从楼市主要数据看2020年江门楼市走向 先抑后扬 深“V”反弹
近日，市住房和城乡建设局公布了1—11月楼市主要数据。1—11月，全市一手住宅共成交54640套，同比增长9.5%，比2019年全市全年一手住宅成交量53968套还要多。在多灾多难的2020年，江门楼市能取得这样的成绩，实属不易。
今年，突如其来的新冠肺炎疫情给各行各业带来了不同程度的影响，江门楼市也不能独善其身。2月，受疫情影响，全市售楼部暂时关闭，使得线下销售受阻，成交量仅1126套，这也是自2015年7月公布楼市数据以来单月最低。进入3月后，随着各行各业按下复工复产“加速键”，江门楼市从低谷期逐渐走入复苏期、回温期，10月成交7109套，这也是自2017年5月以来，单月成交量最高。
从区域来看，台山成交量最猛，1—11月成交11379套，有7个月成交破千套。在房价方面，整体房价平稳，个别项目推出优惠促销活动，以价换量。在库存去化周期方面，恩平的库存量高企，库存去化周期高达20.9个月。
总体来说，1—11月，江门楼市呈现先抑后扬、深“V”反弹态势。
文/江门日报记者李银换
制图/邓国一
数据来源：市住房和城乡建设局
全市：2月成交量创5年来单月新低
解读：1—11月，全市一手住宅共成交54640套，同比增长9.5%，比2019年全市全年一手住宅成交量53968套还要多，其中，2月受疫情影响，成交量仅1126套，这也是自2015年7月公布楼市数据以来单月最低。随后深“V”反弹，10月成交7109套，这也是自2017年5月以来，单月成交量最高。在成交均价方面，受较高库存的影响，江门市一手住宅成交均价较平稳。在库存去化周期方面，蓬江区为10.9个月，属于正常区间。
今年受疫情影响，很多行业都受到冲击，为何江门全市一手住宅成交量依然能取得亮眼成绩？
对此，博富控股总裁助理谭华驹分析，回顾1—11月，一季度受疫情影响，楼市普遍处于停滞状态。随后，国家层面迅速反应，积极复工复产，经济得到了有效恢复，随着国内疫情迅速得到控制，经济形势、市场环境逐步恢复。江门市各级政府也积极加大招商引资的力度，加快各项基础设施的建设，积极配合复工复产，通过多种有效手段，使全市经济得到了回升。房地产市场自第二季度起，各项目开始扎堆推新入市，开发商、消费者买卖双方入市意愿明显增强，拿地积极性、购房积极性都逐渐增强。经济的恢复是房地产成交取得不错成绩的保障；与此同时，部分开发商在销售压力下适当推出多项促销手段，也带动了成交的攀升。得益于这些原因，使1—11月一手住宅的成交量取得了不错的成绩。
蓬江：房价平稳，成交量同比实现高增长
解读：1—11月，蓬江区一手住宅共成交7048套，同比增长40.8%。从成交均价来看，房价没涨，1—11月，蓬江区一手住宅成交均价为10903元/平方米，同比下跌3.6%。从库存量来看，蓬江区库存量为7000套，库存去化周期10.9个月。
对此，裕隆基地产副总经理李艳芳表示，在市场行情比较低迷的情况下，蓬江区个别项目打出“8字头”“9字头”促销优惠，以价换量的意愿较明显。
江海：配套逐渐完善，吸引周边客户前来置业
解读：1—11月，江海成交量共4939套，同比增长44.1%，增长幅度较大；成交均价10193元/平方米，同比下跌1.6%。
谭华驹分析，近两年，江海区在配套建设上下了大功夫，包括医疗、学校、公园等各项配套的建设力度加大，特别是府西片区有着优质的教育配套资源，区域价值更加凸显，土拍的价格也相对平稳，使市场形成了良性循环。随着江海万达广场等更多配套项目的落地，片区除了吸引江海本区的居民购买外，也吸引了新会、中山等客户前来购房置业。
李艳芳分析，如今江海区配套逐渐完善，有学区房、大商圈等，因此吸引了越来越多人选择到江海区置业，其中，也吸引了不少邻近的睦洲镇、大鳌镇居民到此置业。
新会：量价齐升，房价波动幅度全市最大
解读：1—11月，新会成交量7291套，同比增长0.3%，成交均价10192元/平方米，同比增长9.8%，是全市唯一量价齐升的区域。房价最高的是11月的11062元/平方米，比10月10269元/平方米，相差近千元。房价最低的是3月的9605元/平方米，与最高月份两者相差1457元/平方米，可以说新会是全市房价波动幅度最大的区域。
对此，美智地产市场研究中心总监张镇兰表示，一直以来，新会的成交均价受成交结构性影响较大，以11月为例，新会性价比高的项目和镇街项目表现下滑，而高价项目排名上升，其中世茂碧海银湖低层住宅签约量大涨，成交量在新会排名第五。11月，新会整体高价盘表现对均价拉升作用大。
台山：华侨返乡购房欲望增强，成交量全市最高
解读：1—11月，台山一手住宅成交意愿非常旺盛，其中，4、5、6、8、9、10、11月共有7个月成交量破千套。1—11月共成交11379套，同比增长39.7%，是全市成交量最高的区域。这也是自2015年全市楼市数据公布以来，台山1—11月成交量最高的一年。
谭华驹分析，1—11月，台山的市场数据一直都较为亮眼，主要原因是受国外疫情的影响，华侨返乡购房的欲望和决心都大大增强，预计2021年春节前后，可能会迎来新一轮的返乡置业小高潮。
开平：客户观望情绪加重，呈量价齐跌态势
解读：1—11月，开平一手住宅成交量为6792套，同比下跌0.5%，卖得最多的一个月是10月，共卖了960套；成交均价7103元/平方米，同比下跌4%。截至11月，一手住宅库存量达8087套，同比增长37%，库存去化周期从前期的约16个月回落到约13.1个月，回落至较正常的区间。
张镇兰分析，开平出现量价齐跌的原因，主要是价格方面受到恒大和融创等大盘降价走量的影响，造成其他项目为求出货被迫跟进，但降价趋势加重了客户的观望情绪，导致开平整体呈现量价齐跌的态势。
鹤山：市场环境向好，4个月成交量破千套
解读：1—11月，鹤山有4个月成交量破千套，成交量最高为11月的1750套；成交均价则徘徊在7500元/平方米左右。
裕隆基地产副总经理李艳芳表示，鹤山的市场环境整体向好，得到很多大型房企看重，纷纷抢先布局这个区域。同时鹤山毗邻广佛经济圈，享受广佛交通优势，且鹤山各项目的渠道拓展频繁，成交量上涨也是预期之中。
恩平：推货节奏减慢，库存量处于历史高位
解读：截至11月，恩平一手住宅的库存量为12200套，同比增长29.8%，库存去化周期约为20.9个月（合理的房地产去化周期为6—12个月），处于历史高位。从批准预售的住宅套数来看，受限于高库存，1—11月恩平批准预售共6622套，同比下跌38.2%，其中8月份批准预售仅12套。1—11月，恩平一手住宅成交6434套，同比下跌9.3%；成交均价5664元/平方米，同比下跌4.9%。
对此，谭华驹表示，进入2020年后，恩平库存周期一直都在高点徘徊，市场的后续风险显著，所以很多项目减慢了推货的节奏，因而供应量出现了较大的降幅。
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