分化市场的 机遇和风险并存

目前有机构认为，落地到城市层面，市场已然出现了一些“变向”信号。同时，不少媒体、自媒体、业内人士都在探讨两个问题——一是始自2015年以来的房地产上涨周期是否已经过去，“拐点”是不是真的来了；二是当前的形势下，开发商和购房者应该何去何从？

在已经过去的9月和“十一”假期，包括厦门、南宁等部分城市出现楼盘打折的现象。在广州，增城、黄埔、南沙等区域多个楼盘推出特价房，借着打折的名义降价，中心城区同样有高端楼盘下调价格，与此同时，困扰广州多时的“双合同”现象，也随着单合同楼盘的增加而出现解决的势头。

从不少机构公布的数据来看，“十一”假期楼市成交走势并不理想，部分热点城市成交量与去年同期相比也有不同程度的下降，这一点在热点二线和三四线城市中表现尤为明显，但也有部分城市的成交量同比有所上升。

尽管国庆期间部分城市备案暂停，也不能排除假期结束后网签逐步恢复，但一些城市楼盘的去化情况显然说明了问题。

此前，克而瑞研究中心对国庆期间部分城市新开盘项目去化情况不完全统计显示，全国18个新开盘项目整体去化率约为60%，大多数楼盘去化效果一般，近五成项目去化不足40%。仅抚州、惠州、宜昌等3个项目开盘去化率在80%以上。另外，揭阳、烟台等项目去化率也在40%以上。而沈阳、厦门、苏州、重庆、嘉兴、扬州、马鞍山等二线和部分三四线城市表现不尽如人意。

事实上，国内不同城市的能级、区位、土地、经济发展水平等各不相同，因此当前市场也呈现出分化的趋势。

一线和部分热点二线城市的购房需求依然存在，而大城市对于人口的吸引力，也会在未来继续带来新的购房需求，特别是在一线城市，今年以来仍有一些楼盘出现开盘售罄的现象，市场成交也在恢复，这折射出在住房供应体系尚未完全改变的背景下，购房需求仍然大量存在，并等待释放。

而对于三四线城市而言，由于收入水平的限制，房价的“天花板”更显而易见，如果开发楼盘定价超过本地居民购买力的上限，则可能面临去化困难。当前，棚改货币化安置政策面临调整，这对遏制三四线城市房价上涨能够起到重要作用，但对于落子三四线城市的开发商而言，购房需求的减少也会对企业的回款能力产生影响。

国内各地楼市仍在分化，但不论是一线、二线还是三四线城市，风险和机遇都是并存的。对于房企而言而言，如何保障现金流稳定是当前企业生存发展必须重点思考的问题。对于购房者来说，则要对自身进行详细评估，结合自身的财力分析当前购房是否适宜。与此同时，前几年看待楼市的思维，在今天可能要变一变了。葛政涵

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