江北片区7月楼价稳中有升 梅州全市上月成交套数2252套，人居环境与区域价值成购房新趋向

江北商品房成交价“坚挺”，环比上涨7.24%。

芹洋楼盘受青睐，区域价值具有一定潜力。

新区配套逐渐完善。

与炎炎夏日相比，梅州楼市在7月的表现有点“凉凉”。根据梅州市住房和城乡建设局公布的新建商品房网签情况，梅州一手住宅销售面积和销售均价都出现不同程度的下滑。

褪去“热潮”外衣的楼市，也让购房者的心态趋于理性，区域成交分化明显。江南片区上月量价齐跌。相反，江北片区和梅县片区的价格却稳中有升，尤其是新区的楼盘表现不俗，奥园梅江天韵、恒大御景半岛和碧桂园·东湾国际等成交套数排在了片区前列。

●采写南方日报记者黄思华摄影南方日报记者何森垚

总体略显“颓势”

个别区域逆势上扬

家住新县城某小区的刘女士一家，因为想离孩子读书的地方近些，最近希望通过“卖一买一”置换江南片区的大型成熟社区。然而在看到楼市近期的表现之后，她和家人觉得需要暂时“缓一缓”。

“我们已经基本确定了两个楼盘，都在学校附近，但贷款利率一直走高，且二套房首付比例不低。”刘女士表示，家人都不愿意选择其它位置的小区，于是再三考虑之下决定继续观望，看看是否有更优惠的房源。

刘女士的顾虑并无道理。“利率高、额度少、审核严、放款慢”成为梅州房贷市场新常态。同时，在政策调控、蓄客不足等因素影响下，开发商放缓上市步伐，7月供求都较低。受此影响，今年楼市下半场的开场，“成绩单”并不理想。

梅州市住建局一组公开数据显示，7月全市成交套数为2252套，环比减少43.88%，同比减少16.28%；商品房成交均价6665.13元/㎡，环比下跌3.2%；销售面积为28.54万㎡，环比减少46.7%。

从区域表现来看，江南片区的表现并不乐观，出现了量价齐跌的态势。该片区成交面积为3.16万㎡，环比减少48.03%；住宅成交套数为253套，环比减少45.82%；住宅成交均价为7684.38元/㎡，环比下跌11.64%。

相反，江北片区和梅县片区在销售淡季的成交价格却呈现坚挺态势。江北片区住宅成交均价为7996.9元/㎡，环比上涨7.24%，均价跃升第一；梅县片区住宅成交均价为7163.87元/㎡，环比上涨3.43%。细分来看，江北与梅县片区的中坚力量主要集中在新区建设区域，如芹洋半岛与梅县新城。

在二手房交易市场方面，记者通过走访了解到，其成交价格有所回调，买卖双方观望情绪浓厚，成交量持续走低。与去年同期二手房市场的火热表现相反，如今年代较久的步梯房以及高价电梯二手房都出现了转手困难，而学区房销售情况稍好。“手里有一定资金的购房群体，基本上都瞄准刚推出的新房，除非有刚性需求，不然一般都不会考虑二手房。”江南某置业中介解释。

嘉应学院地理科学与旅游学院副教授谢正峰认为，一二线城市楼市新政出台，在一定程度上也遏制了当地房地产的短期投资，使一线城市的资本外流到三四线城市。对梅州来说，受外来投资客增加的影响，购房需求有所增加；但因上半年商品住宅新开工面积增加，待售面积低位回升，使得上半年供需达到平衡。

从数据来分析，相比珠三角与其它地区表现出的此消彼长，今年梅州商品房销售市场的走势与一线城市基本趋同；同时企业到位资金同比增速先抑后扬，土地购置面积增速稳步提升，房地产完成投资保持稳定增长，就目前而言，梅州的商品房市场供求关系基本平衡，房价水平基本稳定。

芹洋楼盘受青睐

区域价值潜力受肯定

“交通便利，周围配套学校、医院和公园等，且有商业圈满足基本的生活消费。”市民叶凌鹏认为，这是他购房的几个“标配”。“其实在梅州城区，真正兼备好的生态环境与城市配套的楼盘并不多。”

从7月的各大楼盘销售呈现“冰火两重天”的态势可以看出，在楼市褪去“热潮”外衣之后，购房者在选择上更趋理性化，选择的居住环境则直接表达了市民对生活质量和舒适度的重视。记者走访几个待售楼盘发现，与以往打“价格优惠战”不同，今年房地产策略都对准了自身楼盘的区位和配套优势。

同一片区的不同楼盘销售数据显示，在江南片区，排在首位的楼盘成交套数为170套，而第二位的成交套数却掉到了两位数。同样的情况也出现在新县城和江北片区。

从不同片区来看，随着新区的建设步伐加快，人们更趋于选择接近现代城市配套的楼盘。因而，在7月销售数据中，芹洋半岛的楼盘成交量尤为突出，该区域内的奥园梅江天韵、恒大御景半岛和碧桂园·东湾国际等楼盘表现不俗，成交套数遥遥领先。

区域销售数据的差异，也反映了购房群体新的选择标准。与大型房企刚进入梅州市场的情况不同，过去几年推出的商品房消化了大部分的刚需群体。同时，随着楼盘的遍地开花，同等价位的选择增多，价格如今不再是购房群体首要考虑的因素了。尤其对于改善型购房群体，小孩教育、老人养老等购房“动力”排在了需求的前几位，人居环境和区域价值成为当下市民置业考虑的重要因素。

事实上，销量较好的楼盘还有一个共同的特点，即户型涵盖广泛，既有80平方米左右的中等户型，也有超150平方米的大型住宅，从而迎合刚需、改善型、舒适型等不同层次的居住需求。而这些住宅户型大致体现为布局方正紧凑、实用率高等特征。

从目前的市场形势来看，当前部分楼盘房价处于高位，万元以上的楼盘不在少数。对于购房者而言，这意味着沉重的购房成本支出，如果因为买房的负担过重，从而导致生活水平下降，恐怕大部分购房者都不愿意。

业内人士分析，芹洋半岛楼盘的定价尚处于万元以下，随着芹洋学校和东山医院的建成，以及内部路网的完善，该区域的区域价值将进一步凸显，发展空间值得期待。

下半年房价求“稳”

刚需可寻入手时机

“从上半年的数据可以看出，梅州房地产市场情绪的犹疑，这未尝不是市场开始全面调整的信号。”谢正峰认为，当前土地拍卖价格的攀升，说明开发商还有足够的盈利空间，开发商的投资收益还能够达到可接受的回报率范围。而成交套数、成交面积均出现下跌，看似不正常，其实是市场供需机制的调节作用。

同时，受房地产市场调控政策不断强化，尤其是总体信贷政策持续收紧的影响，今年上半年广东商品房销售市场总体呈现量降价稳的运行态势。

展望下半年，政策环境尤其是货币信贷政策仍是影响市场走势的重要因素。“从中央"要下决心解决好房地产市场问题"可以看出，今后对于房价采取的措施将会更多、更严格。”谢正峰说。

但也有业内人士认为，楼市之所以需要调控，就是因为供需结构紧张使得房价仍有上涨空间，“买房就赚钱”的这个预期仍然存在。

同时，处于三、四线城市的梅州，随着城镇人口继续增加，城市的体量有待继续增加。因而受到本地需求和外来需求的双重影响，房地产市场的需求还在，房价波动不会太大，处于较为稳定的状态。

专家建议，对于刚需群体来说，在经济能力许可的前提下可以在下半年寻找入手时机。“当地房地产市场正在回归正常，从长远来看，商品房的保值和抗通货膨胀的功能还具备，降价的可能性不大。”

下半年，梅州的商品房成交量或将追超上半年水平。由于梅州楼市目前的购房者大部分是改善型，在成交量的支撑下房价也将稳步求升。而房价上涨仍受购房者承受力限制，下半年房价并不具备大涨的前提。同时，预计第四季度梅州以“特刚需”为主的婚房、学区房需求旺盛，所以预计四季度成交量将出现明显上涨，届时或有更多新品放出。

■相关

新区或将成为城市房产新标杆

7月商品房网签数据一出，有人欢喜有人忧。欢喜的是房价增长终于放缓，并且成交均价有下跌的趋势；忧的是全国楼市调控让购房者的观望态势浓厚，刚需用户的购房计划也是一缓再缓。

处于三四线城市的梅州，因为全市商品房成交的量价齐跌，也让购房者渐渐摸不透下半年楼市的走向。但是我们仍然可以通过横向对比的方式，在不同区域中筛选出一些刚需户青睐的楼盘。

不少购房者也发现，中心城区江南片区近段时间的表现一般，7月的成交均价更是排在了江北片区的后面。数十年来，江南都是梅州城区的中心繁华区。从全国来看，一般作为老城区中的中心区域，以及城市发展的中心区，这个区域内的住宅房价通常也是一个城市内的一线水平。

但是随着城市的发展，中心区会因为建筑密度过高、开发商拿地困难、社区较狭小等问题，其房价也到达了“天花板”。对于青年人来说，这样的地段可能会成为租房时的选择。但是考虑到区域发展和高价格等因素，中心区通常不会成为首套房的选择区域。

而对于城市的新兴发展区，由于城市人口增加及规划发展上的原因，通常只要发展成熟，这种区域内的房价往往会超越市中心成为城市房产的一个新标杆。但在没有发展之前，其房价也会处于相对比较低的一个程度上。

纵观梅州城区的发展轨迹，一直都是沿着梅江河由西向东，从江北老街到江南片区，接下来则是正在建设的芹洋半岛等新区区域。对于刚需族而言，性价比高并不是指价格便宜，而是兼顾品质高与价格不高两者，满足这两个条件的房子则具有居住性与投资性。

所谓生活品质，强调的是生活的便利性。首先，楼盘周边要有一个大型的超市或菜场；其次，周边必须有医院、学校、公园等公共设施供市民休闲。同时，便利的交通是也是选择楼盘的关键。这里的交通不仅仅指距离，更多的是指通勤时间，出行快捷、通畅，即使不在城市核心，生活也是便利的。

而未来城市的发展，更多是为城市居民提供更高品质的城市空间而努力，进而为居民增加生活便利、提升生活品质、创造消费条件。随着相关配套的完善，以核心居住、娱乐+商业为主的新区域也将会出现。

■区域置业推荐

碧桂园·东湾国际

均价：8700元/㎡

户型推荐：7月21号新推天玺二街6号楼YJ180四房

点评：东湾国际是芹洋最“年轻”的楼盘，周围的配套正在逐步建设完善中，因此也是性价比较高的一个楼盘。从规划来看，交通和教育医疗配套都较完善。尤其是临近芹洋实验学校、东山医院并且通过罗乐大桥与未来的“物联网小镇”相连，随着产业的转型升级与发展，该地段的楼房潜力也将得到提升。

恒大御景半岛

均价：9800元/㎡

户型推荐：二期23栋和28栋的103㎡小三房及154㎡大四房

点评：恒大御景半岛位于广州大桥旁，离高速、国道非常近，通过大桥往江南、新县城甚至其它乡镇都较方便，不需通过内部路段，交通便利是其最大的优势。配套的公园、医院和学校都可以通过步行到达，非常方便。

奥园梅江天韵

均价：8000元/㎡

户型推荐：125㎡三房，142㎡四房，175㎡四房，200㎡五房

点评：因为接近学子大道，该楼盘所在的配套目前较完善，且推出户型较为齐全，从一家三口青睐的三房到可以容纳大家庭的四房和五房都有，同时还有30套一线江景的240㎡5+1房户型供高收入家庭选择，均价1.2万/㎡。

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