住建部拟出房产交易新规解读：按套内面积算 有利规范市场
日前，住房和城乡建设部官方网站发布《关于<城乡给水工程项目规范>等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》，其中《住宅项目规范（征求意见稿）》第二部分2、4、6条指出，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”引发媒体和民众广泛关注。
专家表示：“住宅建筑以套内使用面积进行交易”，旨在为购房者提供更清晰的购房参考，防范一些房企通过公摊面积做虚假文章，并不是“取消公摊”，也不能直接达到“买100平方米房子只得70平方米”的现象终结，但可以让购房者擦亮眼睛，通过更直观的比较，做出购房决定，符合“房住不炒”政策导向。无论是规范房地产市场，还是维护消费者权益，都有积极的意义。
目前政策处于公开征求意见阶段
记者了解到，这是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易。《住宅项目规范》指出，这一规范是为了贯彻执行国家技术经济政策，保障住宅项目安全、适用、宜居、绿色和耐久，规范住宅项目规模、布局、功能、性能及技术措施。另外，住宅项目建设、使用和维护除必须遵守这个规范外，尚应符合现行有关国家工程建设规范的规定。该文件在征求各地住房和城乡建设行政主管部门及有关单位的同时，向社会公开征求意见。意见反馈截止时间为2019年3月15日。
事实上，对于我国大多省市来说，目前购买的房屋面积包括两个部分：即：套内面积+公摊面积。根据2000年8月1日实施的《房产测量规范》GB/T 17986.1-2000（以下简称《测量规范》）国家标准规定：房屋套内建筑面积由房屋套内使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。
a.套内房屋使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等空间面积的总和。
b.套内内部楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。
c.不包括含在结构面积内的套内内部烟囱、通风道、管道井所占面积。
d.内墙面装饰厚度计入使用面积。
而事实上目前我们买房的建筑面积，除了房屋套内建筑面积之外，还包括了其他公摊面积。
公摊面积“猫腻”，影响群众的获得感
2018年，新华社发文《买100平米得70平米：公摊面积7大乱象》指出，在当前全国房价企稳的情况下，部分房地产开发商为获利，频频打起住房公摊面积的主意，“买100平方米得70平方米”，个别商品房公摊面积比例甚至超过50%。记者采访了解到，公摊面积“猫腻”严重影响了群众的居住获得感。
有业内专家认为，公摊面积是房地产市场“最不透明的一项指标”，由此导致的房屋买卖纠纷及服务收费争议由来已久。他们建议，从制度上堵住现行法规漏洞，考虑适时引入国际通行的以套内面积为单位的房屋计价体系。
新华社文章指出，调研显示：国际通行的房屋交易计价单位多为所见即所得的套内面积，国内对此虽无统一规定，实际操作中却普遍采用建筑面积计价。但时至今日，尚无法律法规对“公摊面积”做出明确约束。
新建住房要全装修交付，四层楼以上要安装电梯
此外《住宅规范》还有以下几点值得关注：城镇新建住宅建筑应全装修交付（不同于"精装房"）。所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，给水排水、供暖、通风和空调、燃气、照明供电等系统基本安装到位，厨房和卫生间的基本设备全部安装完毕，达到基本使用标准。
由原七层及以上或超过16m设置电梯进行调整，新建住宅建筑电梯设置应符合下列规定：四层及四层以上住宅建筑或超过9m的新建住宅建筑应设电梯；十二层及十二层以上的住宅建筑，每个居住单元设置电梯不应少于2台；新建住宅建筑电梯的载重量不应小于800kg。
每个设置电梯的居住单元应至少设有1台可容纳担架的电梯，且电梯轿厢尺寸不应小于为1.50m×1.60m，轿厢门净宽不应小于0.90m。
住宅建筑设计工作年限应符合以下规定:结构设计使用年限不低于50年，地下室防水不低于结构设计工作年限。
住宅建筑以套内使用面积交易，房价和物业费等真会涨吗？
住宅建筑以套内使用面积进行交易对房价的影响，不只是消费者热议，也是地产圈研究人员讨论的议题。
北京大学房地产法研究中心主任楼建波说，一套房子的总价是固定的，如果按照套内面积来算，那么每平方米的单价必然会有所提高。
易居房地产研究院副院长杨红旭则认为，这只是一个计量标准的变化，不会改变房地产市场的整体走势，对房价没有明显影响。
“除了买卖的价格，物业费、房产税等相关税费也是按照面积来收取的，标准改变之后，这些税费的单价也会相应提高，但总价不会有太大变化。”杨红旭说，对普通住宅(140平方米及以下)和非普通住宅(140平方米以上)面积的划定标准也可能会有调整，但近年房价大涨，很多城市都没做调整，未来划分普通住宅和非普通住宅的概念将会淡化。
“整体来看，改成按套内面积计价之后，对人们的实际购房成本基本没有影响。” 中原地产首席分析师张大伟说，与现房和二手房相比，套内面积计价影响最大的是期房销售。
业内人士分析认为，住建部此次征求住宅以套内面积交易，实际上利大于弊，对购房者实际购房成本基本无影响，主要影响的还是部分卖低得房率（指公摊面积大）房子的开发商。而且，对于购房者而言，物业费等因为建筑面积衍生的收费也有可能降低。
“现房和二手房的房本上会明确标出套内面积和建筑面积，公摊系数是固定的。但购买期房时，考虑到实际建造过程中的各种因素，公摊系数是会变化的。”张大伟表示，用套内面积计价，开发商就没办法在这上面做文章了。
与杨红旭观点不同的地方，张大伟认为，对于购房者而言，物业费等因为建筑面积衍生的收费有可能会降低。
需要注意的是，公摊面积并不是越小越好。 “如果开发商过度挤压公摊，会导致社区品质下调，包括楼道、会所、大堂等公共面积缩水。”中原地产首席分析师张大伟说。
（文/李万宅整理 来源：综合住建部网站、新华网、中新网、中国经济网、中国之声）
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