“9字头”项目入市 搅动滨江新区楼市？
3月19日晚，滨江新区华盛路纯新盘滨江名院首开，以“9字头”的价格吸引了不少刚需购房者“上车”，据项目相关负责人介绍，项目去化率八成多。该项目入市，会否搅动滨江新区楼市？目前，滨江新区在售10多个楼盘，供应量充足，各楼盘之间的竞争激烈。在这种情况下，今年滨江新区楼市将怎么走？对此，记者进行多方采访。
文/图江门日报记者李银换
实习生李淑珩
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性价比高是热销主因之一
3月19日晚，滨江新区华盛路纯新盘滨江名院4栋首开，吸引了众多购房者的关注。
据悉，本次开售的为4栋，楼高29层，两梯四户设计，有约97平方米三房和约120平方米四房两个户型，合共112套房源，毛坯发售。购房者可享受3个折扣（认筹9.8折+开盘9.7折+准时签约9.8折），综合约9.3折优惠，并送2万元车位券，折后均价约为10350元/平方米。在价格方面，该楼盘单价最低的为203单元，折后仅为9570元/平方米，单价“9字头”的单元有21套。
记者在现场看到，当晚6:30，现场已经坐满了购房者，不少都是一家大小出动，十分热闹。7:20左右，开始抽签选房，每轮抽4个号码，当晚共进行了20多轮抽奖选房。
李小姐和先生一早就来到现场，他们对比了多个楼盘后，认为这个楼盘价格比较优惠，且户型合心意，打算入手一套97平方米三房户型的房子。当晚8：40，终于抽到她选房，但可惜的是没有心水楼层了。“唉！只剩下5楼以下和顶楼，我们只能选5楼了。”李小姐说。
记者从现场了解到，除样板房外，约97平方米三房户型当晚基本售罄，约120平方米四房户型还有楼层可供选择。据滨江名院的代理公司江门市鼎堃房地产顾问有限公司副总经理梁杨枝介绍，滨江名院首开当天销售额达1亿元，去化率达八成多。
谈及项目热销的原因，梁杨枝列举了一些主要优势：项目是由市属国企江门市滨江建设投资有限公司开发的独资项目，给消费者信心；滨江新区近年配套规划纷纷落地，如项目旁的范罗冈小学华盛校区在这个月开始动工；产品的空间尺度、楼距视野都从舒适人居的标准出发。“上述因素环环相扣，符合市场水平的售价成为客户购买的"催化剂"，滨江名院的热销并非单纯靠售价突围的。”梁杨枝如是说道。
受访的业内人士除了谈到项目的产品优势外，还一致谈及价格因素——该项目首开第4幢毛坯均价约10350元/平方米，有21套单元“9字头”。
资深业内人士周先生认为，项目比较契合刚需购房者，均价大约1万元/平方米，相对周边项目每平方米便宜了1000多元，迎合了很多江门人“讲实际”的需求。另外，相比起周边两个带装修项目，滨江名院毛坯出售，形成差异性竞争。
美智地产市场研究中心总监张镇兰表示，第一季度江门楼市开局良好，不少楼盘销量都有所提升，客户入市意愿有明显提高，滨江名院作为滨江新区年后首开的“9字头”楼盘，除了价格吸引人外，其项目地段、学位配套以及产品都与周边竞品相当，因此其性价比更为突出。
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会否产生连锁效应？
纵观整个滨江新区，项目均价在11000—13000元/平方米，而滨江名院“9字头”的价格，这会不会产生连锁效应，搅动滨江新区楼市？
首先，先来看看滨江新区项目的价格，粤海壹桂府均价约11500元/平方米，骏景湾领峰均价约13000元/平方米，华发峰景湾均价约12000元/平方米，华强国际公馆均价约13500元/平方米，越秀滨江品悦均价约11000元/平方米，越秀滨江华悦均价约13000元/平方米，保利中心均价约14000元/平方米，碧桂园滨江天元带装修均价约为12600元/平方米，美的远洋云著带装修均价约为12200元/平方米，而滨江名院价格低至“9字头”，均价约10350元/平方米，在价格方面确实比周边项目低。
“房价之所以比较低，主要在于地价相对周边项目便宜很多。”业内人士周先生分析称。记者梳理发现，滨江名院楼面地价为1800元/平方米，而碧桂园滨江天元为5050元/平方米，美的远洋云著为5261元/平方米，骏景湾领峰为9144元/平方米，粤海壹桂府为5599元/平方米、华发峰景湾为6116元/平方米、华强国际公馆为9042元/平方米，可以看到，不同项目之间的楼面地价有较大的差距。在定价方面，楼面地价低的项目灵活性更大。
资深业内人士廖迪表示，此次滨江名院“9字头”单元并非只是天地楼层，数量有21间，占比18.75%，可以说是真“9字头”，对滨江新区楼市肯定有影响，周边项目面临着较大的去化压力，不排除个别项目会降价促销。
另外，也有受访的业内人士认为，低价项目的出现是市场的正常现象，并不会对滨江楼市造成太大影响。“每个项目都有自身的定位，同一区域有价差也是正常的市场表现。”张镇兰表示，滨江名院以略低于市场价入市，体现了近期江门楼市的一种趋势：面对相对激烈的区域竞争，不少楼盘首开入市都更为理性合理，这种现象对于市民是不错的购房时机。
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滨江新区楼市将怎么走？
目前，滨江新区共有十多个在售楼盘，足可见，滨江新区楼盘货量十分充足，各楼盘之间的竞争十分激烈。在这种情况下，今年滨江新区楼市将怎么走？
张镇兰认为，滨江新区今年新盘较多，供应量偏大，除了在售项目外，下半年远洋、骏景湾以及越秀新项目均将逐步入市，预计今年滨江新区的成交量会有所增加，由于定价差异，价格受推货盘源影响结构性波动明显，受滨江新区持续城建利好影响，预计滨江区全年房价稳中微涨。
周先生认为，滨江新区的成交量相对较大，因为，蓬江的主要供应聚集于此。房价方面，总体趋稳，但不排除个别项目以价走量。他分析称，这个板块具有较有力的支撑，一方面，板块作为未来CBD，规格相对较高，很多区一级、市一级的配套聚集。另一方面，和业主息息相关的两所学校——范罗冈小学华盛路校区、滨江学校计划今年动工，这将强化市民的购房预期；板块年内开始迎来交楼潮，人气会逐渐充实。不过，板块也有一定的短板，项目地价不一。并且大多是外来品牌大鳄，部分奉行高周转，急于资金回笼。再加上板块供应比较丰富，以及蓬江区的供地以滨江为主，潜在供应较大，短期内，仍是供大于求。
梁杨枝分析称，滨江新区一直是江门中心两区的重要“产出”板块，近5年，滨江新区的成交份额占比基本维持在30%左右，从整个大市场的去化结构来看，这个表现可以说是十分稳定的。片区内各个项目经过2019年的低迷之后，2020年的售价回调策略收到明显的成效，但如今接近3000套的库存还是有一定的压力。滨江新区虽然是江门房地产市场的热土，但在众多项目入市竞争环境如此激烈的情况下，相比去年，相信成交量还有上升的空间，但售价估计会受库存和大量新增供应影响，难有明显涨幅。后市预计会以平稳过渡放量为主。
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