业主喊贵，开发商叫苦 车位贵过车是何因由？
近日，滨江新区一楼盘车位租售方案公示，其中小车车位（以下简称“车位”）备案均价19万元，每月租金高达830元，这引起了业主的热烈讨论。一直以来，对于车位租售问题，业主与开发商都争议不断。业主吐槽车位卖得贵，买不起；而开发商则大吐苦水，车位并没有业主想象中的高利润。对此，记者展开调查。
文/图江门日报记者李银换
车位租售定价由供求关系决定
谈起小区车位问题，新会一小区业主陈先生的话匣子就打开了：“唉，我们小区车位售价高达25万元，租金每月900元，但周边停车位紧俏，很难找停车位，只能咬牙买了一个车位。真的是车位贵过车啊！”“为什么每个小区的车位售价不一样，究竟车位售价、租金是由谁来定？如何定？”陈先生道出了许多业主的疑问。
记者从市相关部门了解到，根据《广东省定价目录（2018年版）》，车位销售价格没有列入政府定价目录，实行市场调节价，江门市产权车位销售价格实行属地备案制度，开发商销售车位只需到属地发改部门备案，销售价格不得超过备案价格。
至于车位出租价格，市相关部门方面表示，根据《关于放开住宅小区、商业配套、露天停车场停车保管服务收费等有关问题的通知》（粤发改价格[2015]483号），自2015年8月15日起，住宅小区的停车收费实行市场调节价，具体标准由经营者与业主或使用人，通过合同或其他方式约定。
越通房地产公司副总经理刘锦华表示，住宅小区车位定价，主要由开发商结合成本价及参考周边楼盘项目来制定，还与车位配比、入住率、房价等因素有关。
“说到底，车位租售的价格是由供求关系决定的。”裕隆基地产总经理杨东卉一语中的。她解释称，车位配比低的小区车位售价通常较高，因为存在供不应求的情况；车位配比高的小区车位可能还会降价促销，因为供过于求。
广东骏贤集团董事长冯锦麟表示，车位的价格表面上虽是由开发商决定的，但实际上是由市场所决定。
记者走访了解到，如今江门市区车位售价仍稳定在15万元左右，部分可达20万元以上。正如上述业内人士所言，车位售价主要取决于供求关系。蓬江区上城铂雍汇地下车位每个售价约20万元，车位配比是1：0.8。与之相反，车位配比高的小区，车位售价由于项目急于回款、大幅促销等因素，相对较低，典型者莫过于蓬江区的方直珑湖湾，三重优惠叠加后，每个标准车位最高直减10万元，是10多年来市区首次出现如此大幅度的车位降价，算下来每个车位大概7万多元，之所以如此，主要原因在于：二期共有住宅970户，车位1695个，车位配比高达1：1.75。
出租回报率低、车位成本高，导致开发商“只售不租”
在住宅小区中，对于小车停车位，开发商大多“只售不租”，仅小部分开发商会提供车位租赁服务，但租金较高，有的小区车位每月租金甚至高达900元。记者走访了解到，虽然大多数开发商对小区地下停车位“只售不租”，但不少购买了停车位的业主会进行出租，每个月租赁费用约为三四百元。
刘锦华给记者算了一笔账，站在开发商的立场，他们更乐意“只售不租”，主要原因在于租金回报率低，以及资本营运效益等。目前在江门，每个车位的均价约15万元，以每月租金400元来计算，一年租金4800元，不考虑通货膨胀等因素，约31年才能收回车位成本。这对于需要尽快回笼资金投资新项目的开发商明显不划算。
市房地产行业协会会长叶泽权表示，开发商通常会考虑资金使用、资金回报率。由于车位出租的资金回报率低，不少开发商都不愿意将车位进行出租。
除了租金回报率低外，车位成本高也是开发商大多“只售不租”的重要原因。在采访中，一些开发商大吐苦水“卖车位，真的没那么赚钱！”一位不愿具名的开发商负责人表示，地下车库建造成本十分高，再加上房地产是高杠杆行业，银行借贷利息不低，并没有大家想象中的高利润。
多位受访的业内人士均表示，地下车库的建造成本高于地上建筑。“作为开发商，收回投资并取得合理回报是投资者的本性。”冯锦麟表示，虽然建一个车位没有像住宅一样有分隔墙体，但实际上，地下车库的地面承载力要求更高，需要的钢材水泥成本已高于住宅的分隔墙体成本。
刘锦华也表示，地下车库要开挖土方，要做支护工程，如土建、消防、排水等，同时单位面积的钢筋含量、混凝土含量等指标都要远高于地上建筑部分，地下车位的成本往往要比地面车位甚至住宅的建筑成本都要高不少，且开发商会有积压资金的时间成本，不是说降价就可以随便降价的。
一名不愿具名的业内人士介绍，地下产权车位的成本为每平方米2800元左右，人防车位由于建设要求更高，成本为每平方米3000元左右，从表面上看，车位套内面积只有10多平方米，但实际上，加上公摊面积、边角等，建筑面积大约有30多平方米，再算上税费、利息等，产权车位的成本约10万元/个，人防车位的成本约11万元/个。再加上车位建好后需要至少一年时间确权，算上资金成本，大概会去到12万元/个，如果销售不畅，有所拖延，成本可能去到十三四万元/个。另外，项目做两层车库的平均成本要大于做一层车库的平均成本。一般来说，车位如果卖不到六七成，开发商可能会亏本。
冯锦麟表示，江门车位售价约15万元/个，每平方米约4200元，而3月江门市一手住宅成交均价约8198元/平方米，住宅售价远高于车位售价。车位售价不高，对于开发商来说并不赚钱，甚至亏本，因此开发商不愿多建车位，而车位出租，投资回报就更低了。“这就是业主认为车位价格高，而开发商又不愿意多建车位的根本原因。”冯锦麟说。
相关部门与开发商
共同商讨解决办法
小区尚有较多空余车位，但是“只售不租”，居民只能让爱车“流浪”路边，面临停车难问题。这是普遍存在的问题，是否有解决方案呢？
今年初，蓬江区政府积极动员辖区内的房地产开发商，将小区内的空余小汽车停车位释放出来，优惠出租或打折出售，用来满足小区居民停车的需求。目前已有多个小区响应政府号召，缓解市民停车难的问题，其中，凤山水岸一期、二期推出约800个产权车位打折出售。另外，凤山水岸筑福里停车场也下调了车位租赁价格。
杨东卉表示，对于市民停车难、车位贵的问题，这不是单靠开发商就能解决的问题，应该由相关部门与开发商共同商讨解决办法。
刘锦华表示，车位租售问题涉及多方利益，很难在一时半会儿理清，建议相关部门、开发商以及业主加强沟通，共同商讨合理的方案。
冯锦麟认为，业主应理解开发商建造车位的投资和回报，而开发商也要体谅老百姓买一套住宅可能已经比较吃力，而车位属于改善型商品，未必每个业主都能负担得起。
对于业主纠结买不买车位的问题，受访的业内人士建议，有条件的话，建议业主购买车位。杨东卉表示，相比起周边城市，江门小区的车位其实不算太贵。另外，购买产权车位除了长期有固定停车位外，也是抵抗通货膨胀的好方法，买产权车位，还相当于买了一个固定资产。
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