一幢幢崭新的住宅楼拔地而起，教育“黄金圈”呼之欲出 江海中心板块潜力巨大
“看楼市板块新貌见城市品质提升”系列报道继聚焦双龙板块、枢纽新城板块后，本期第三篇聚焦江海中心板块。该板块位于江海行政中心周边，主要分为府西和府东两个区域，住宅项目云集，有嘉华新都汇、天鹅湾、明泰城、怡福新方盛天睿、华发四季等。
2011年，广珠城轨江门段开通，交通便利带动区域发展；从2016年至今，随着高新区（江海区）重点发展府西区域和进行“三旧”改造，吸引了众多房地产大鳄纷纷落子江海，一幢幢崭新的住宅楼拔地而起。该板块已成了房地产开发商和购房者关注的焦点板块。业内人士认为，有产业支撑，板块潜力巨大，未来发展可期。
文/图
江门日报记者李银换陈祺伟
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现状
江海城市品质提升
“现在江海发展得这么好，配套这么完善，这在以前真的很难想象。”周末，家住蓬江白沙的市民陈先生与家人一起到江海中心板块看房，在听完销售介绍后，陈先生感叹道。
陈先生的看法，代表着许多江门人的看法。曾经，江海是创造辉煌业绩的工业基地，给人留下了不宜居的印象。曾经，在江门人眼里：“宁要河北一张床，不要河南一套房。”
如今时过境迁，江海城市品质不断提升，城市面貌焕然一新。
2011年，广珠城轨江门段开通，交通便利带动区域发展；从2016年至今，随着高新区（江海区）重点发展府西区域和进行“三旧”改造，吸引了众多房地产大鳄纷纷落子江海，一幢幢崭新的住宅楼拔地而起；2017年，江门大道五邑路以北辅道全部通车；2019年，城央绿廊、釜山公园、釜山人行天桥建成并投入使用，白水带体育公园新建的18个标准篮球场地正式对外开放；2020年初，江门市儿童公园建成开放；2020年10月，两馆一中心（图书馆、科技馆、青少年活动中心）对外开放……随着城市的发展，江海成了土拍和购房的重要战场，越来越多房地产大鳄落户于此，如碧桂园集团、粤泰房地产、帕佳图集团、文昌集团、明泰房地产、又一居房地产、江门康禾投资集团、胜坚集团、嘉华集团、华发集团等，越来越多的市民也选择到这里置业。
“景贤小学、景贤初中就在附近，住在这里，步行就能送孩子上学、放学，很方便。”嘉华新都汇、又一居、明泰城的销售顾问都不约而同地提到了该板块的教育资源优势。在记者走访时，教育也是购房者关注的焦点。
在府西板块方圆一公里内，集中了江门一中、景贤小学、天鹅湾小学、江门一中附属实验学校，以及在建的江海区景贤初中、华发四季幼儿园及府西小区幼儿园……涵盖了从幼儿园到高中的全链条优质教育，一个高标准规划、高质量建设的江海教育“黄金圈”呼之欲出。
在置业者普遍重视教育的背景下，快速提质的江海教育有助于该区楼市发展。近年来，随着江海交通、教育、商业等发展，江海楼市迎来大发展。
在江门市佰里行市场营销策划有限公司总经理罗清朋看来，江海中心板块楼市发展可以归类为1.0、2.0、3.0、4.0模式。“江海中心板块目前处于3.0模式，属于完善阶段，从景贤小学的加入、万达广场的进驻，以及多个品牌房企和旧改项目的启动，可以看出该板块逐渐成熟。”罗清朋说，目前板块逐渐向4.0模式过渡，即独立生活圈、经济圈，除了成熟运作外，更能吸引和带动其他区域的发展，包括产业的成熟、基建交通的成熟、人居氛围的成熟以及价值认可度的成熟。众多房企楼盘的进驻和加入，增强了市场信心，再加上交通路网的建设、教育医疗等民生工程的完善，让区域板块在环境上得到进一步提升，为该板块发展提供了很多的空间土壤，未来前景可期。
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走访外市户籍购房者占比逐渐提高
在江海中心板块，楼盘建设如火如荼，一幢幢高楼住宅拔地而起，现代化都市的氛围越来越浓厚。
11月22日，记者走访了该板块多个项目：在嘉华新都汇，嘉瀚花园1—7幢在售，毛坯均价约13500元/平方米，嘉御花园10幢在售，毛坯均价约14500元/平方米；在明泰城，状元居8幢正在认筹，毛坯均价约11500元/平方米；在又一居·作品一号，目前已处于清盘阶段，毛坯均价约12000元/平方米；在怡福新方盛天睿，毛坯均价约11500元/平方米。记者留意到，半小时内，每个楼盘均有五六组访客，人气尚可。
怡福地产江门区域营销副经理刘宇新表示，怡福新方盛天睿项目今年7月开售以来，目前销售情况逐月攀升。府西属于江海的热门置业板块，且本项目位处府西核心地段，客户认可度较高，整体销售情况较为理想。
记者走访发现，江海中心板块在售楼盘均价在10000元—14500元/平方米之间，有的项目售价高达14500元/平方米，比蓬江的滨江新区、北新区大部分在售楼盘价格更高。美智地产市场研究中心总监张镇兰表示，在价格方面，从整体走势来看，江海的成交均价非常平稳，中心板块大部分楼盘价格在11000元—12000元/平方米，超14000元/平方米的只有嘉华新都汇。在成交方面，除部分热门项目去化量较大，月均可达30—40套外，普遍项目去化速度较为接近，月均约20套。
在罗清朋看来，虽然江海个盘价格越发接近滨江新区和北新区，但是高价的楼盘相对去化缓慢，定价较为合理、性价比高的楼盘去化较快，仍是板块主要成交力量。
记者从市住建局获悉，近4年（2017年至2020年1—10月）江海楼市的主要数据，从商品住房销售均价来看，2018年以来，江海商品住房价格有较大幅的增长，价格基本“站稳”。另外，以往蓬江与江海的一手住宅销售均价相比，有较大的差距，而从2020年1—10月的数据来看，二者仅相差720元，差距逐渐收窄。
罗清朋认为，从江海商品房销售价格情况可知，随着区域的快速发展，包括教育、医疗、民生、交通等发展，让江海中心板块与蓬江滨江新区、北新区等快速接轨；再加上江海产业的不断引进和完善，让江海进一步缩短了区域之间的差距，当然归根结底是这个区域板块竞争力的提升。
随着竞争力的提升，江海中心板块吸引了不少周边城市购房者前来置业。根据市住建局数据，江海区本市户籍购房者占比，从2017年的54%，降至今年1—10月的44%，也意味着外市户籍购房者占比逐渐提高。张镇兰认为，江海拥有珠三角（江门）国家自主创新示范区、中国小微企业创业创新基地示范城市核心区等多个头衔，随着江海产业的持续发展，以及在人才政策上的支持，吸引了大批外地人才涌入，并在此定居。
刘宇新表示，从怡福新方盛天睿项目的购房客群来看，本市购房客户仍占主要比例，其中江海占55%，蓬江占14%，新会占10%，外市占20%。外市客户成交占比虽然较此前市场调研结果高，但仍属补充性客户群体，非成交主力客户群。他认为，从整体上，今年1—10月，江海外市户籍购房者占比较高的原因，与外海片区热销项目（如印象海伦湾，江悦城·公园里等）有关，由于片区供应量及成交量增加，此类项目成交客户较大部分为外市户籍（中山、珠海等），故对江海外市客户成交占比有所影响。另外，城市品质提升，区域越来越宜居，也吸引了更多外市高新技术人才流入江海，越来越多外市人口到江海置业。
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未来产业支撑，潜力巨大
“江海中心板块配套越来越完善，未来发展很好，但我还是纠结，与蓬江的滨江新区、北新区楼盘相比，买哪里更好？”市民李先生的疑虑，也是不少购房者的疑虑。如今，江海中心板块迎来重大机遇，也面临着一些挑战。
对于不少置业者而言，通常会将江海中心板块与蓬江的滨江新区、北新区等板块作比较，那么，江海中心板块有哪些优劣势？
刘宇新表示，江海中心板块具有地理位置、交通便捷、商业配套完善、教育资源爆发、经济增长快等优势。值得注意的是，部分市民对江海印象较差，仍认为其主要以工业产业为主，居住舒适性环境等与滨江新区及北新区有一定差距，另外旧城区城市面貌仍有待提升。
罗清朋认为，板块优势在于，江海有产业的扶持，再加上硬件空间的提升，为江海环境提供了后发优势，对于外来购买力和消费力的引进有很大利好；而劣势在于，首先市场认同感的“根深蒂固”，毕竟市场和客户对于板块的认同感还是有很大的分歧，其次对于区域环境发展方向的定位以及资源投入，这个会影响购房者对于区域板块的最终选择。“江海中心板块有江海的产业支持，让区域有了客群支撑，虽然滨江新区和北新区等吸收了良好的资源优势，但价格还是在一定时间缺乏了价值支撑，对于投资而言，我认为江海有很好的后发优势，潜力较好。”罗清朋说。
11月19日，高新区（江海区）举办2020年第四季度重点项目集中动工（投产）活动。本次集中动工（投产）的23个重点项目总投资65亿元，涵盖产业发展、交通基础设施、城市建设及民生事业等多个领域，其中，产业项目12个，总投资近60亿元。产业支撑，让江海中心板块潜力巨大，受访的业内人士均看好江海中心板块未来发展。
张镇兰表示，江海地理位置得天独厚，高速、城轨穿境而过在，同时具备丰富的生态资源、多元的生活配套。另外，截至2019年，江门高新产业新城签约动工的项目合计投资已达到300亿元，已成为江门市重点建设项目之一，根据《江门城市发展规划》预计2025年江门高新产业新城产值规模将达到600亿元，2035年的产值将超千亿元。各种利好政策以及配套迅速升级，背靠大湾区，未来产业腾飞，因此江海发展十分可期，而江海中心板块的楼市同样值得期待！
罗清朋表示，作为大湾区的核心城市之一，江门整体城市发展价值和竞争力提升，而江海作为江门的产业区域，也进一步带动了热点和关注，让区域的提升更快被认可，这个是为什么许多房企进驻江门首站就选择了江海的一个重要原因。在区域环境方面，江海经历了众多房企的进驻和加入，再加上交通路网的建设，教育医疗等民生工程的完善，区域板块居住价值进一步提升。另外，随着江海与蓬江或新会的统一和接轨，尤其在各方利好的配合下，客户和市场对江海的认同将使得江海迎来新一阶段的发展。以上方面互相影响作用，才会使江海迎来真正的发展。
“江海发展优势不可低估。”刘宇新表示，大房企的进驻（如保利、华发、嘉华），以及土拍市场活跃，一定程度上反映出房企对板块未来发展的认可。另外，江海城市化发展蓝图不断扩大，各板块均有连片开发，对比传统城市建设方式得到重大提升，加上医疗、教育、交通、商业等城市配套资源同步升级，对江海未来房地产市场来说，是非常大的利好。因此，刘宇新对于江海的未来，相当有信心。
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