房贷利率有望下调 稳字当头成梅州楼市总基调

业内预测一

在“房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融”的背景下，2019年梅州的银行政策备受关注。多名业内人士一致认为，今年银行政策与去年相比将会有所松动：在房贷利率有望下调的情况下，放款速度也将加快。

事实上，近来房贷利率确实有些调整。记者通过走访网点以及从梅州部分银行官方渠道获悉，四大行中有农业银行于去年12月底下调了房贷利率：首套房利率上浮25%，部分重点合作楼盘则上浮20%；工商银行、中国银行和建设银行虽无明确下调利率，但在贷款额度和放款速度方面有一定的利好。建设银行工作人员告诉记者：“去年在解决了贷款挤压问题后，排队现象有所减少，放款速度明显加快。在贷款额度方面，由于央行在1月15日实施2019年首次降准，使得银行可贷款额度较之前更加充裕。”

梅州佰为房地产顾问有限公司营销总监傅帅认为，目前来看梅州的房贷利率“随行就市”仍是趋势。在“房住不炒”主基调下，在市场较冷、周边城市房贷利率有所松动，以及新年伊始贷款需求有望迎来一波高潮的情况下，梅州部分银行也有望下调利率，但下调幅度有限，更多的是回归正常化，而非新一轮宽松。“但这也是一种信号，表明国家和政府维持房地产市场稳定、防止出现大起大落的决心。”傅帅说道。

业内预测二

公寓投资大有可为

在梅州奥园地产副总经理叶晋宁看来，今年梅州的公寓市场将大有可为，这与城市扩容提质后吸引大量高素质人才来梅工作有很大关系。近几年梅州处于飞速发展时期，在政府的政策指导下，客都梅州将最大限度地拓展城市发展空间，加快城市扩容提质步伐，越来越多的人才愿意来梅发展。他告诉记者，近来公司在招聘时发现，前来应聘的外地人或是原来在外工作的本地人多了起来。此外，世界客属青年创新创业中心、客家梦工厂、物联网特色小镇的建设与规划，将吸引大批科技人才。这些人的特性是高收入、年轻化、有个性，追求独立、私密的个人空间，而公寓由于面积小、总价低、月供负担轻，对年轻一族尤其是外来专业人才格外具有吸引力。

叶晋宁指出，近两年来梅州拍卖的土地多为商住用地，商业部分不可能都建店铺或者商业综合体，未来梅州的公寓产品将会越来越多，如何选择适合自己的产品至关重要。据了解，当前部分公寓引进了专业的租管公司，提供全方位的托管服务，如客天下、海吉星等推出的部分公寓产品就是采用这种售后返租的模式，投资者将公寓托管后，每月可获得固定收益。

业内预测三

上半年以消化库存为主

下半年回暖

至于一手房市场，合兴·山水名都项目总经理杨勇认为，在供应上，由于过去两年土地市场火爆，加上在建工程众多，预计2019年供应仍将维持相对高位。“仅剑英大道房产一条街的尾盘库存，加起来就有上万套。此外，2017年和2018年拍下的众多高价地项目将陆续推出，但不排除个别房企为适应市场变化，减缓开发速度。因此今年上半年梅州房地产市场主要以消化库存为主。”杨勇说道。

由于2016—2017年行情火爆，购买力已大幅释放，2018年下半年开始，成交量已逐步减弱。在没有较大政策刺激的情况下，预计2019年成交将延续2018年状况，火爆难现。

傅帅预测，根据国家“稳地价、稳房价、稳预期”的调控政策，受春节假期等因素影响，今年初市场偏冷的情况将持续一段时间。但同时，多个城市政策有所松动，将会在一定程度上提振市场信心，也将逐渐提升市场交易活跃度，但这需要时间，得以体现估计要等到下半年。按照过去的回暖周期，“五一”前后，市场或有所回暖。放眼全年，房地产市场预计整体平稳发展，成交需求或出现先抑后扬的态势，房价有望稳中微涨。

同时，他对楼市其他指标也做出了预测。一手住宅成交均价方面，他认为整体以稳定为主。分开来说，市区由于众多高价地项目入市，房价或以高位波动为主，其他区域房价将有所分化，个别配套不足、库存较大区域房价或有调整；库存方面，由于近两年土地成交火爆造成的潜在供应增加，加上住宅成交火爆难现，预计2019年整体库存仍有上升空间；土拍方面，鉴于未开发土地较多，库存较高，房企拿地普遍谨慎，土地市场火爆难现，低溢价率成交为主流，不排除个别质地不佳或高起拍价的土地出现流拍。

业内人士李先生则认为，由于上市房企的资金逐渐宽松，再加上政策有望松动，使得今年第一季度比去年第四季度的楼市氛围要好，但由于多个区域库存量较大，所以，今年上半年主要还是消化库存，而真正转暖可能要等到下半年。

“今年置业者可选择房源较多，房价将以稳为主，置业者可根据自身实际来选择合适房源。”傅帅认为。

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