一份数据，看透2020年江门楼市 一手住宅成交61044套，同比增长13.1% 成交均价8184元/平方米，同比增长1.5%
2020年江门一手住宅量价齐升。
近日，市住房和城乡建设局公布了2020年1—12月全市主要数据。1—12月，全市一手住宅共成交61044套，同比增长13.1%；成交均价8184元/平方米，同比增长1.5%，实现量价齐升。受访的业内人士表示，在多灾多难的2020年，江门一手住宅成交数据较理想，可以说是完美收官。
预售
预售66493套，同比下跌9.5%
在一手住宅预售方面，2020年全市共批准预售66493套，同比下跌9.5%。全市月均供应5500套左右，其中，1月、4月、9月、12月供应量较高，分别是8617套、7610套、10206套、7356套。
美智地产市场研究中心总监张镇兰分析称，2020年江门楼市出现了“短周期”的现象，主要体现在各大营销节点楼市热度会明显拉升，但其他时间楼市热度不足的情况。1月、4月、9月、12月供应量较高是因为房企提前备战重要营销节点。另外，2020年4月，随着疫情得到控制，房地产销售有所起色，房企为了迅速占领市场争相推货。
分区域来看，蓬江、江海、新会一手住宅预售同比均有增长，分别是蓬江8245套，同比增长0.1%；江海6821套，同比增长19.4%；新会11164套，同比增长32.2%，增幅最大。另外，台山、开平、鹤山、恩平预售同比下跌，分别是台山11358套，同比下跌19.3%；开平9195套，同比下跌5.1%；鹤山11714套，同比下跌24.7%；恩平7996套，同比下跌32.2%。
业内人士陈先生表示，供求关系是相辅相成，又是此消彼长的。三区的供应量同比有所增长，主要原因是市区人口较多，需求量大，导致政府加大了土地的供应，开发商也加快了产品的开发速度，因此供应量就有所增加；而四市的供应量呈下跌趋势，从市场的情况来看，当前四市库存较大，新增需求相对减少，因此，新增供应量也会呈下跌趋势。
成交量
台山、鹤山成交量均破万套
在成交量方面，2020年全市一手住宅成交61044套，同比增长13.1%。2020年2月，受疫情影响，全市售楼部暂时关闭，使得线下销售受阻，成交量仅1126套。3月以来，随着各行各业按下复工复产“加速键”，江门楼市从低谷期逐渐走入复苏期、回温期。10月成交7109套，这是自2017年5月以来单月成交量最高。11月、12月成交量同样亮眼，分别成交6087套、6406套，同比分别增长38.8%、60.5%。
业内人士陈先生表示，2020年取得较好的销售成绩，主要有三方面原因：一是个别区域开发商采取一定程度的促销手段以价换量；二是政府采取了多种刺激手段、积极复工复产；三是经济迅速恢复，这才是2020年全年一手住宅成交量亮眼的基石。
分区域来看，一方面，部分区域成交量理想，同比有较明显增长：蓬江成交7887套，同比增长41.9%；江海成交5647套，同比增长47.1%；新会成交8229套，同比增长6%；台山成交12546套，同比增长44%。另一方面，部分区域成交量同比下跌：开平成交7260套，同比下跌0.2%；鹤山成交12328套，同比下跌5.5%；恩平成交7147套，同比下跌8.1%。
张镇兰分析称，成交量同比有明显增长的区域主要是个盘表现亮眼，拉升整体成交量，如2020年蓬江新盘频出，加之杜阮降价以价换量，效果显著；江海印象海伦湾多个月成交达90套以上；台山由于持续积压的刚性需求在今年集中爆发，加之恒大急于回款降价促销，所以成交有较大幅度的上涨。另外，开平市场整体较为平稳；鹤山前期受疫情影响，楼市恢复缓慢，虽后来居上，但同比去年仍有下降；恩平市场总量较小，需求有限，导致整体成交量下降。
2020年台山、鹤山一手住宅成交量破万套，其中台山成交量最多，2020年全年成交12546套，有8个月成交量破千套。裕隆基地产副总经理李艳芳表示，台山成交量猛增的一个重要原因在于，受疫情影响，许多此前出国工作的台山华侨选择留在台山，且看到城市建设不断完善，置业的热情高涨。
成交均价
仅新会同比增长
在成交均价方面，2020年全市一手住宅成交均价8184元/平方米，同比增长1.5%。值得注意的是，分区域来看，六个区市一手住宅成交均价同比均下跌，仅新会成交均价同比有增长。蓬江为10933元/平方米，同比下跌2.5%；江海为10187元/平方米，同比下跌2.5%；新会为10319元/平方米，同比增长10.8%；台山为6801元/平方米，同比下跌3.2%；开平为7100元/平方米，同比下跌4.1%；鹤山为7597元/平方米，同比下跌0.6%；恩平为7147元/平方米，同比下跌4.1%。
李艳芳表示，在多个区市成交均价同比下跌的情况下，2020年全年一手住宅成交均价同比还略有增长，这属于结构性增长，主要得益于新会一手住宅成交均价的提高。
张镇兰分析称，今年政策坚持是房住不炒，维持楼市稳定，加之今年疫情影响，前期楼市遇冷，一季度下滑幅度较大，开发商回款压力增大，被迫降价求量争相推出优惠，导致多个地区均价降低。新会由于结构性影响，今年镇区成交占比下降，成交集中城区，造成价格环比上涨。
“多个区市成交均价均下跌，只有新会成为楼市价格支撑，这与新会本身产业基础较好、重大发展利好消息较多等因素有关。”业内人士陈先生说。
库存
高达约70897套，为历史高位
2020年全市一手住宅库存量达70897套，为历史高位，同比增长18.1%，去化周期为13.9个月。
分区域来看，蓬江库存量6900套，同比增长11.3%，去化周期约10.5个月；江海6800套，同比增长30.8，去化周期约14.5个月；新会8634套，同比增长59.7%，去化周期约12.6个月；台山14321套，同比增长17.5%，去化周期约13.7个月；开平8320套，同比增长32.6%，去化周期约13.8个月；鹤山13122套，同比下跌4.6%，去化周期约12.8个月；恩平12800套，同比增长16.4%，去化周期约21.5个月。
“库存的变化与供应、成交都有关系。”张镇兰表示，2020年库存量较高的主要原因有三点：一是年初大量项目拿证备战春节，但由于受疫情影响，一季度积累了大量存货；二是由于2020年新盘频出，供应货量充足；三是前期库存量大，2019年库存量已达60024套，与2019年相比，2020年库存增长速度已有所减缓。
在高库存的背景下，展望2021年，江门楼市将怎么走？
张镇兰认为，2021年楼市继续以去库存为主，政策短期难言放松，中长期坚持房住不炒；而新盘频出，竞争日益激烈，不排除部分开发商会为了尽快出货在上半年加大以价换量的力度。
李艳芳表示，预计2021年江门楼市仍以平稳为主，由于货量充足的原因，价格应该继续保持相对的稳定。
业内人士陈先生则表示，从目前行业发展以及参考一些权威机构发布的信息来看，预判2021年楼市以“稳中有升”为主，楼市调控的主基调没有改变，但也较小概率会出现大起大落的现象，稳健发展是较大概率事件。同时，市场两极分化现象会更加明显，好地段、好质量、好品牌的产品，相信依然会是抢手货；缺乏核心竞争力的项目或产品，会存在不少挑战和困难；积极去库存，加大回款力度，降低经营风险，也是不少开发商将会采取的策略。
二手住宅
成交量同比下跌13.5%
与一手住宅成交量抢眼的成绩单相比，二手住宅成交量则显得较为不理想。2020年全市二手住宅成交24860套，同比下跌13.5%。
对此，嘉毅地产总经理邓桐燊表示，由于2020年一手住宅推货量较多，受疫情和房地产调控的影响，开发商基于资金状况而加快销售速度，2020年全年一手住宅销售价格相对合理，一二手住宅价格相差不大，比价效应下，购房者更愿意选择一手住宅，因此二手住宅成交量下降。
分区域来看，2020年二手住宅方面，蓬江成交6892套，同比下跌14%；江海成交2240套，同比下跌15.9%；新会成交4905套，同比增长53.4%；台山成交2791套，同比下跌50.6%；开平成交3436套，同比下跌21.7%；鹤山成交3378套，同比下跌2.5%；恩平成交1218套，同比下跌11.1%。值得注意的是，在三区四市中，仅新会成交量同比有增长，且增幅较大。另外，台山跌幅较大。
“台山主要是一手住宅推货量大，且性价比高，更多购房者选择一手住宅，导致二手市场惨淡。新会则主要受枢纽新城发展的影响，购买者多，2020年新会一二手住宅都有增长。”邓桐燊分析道。
李艳芳则表示，由于枢纽新城的项目价格较坚挺，在1.3万元/平方米左右，购房者“上车”门槛较高，因而部分购房者会选择旧城区的二手住宅，从而促进二手住宅的成交。
文/图江门日报记者李银换
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