数量超过15万家。制造业根系发达，这是东莞参与粤港澳大湾区竞合的重要优势。在城市更新中，东莞进一步提出构建以实体经济为优先，全方位拓展转型升级空间的产业扶持体系，结合广深港澳科技创新走廊重要节点地区，围绕新业态新形态的发展需要，推进产业升级、产城融合。
叶树彭介绍，东莞在城市更新中进一步加强产业扶持。具体政策包括，释放“工改工”连片改造政策红利，连片“工改工”项目生活设施可跨宗地集中配置，建设配套生活区，放宽“工改工”产权分割限制，分割销售单元最小建筑面积降低至500平方米；加强“工改工”补助，在原来最高额1400万补助的基础上，增加轨道资金、税收留成奖励。
东莞还在全国率先出台了首份针对新型产业用地（M0）的管理办法，支持“工改M0”，最高出让年限为50年，除政府收储后再次供地的必须公开出让以外，其余可以协议方式供地，按扣减原地价、再折半补缴土地出让金。此前东莞工业用地规划容积率较低，普遍在1.8左右，而现在新型产业用地可以提高到3.0以上、5.0以下。通过这一改革，创新型企业也可以更低的成本享受品质更高、舒适宜人的创新创业空间。
新的城市更新政策极大调动了基层、企业的积极性。去年以来，全市已有150亩以上重点更新单元74个报批，总面积约2.2万亩，接近过去10年批准项目面积的总和。其中，已启动的重点更新单元60个，总面积约1.75万亩，预计可为全市提供工业用房280.28万平方米、新型产业用房473.77万平方米，可为政府带来储备土地2752亩，实现生态修复土地807亩。
围绕广深港澳科创走廊建设，东莞还建立了广深高速（东莞段）沿线城市更新单元（项目）库，目前已收到沿线9个镇街申报入库的“工改工”“工改M0”单元（项目）14个，涉及用地面积3.46平方公里。
强化公共服务要素配置
城市让生活更美好。粤港澳大湾区建设中，东莞提出了“湾区都市、品质东莞”的目标愿景和价值追求，这也对城市公共服务水平提出了更高的要求。
叶树彭介绍，在城市更新中主要通过规划统筹、实施监管、资金支持等三方面强化公共服务要素配置。在规划统筹方面，在单元划定阶段制定了集中贡献用地的最低比例要求，要求居住、商业类更新单元的集中贡献用地比例要求不低于拆除范围面积的15%，并设置集中用地门槛，明确可获建筑量奖励的各类公共设施的最小用地面积，鼓励单元配套实施规模更大、覆盖面更广的公共设施。同时，允许多个位置相近的更新单元合并成一个大型改造片区，通过用地拼合设施连片共建、用地分工设施互补共享、权益置换设施集中投建等方式，统筹平衡不同类型的公共设施，充分发挥连片改造的规模效应。
据初步统计，2018年全市更新单元共配置了145处公共服务设施，平均贡献率达41%。与以往项目贡献多为街道绿地、支路和幼儿园不同，本轮贡献以社区公园、学校、文体设施和社区中心等中大型公共设施为主，注重提升公共设施质量，落实紧缺型公共设施。
以去年以来启动的60个重点更新单元为例，预计可建成小学至高中各类学校64所、提供1637个班次，各类体育文化娱乐设施21个，各类公园38个，公交首末站23个，社区活动中心15个，提供道路用地面积1042亩，打通或扩宽117条次干道及以上道路。
在资金支持方面，要求按照单一主体挂牌招商模式实施的更新单元，按不少于集体货币补偿额8%、溢价收益村组集体分配部分10%的比例，计提公共服务专项资金，交由更新单元所在的村（社区）统筹掌握并纳入开发成本，专项用于各项公共服务支出，由属地镇街（园区）负责指导监管。
叶树彭举例称，某村通过一旧村整体改造的项目，获得新建的公共活动中心、社区公园，部分旧村居也重新修葺，同时，从获得的货币补偿里计提了500万元的公共服务专项资金，村委根据上述公共设施的使用需求，制定了包括保洁、设施维护、活动策划等的资金使用安排，报镇政府有关部门后用于有关用途，保证了公共配套设施的后续使用和民生服务的持续改善。
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