4宗商住用地逾44亿成交6月江门市区土拍收官，蓬江拍出2宗，江海、新会各拍出1宗地块

[摘要]6月江门市区土拍收官，蓬江拍出2宗，江海、新会各拍出1宗地块

6月16日，随着江西新旅以总价9.23亿竞得外海地块，江门市区本月土拍收官。进入6月后，江门市区迎来土地竞拍“小高潮”，共出让4宗商住用地，总出让面积约26.3万平方米，成交总金额超44亿元。在这4宗商住用地中，蓬江占2宗，江海、新会各占1宗。竞拍过程中，有的地块开发商竞争激烈，而有的却显得很平淡，这4宗商住地颇具代表性。

万科势在必得，16亿拿下篁庄考场地块

6月3日，江门市区本月第1块地开拍，该地块位于蓬江区江侨路与明理街交叉口东北侧（华茵桂语西侧），面积121亩，最终由万科竞得，成交总价约16.1亿（161361万元），折合楼面价约8221元/㎡，溢价率43％。

该块地是6月市区最受瞩目的地块，曾于4月22日因故终止挂牌，调整规划条件及用地范围后重新挂牌。地块最高限制单价为8625元/㎡，相比第一次挂牌提高了1731元/㎡。地块配建道路要求也增加了条件，如因政府无法提供道路用地给建设单位进行道路建设，则相应的道路配建责任取消。地块二退道路红线要求中，增加了临明理街不少于10米。

据介绍，篁庄考场地段房地产开发出让用地面积约379亩，除去已开发方直珑湖湾、天英月珑湾、华茵桂语、滨江和院、盈俊轩小区之外，剩余可开发的商住用地有限。此地块面积多达121亩，是片区最后一幅具备开发连片大型住宅区条件的商住地。

万科于2018年9月份首次进入江门，中标蓬江里村“旧改”项目，也就是万科金域国际楼盘，目前该楼盘的销售一直位居销售榜前列。去年8月，江门市政府与来自深圳的万科企业股份有限公司签订战略合作框架协议。协议指出，万科集团将把江门市作为中长期布局以及湾区经济圈深耕的重点区域，积极导入万科优质资源，全方位助推江门城市品质提升。此次万科拿下篁庄考场地块，应该是势在必得，可能接下来万科还会有动作。

新会TOD地块依旧抢手，激战110轮

近日，超10家房企参与，经过110轮激战，最终建发以总价9.39亿元拿下枢纽新城69.6亩地块，折合楼面地价8097元/㎡！溢价率31.7%。这也是建发集团首进新会。

该地块位于新会TOD项目范围内（TOD模式是指“以公共交通为导向的发展模式”），是新会集商业、教育、文化、娱乐于一体的城市中心建设项目。起始总价约7.13亿，折合楼面价约6148元/㎡，最高限价9222元/㎡。从目前的市场来看，枢纽新城板块近一年新增的房源存量较大，但是房价在短期内依然坚挺。总体来说，枢纽新城板块依然是江门土拍热门之选。

从配套来看，商业、公共设施、娱乐设施、教育等今年陆续完善。商业方面：文华商业广场，项目定位为以高端新型大规模农贸市场为亮点，集合商业、餐饮、办公、酒店、停车场等多功能组合为一体的综合性现代商业广场。

学校方面，实验幼儿园珠西枢纽新城分园已完工，今年9月投入使用，首批学生已经招满。体育休闲方面，枢纽新城体育公园位于文韬路、文华路、葵城一路与规划三路围合的区域，规划总用地面积49735㎡。枢纽体育公园儿童活动区、健身活动区、休息廊、散步道、缓跑径和配套景观绿化区已向市民开放，整体工程计划本月底完工。网红打卡点梅江农业生态园（一期）荷塘湿地已经开放。

溢价率1%，龙光9.6亿拍下高尔夫景观地块

6月11日，江门滨江新区93亩土地将迎来摘牌。在三家企业的竞价后，最终龙光以9.6亿竞得江门高尔夫景观地块，溢价率1%，楼面价5629元/㎡。该地块位于蓬江区的五邑锦绣豪庭北侧、上城铂雍汇东侧（棠下新昌村猪乸环），关注度也颇高，该地块出让建设用地面积62002.67平方米，挂牌起始价95490万元。地块采用“最高限价+配建人才住房”的形式进行竞拍，最高限制总价为143235万元，折合最高限制地价为8400元/㎡。

从区位来看，地块处于江门市滨江新区，区域交通设施、公共服务设施和基础设施齐全。周边已配建滨江体育中心，紫茶小学、范罗冈小学等学校，并正在规划建设江门市档案中心、银葵医院等大型公建项目。而且本宗地曾在江门市2020年土地项目推介会上，作为2020年的蓬江区推介地块，并与相邻的两宗商住地共同推出，合计约461.22亩。

但是最终只溢价率1%，这到底说明什么呢？不妨看看5月份，碧桂园以总价135111.9万元拿下滨江147亩地块，当时溢价率为0%，这似乎在显示，滨江新区的土拍热度在消退，尤其是在配套还有待完善的情况下，在蓬江旧城改造，江侨路附近地块又在开发的情况，显得有些“偏远”的滨江新区，购房者对于其预期在下降，这一点体现在了地价上。也许可以说滨江新区有着光明的未来，但是从短期来看，市民居住出行更愿意靠近市区。

江西新旅首进江门，9.23亿竞得外海地块

6月16日，江西新旅首进广东，成功摘下江门外海约111亩地块，此次摘牌的JCR2021-82(江海05)号地，位于高新区3号地奕聪路与规划二路交界西北侧，地块成交总价约9.23亿（92305万元），折合楼面价约4549元/㎡，溢价率1％。

据介绍，新旅集团是赣系房企，旗下拥有20余家子公司，百亿资产、两千人规模，布局两省六城十七个项目，业务涵盖文旅、健康、教育、置业、基建、物管等六大板块。

这是继去年11月嘉福项目地块[JCR2020-149（江海16）]摘牌后，江门外海片区再次摘牌商住地块。相信未来，外海片区的市场热度将进一步提升。

该地块靠近中山古镇，属于外海板块，而其又纳入“江海门户”片区规划。该片区拟建设两座超高层地标性写字楼，一南一北，打造集商务办公、金融服务等于一体的新兴产业载体、城东超级地标。与此同时，还将新建一所学校，目前校名暂定为江门高新第一小学，共规划48个教学班。另外还靠近江门市中心医院新院区。可以说，未来可期。

从区位发展来看，近年来江海区发展尤其令人瞩目，而靠近古镇的外海片区，由于前期规划相对欠缺，学校和商业布局不完善，影响进一步发展，但是随着“江海门户”片区规划的推进，布局不断完善，将吸引一河之隔的中山购房者前来安居，该区域也有望成为江海区发展的新亮点。

采写：南都珠中江产经工作室记者 严亮

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