焦虑中奋力前行， 梅州楼市何去何从？

中国的房地产行业已经由“黄金时代”进入所谓的“白银时代”，在中央密集出台调控政策，以及“房住不炒”指导方针下，房地产正式进入下半场。2018年已经过去三分之二，而各大房企，相信比2017年底研究讨论2018年销售目标时的信心和坚韧有了更多的理性，并且伴随着的更多是焦虑——对行业的焦虑，对市场的焦虑，对客户的焦虑，对现金流的焦虑，对产品更新迭代的焦虑，对企业转型升级寻找新的增长点的焦虑！大势所趋，梅州楼市也无法独善其身。纵观如今的梅州楼市，总体成交量价明显下滑，土地资源也日益减少，一场去库存带动的楼市繁荣似乎难以持续，是繁华的谢幕还是火爆行情的阶段调整？ 在2018年所剩无几的时间里，梅州楼市将何去何从？

去库存楼市盛宴下的繁荣——梅州楼市量价齐升

2015年12月，中央经济工作会议提出“化解房地产库存”，全国多地楼市利好政策层出不穷，特别是三、四线城市房地产市场，土地成交活跃，量价齐升屡创历史新高。回顾楼市去库存时代，梅州房地产市场可谓是高度繁荣，去库存成效显现。就梅州城区成交情况来看，2015年成交15685套，销售金额98.45亿元；2016年成交17150套，销售金额117.49元；2017年成交19637套，销售金额159.26亿元；在梅州扩容提质、高铁建设利好、棚改货币化等去库存利好政策的影响下，房价不断上扬，各房地产商雨露均沾，呈现出了火热的局面，尤其是2017年，成为近几年来涨幅最大的一年。

从去库存开始至今，梅州楼市的去化周期明显降低，去化周期基本维持在5-7个月左右，而房价也一路走高，就梅州城区成交均价来看，均价从2015年的4998.65元/平方米、2016年的5368.8元/平方米，上涨至2017年的6355.85元/平方米，截止至2018年8月，更是达到了7561.25元/平方米。

梅州楼市价格涨幅较快，主要基于如下原因：一是由于土地供应缓慢、已供土地入市周期较长等综合因素，市场房源供应量不足，难以满足购买需求；二是由于梅州城市形象、环境、交通改善引发的外来需求（含返乡置业、外来投资）及由改善型、刚需、二胎、城市化进场程加快引致的内需，导致需求量大增；三是品牌房企精装修销售及交楼，一定程度上也造成梅州房价上升；四是劳动力成本、建材等不断上涨，引致房地产建设成本增加。梅州房价基数低，因此在上述因素综合影响下涨幅呈现较快的发展速度。

宏观调控主基调下的降温——梅州楼市量降价稳

2018年上半年，房地产政策调控进入了一个新的阶段。一方面继续积极抑制非理性需求，另一方面重点调整中长期供给结构。中央明确表态调控不放松，多城落实地方主体责任，政策密集出台。上半年调控力度并未减弱，经统计，上半年已有50余个地级以上城市和10余个县市出台调控政策，海南上半年历经数次政策收紧。各地出台的房地产调控政策发布次数已累计高达192次，相比2017年上半年的116次调控，调控次数上涨幅度高达65%。

7月31日，习近平主持召开中共中央政治局会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。而对于备受关注的房地产问题，“坚决遏制房价上涨”这一句，为房地产问题彻底定了调。

而对于梅州来说，尽管是四线城市，但在2018年4月份，已经感受到了调控的压力和威力，也成为了梅州楼市2018年的分水岭，让梅州楼市持续进入低迷状态。综观梅州1-8月，梅州楼市呈现以下特点：一是全市商品房库存持续走低，基本告别去库存时代；二是全市商品房销售面积及套数同比较大幅度下降；三是全市商品房价格同比上涨幅度较大，但环比基本保持稳定，房价趋于稳定；四是在调控主基调下，金融政策收紧，导致首付及利率明显上升，购房者倍感压力；五是历经2017年的楼市繁荣，房价已经上升到一定程度，消费者持观望态度浓厚，成交周期拉长；六是梅州属于四线城市，外来人口有限，市场和客户的培育需要更长的周期。

调控令人焦虑，当三四线楼市面临着冷却，房企还能否独善其身？又是否意味着梅州楼市的繁荣已经结束？在梅州房地产市场出现下降趋势时，如何从容转身，成为每一个房企共同面临的考验。

楼市降温潮水退去——梅州楼市何去何从？

对购房者而言，投资看潜力、度假看资源、自住看综合。每一类型的购房者，要根据自己的需求和目的来选择，选择时间、选择项目。如果购买是考虑投资，则要看区域发展潜力及楼盘的升值潜力；如果购买是考虑度假，则要看楼盘的度假资源配备情况；而自住，则需要更综合地考虑地段、配套及价格等综合因素。

对开发商而言，在2018年仅剩余的不到百日里，就是一个抢字，抢进度、抢开盘、抢客户、抢现金。进入下半年，梅州将入市一批新盘，以及其他楼盘应势加推，相信供应量将有所增长，成交量也会有所增加。而房价主基调也将继续保持平稳走势。但不可否认，各大房企也面临着年度冲刺压力，在激烈的竞争态势下，部分房企有可能采取“以价换量”的策略积极推盘，房价走势或将发生实质性变化，“现金为王”将是梅州楼市2018年下半场的主基调。

对梅州而言，高铁开通的预期，生态环境的改善，城市形象的提升，经济的持续发展，都会随着新一届领导班子的上任而给整个梅州更高的预期。坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨，加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制，也将是梅州未来房地产工作的主要方向。值得注意的是，梅州一直以来是人口外流城市，能否吸引外来人才来梅创业、居住，能够提供更好的创业环境、更优质的营商环境，将是决定未来梅州房地产市场发展的重要因素。

2018年下半场，梅州楼市格局将有如下变化：土地市场供应仍将平稳，土地成交价格趋于稳定且有下行压力；商品房市场供应量将大大增加，楼市成交量将有所上升；商品房市场竞争态势加剧，成交价格趋于稳定局部有下行压力；金融政策难有缓和，首付及利率仍将保持从紧态势，消费者压力继续存在；各县市区市场两极分化的态势将继续维持，热者恒热，冷者恒冷！

我们期待，所有的开发商，都不再焦虑，都能够充分理解时代和形势赋予的使命，让房子回归居住的本质。不仅要造好房子，更要为梅州提供一种美好生活方式，让梅州成为美好生活的目的地，为梅州人民的幸福感、荣誉感和获得感来贡献自己的应有的力量。

（供稿：梅州市房地产行业协会 图/钟文丽）

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