6月初江门市两宗商住用地楼面地价均破“8字头” 土拍市场“开挂” 多宗地块成交

骄阳似火的6月，江门土拍市场也如这个天气般持续高温。仅6月3日、6月4日这两天，江门市共成功出让5宗商住用地，出让面积超21万平方米，成交金额约29.7亿元。无论从金额、面积，还是从地块的数量来看，无不体现着江门土拍市场的热闹。

6月3日，蓬江区江侨路一靓地被万科以总价约16.14亿元摘得，折合楼面地价约8221元/平方米；6月4日，新会区枢纽新城一靓地被建发以总价约9.39亿元夺得，折合楼面地价约8097元/平方米。这两宗热门商住用地成功出让，且楼面地价均破“8字头”，可以说是在短时间点燃了江门地产人和市民的热情，楼盘项目借力营销，有的楼盘还扬言将涨价。

在这般热情下，将对江门楼市有何影响？对此，记者进行采访。

现象

市区两宗商住用地楼面地价均破“8字头”

短短两天内，江门市共成功出让5宗商住用地，出让面积超21万平方米，成交金额约29.7亿元，其中备受瞩目的是市区两宗商住用地。

6月3日10点，蓬江区江侨路与明理街交叉口东北侧地段三旧改造地块（蓬江04号地）起拍。此次竞拍共有4家房企参与竞价，经数十轮报价，历时两个多小时，最终由万科以总价约16.14亿元摘得，楼面地价约8221元/平方米，溢价率约43%。这是蓬江区商住用地总价最高的第二位，而楼面地价则是时隔3年多再次破“8字头”。

6月4日10点，新会区枢纽新城葵城一路南侧、文华路东侧地块（新会09号地）起拍。共有10名竞买人参与竞价，经超百轮报价，耗时两个多小时，建发以总价约9.39亿元摘得该靓地，折合楼面地价约8097元/平方米，楼面地价为新会商住用地的第三高，溢价率约31.7%，这是建发首次进军新会。

此前本报曾预测蓬江04号地可能破“7字头”，结果破“8字头”，在不少业内人士看来“这有点出乎意料”。在美智地产市场研究中心总监张镇兰看来，蓬江04号地楼面地价破“8字头”，比预想中要高。他认为，万科此次高价拿地，原因之一是地块本身素质高；第二是万科里村项目有成功经营的经验可复制，同时表明了企业深耕江门的信心。此外，新会09号地位于枢纽新城板块，本身地价和售价在市区处于较高水平，“8字头”则属于常态。

在佰里行市场营销有限公司总经理罗清朋看来，这是在“意料之外，情理之中”。他认为蓬江04号地出让建设用地面积80939.48平方米，对于房企而言，确实在产品塑造以及项目打造方面有一定的优势。

合璟华富地产总经理黄锦康认为，这两宗商住用地破“8字头”，主要原因有三：一是两宗商住用地位置优越，可塑性特别强，容易产生溢价；二是人民币资产升值进入长期通道，房价有望补涨；三是江门处于大湾区，长期会对房企投资有吸引力。

张镇兰留意到，2021年4月，江门市土地出让最高限价标准调整优化为“上涨幅度比例原则上按不超过50%控制”，因此被万科和建发拿下的两块地虽然楼面地价破“8字头”，但均未超过最高限价，不需要进入竞配建环节，可以说成交地价更符合市场预期。

张镇兰还提到，5块地中除了万科和建发拿下的地块有溢价成交外，其余均为底价成交，另外，5月份关注度较高的蓬江10号地也是以底价成交，因此土拍市场是否火热还有待观察。

实力

江门吸引优质房企进驻

此次在市区拿地的两家企业都是实力非常强的非本土综合性企业，业内人士认为，这表明房企看好江门房地产市场。

万科是国内实力房企，2020年跻身《财富》“世界500强”第208位。2020年春天，万科正式开启深耕江门。作为万科在江门的首个项目——万科金域国际，自2020年10月17日开盘以来，网签量达上千套。

首次进入新会的建发实力同样不容小觑。建发房产是《财富》“世界500强”企业厦门建发集团有限公司旗下专业房地产开发企业，目前已在境内外形成了房地产开发、城市更新改造、物业管理、商业管理、代建运营、关联产业投资六大业务板块。公司已连续多年获得“中国房地产开发企业50强”和“中国物业服务企业百强”。而由建发集团控股的联发集团，在蓬江区已打造了联发悦澜山项目。

今年初，江门万科总经理喻敏锋接受本报采访时提到，江门作为粤港澳大湾区的一员，房地产市场健康稳定，万科将在江门持续深耕，多拿项目，做好项目，服务更多的江门购房者。

张镇兰认为，全国集中供地导致房企拿地相对困难，江门目前的拿地成本相对于大湾区其他城市较低，因此吸引了不少房企进军江门房地产市场。从本次土拍情况来看，万科看好江门未来几年房地产的发展，建发更是参加了多次江门的土拍，此次终于成功拿地，也足以表明对江门市场有较高的期望。

罗清朋表示，随着周边城市土地以及消费力的饱和和外溢，江门作为土地储备最大的城市之一，对于房企本身的发展以及对于房地产项目的开发，可塑性以及溢价空间较大。对于房企来说，如今一二线城市拿地困难及近年建安成本的增加，让部分房企把目光聚焦到三四线城市，而江门作为粤港澳大湾区的“价值洼地”城市，对于房企首进一个城市来说，是较为稳妥的选择。

影响

对江门楼市有提振作用

“面粉已近面包价”“面粉价买面包！在地价8221元/平方米地块旁这个楼盘仅售8888元/平方米起”，地块周边的楼盘项目纷纷借力营销，而在蓬江04号地周边的楼盘喊涨，称“6月7日全面升价3%”……短短两天，两宗商住用地楼面地价均破“8字头”，这点燃了江门地产人和市民的热情，楼盘项目借力营销，有的楼盘还扬言将涨价。

黄锦康直言，这些宣传，意味着许多项目对市场的预期是积极的，对房地产市场的信心很充足。

罗清朋提到，对于江门市区楼市而言，土拍拍出高地价估计难以产生大幅度的带动作用，因为土拍促进楼市升温这种现象，在目前的市场中基本已经不复存在。

“地价提升对江门楼市有提振作用。”张镇兰表示，建发地块位于枢纽片区，本身地价和售价在市区处于较高水平，“8字头”属于常态；而万科地块，主要受到地块自身素质原因较大，因此对整体楼市的影响较小，但会对周边在售项目起到一定的带动效应。

6月11日，蓬江区棠下新昌村猪乸环地块（蓬江13号地）将摘牌，该地块建设用地面积约6.2万平方米，起拍价约9.55亿元，起拍楼面地价约5600元/平方米，最高限制地价约14.32亿元。从位置上来看，该地块与万科此次摘得的蓬江04号地距离不远，那么，接连两宗商住用地均破“8字头”，这对明天将摘牌的地块有何影响？

张镇兰认为，棠下新昌村猪乸环地块与蓬江04号地均属于目前滨江较为成熟的区域，与五邑蒲葵高尔夫球会相邻，景观资源优越，地块整体素质较高，预计亦将溢价成交。

罗清朋表示，棠下新昌村猪乸环地块，对于房企打造中高端产品有一定的优势。但是片区内楼盘集中，而且部分体量较大，相信此次土拍应该较为理性，对于新旧房企而言，这地块也是进驻滨江新区不错的选择。

江门日报记者李银换

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